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我国货币政策对房地产价格的影响研究


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1.1 研究背景

绪论

党的十八大报告指出,到 2020 年,我国将全面建成小康社会。但是人们安居乐业 是建设小康社会的重要前提条件,因此需要解决好人们的住房问题,这一方面关系着整 个社会的稳定,另一方面更关系着能否实现小康社会的伟大目标。近几年来,较高的房 价对于大部分家庭尤其是刚需家庭来说无疑更加重了他们的负担。针对这虚高的房价, 政府也出台了一系列政策措施, 对房地产市场进行了宏观调控, 使其能够健康稳定发展。 房地产业在中国虽然会受市场变化的影响,但是还是主要受国家的整体宏观调控,尤其 对相关的货币政策调整有比较大的影响。从理论方面分析看来,货币政策很重要,其一 方面控制整个房地产行业的货币供给, 另一方面通过调整利率大小间接地控制资金的使 用成本。所以说,货币政策对房价回归到合理区间水平起着非常重要的作用。近年来, 房地产业经济发展的好坏影响着整个中国经济的好坏, 可以说房地产业已经发展成为了 我国的支柱产业。这个行业的变化不仅影响到其他相关行业,而且也将使刚需家庭的住 房需求受到影响。因此,研究货币政策对住房价格的影响非常有意义。

1.2 国内外研究现状
在国外研究中,通常有四种途径对房地产价格进行研究分析,分别有托宾 q 理论、 生命周期理论、流动性理论和资产负债表效应。 首先托宾的 q 理论,运用资产结构和货币政策传导相结合的方式,研究货币政策如 何影响房价。其理论推导如下:当货币政策扩张,货币供应量上升,引发利率降低,促 使社会上更多的闲置资金流向股市,从而导致股票价格上升,这种情况下公司可通过发 行较少的股票而购买到较多的资本品,投资支出便会增加,即 q 变大,反映在房价上就 是住房供应也相应增加,有住房需求的居民将上升,这将会使价格更高。相反 q 较小, 房价下跌。其优点是将股票价格和投资支出相互联系进而得到对房价的影响,但是并没 有考虑到对私人消费的影响。 其次莫迪利安尼的生命周期理论,将消费和终生收入挂钩,优点是考虑了改变货币 供给对私人消费的影响,其理论认为扩张的货币政策,导致利率降低,使得股票价格和 中长期债券价格上升,让人们在心理上感觉收入增加,就会增加消费,所以财富变化对 住房需求和价格有显著的影响。

再次米什金的流动性理论,认为货币政策扩张,引发利率降低, ,即贷款需要偿还 的利息减少,导致投资活动增加,使得消费者的现金流量增加,财产支出也会增加,从 而促进房地产价格增加。 最后伯南克的资产负债表效应,从资产负债情况出发,当企业股票价格上涨时,其 资产负债情况得到改善,使其可以从银行获得更多的贷款,增加企业的可用资金,从而 增加投资支出,影响了住房居民的消费需求,最终导致房价上涨。 在国内研究中,主要观点阐述如下: 王先柱和赵奉军主要从微观层面上分析了货币政策与房价传导机制之间的相互作 用。房地产资产价格随货币供应量的增加而增加,当货币供应量增加时,则会使通货膨 胀加剧,以及货币持有者的购买力和收益下降,在没有任何套利的条件下,房地产资产 收益率的下降,必然导致房价上涨。 李巍在其研究中,成功运用 DSGE 模型并得出结论,当政府遏制房价过快上涨和管 理通胀预期时,应谨慎使用单一的货币政策工具。因为其研究表明,当房地产价格上涨 时,国内产出先显著上升后下降,消费趋势总体先上升后下降,不同类型的消费特征亦 存在不同差异。 易宪容认为房地产行业是资金密集型行业,不同于劳动密集型行业,房地产市场的 发展相比于劳动力更需要资金的支持。 其程度不仅在于房地产供给方的开发商要从银行 金融机构获得信贷资金,而且在于房地产需求方的投资消费者对货币政策非常敏感。所 以近年来,中国房地产市场迅速发展完全是金融支持的结果。

1.3 研究方法
一、文献研究法。通过阅读相关的研究数据,对货币政策及其传导机制进行重点分 析, 同时研究了最近几年来中国货币政策实施的背景环境以及达到怎样的效果进行了详 细描述,指出了当前房地产市场中货币政策的潜在问题。 二、实证研究法。在理论的基础上,提出本文的模型假设,通过相关统计方法对模 型进行检验,指出实证研究结果的意义。结合实际情况,提出相关政策建议。 三、具体统计方法。包括回归分析、ADF 检验、平稳性检验、协整检验等。所有这 些检验分析都在 Eviews 7.2 软件上进行处理。

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房价的决定和我国货币政策对房价调控的现状

2.1 房价的影响因素
房地产经过了十来年的高速扩张, 但过去几年房地产市场经历了一场过山车式的行 情, 在最近几年房地产又一直处于低迷状态。 而且, 中国的经济增长已经连续下跌四年, 2014 年下降到 24 年来最低点。根据最近的国家统计局公布数据显示,中国房价与上期 相比总体略有下降,但城市之间还是有差异的:一般大中城市的房价会保持平稳或继续 上涨,而小城市的房价却在下降, 影响房地产价格的因素有很多,主要包括:供求关系、国民经济发展水平、物价水 平、城市化水平、就业率、居民收入水平、投资水平、通货膨胀因素、利率因素、消费 者心理因素、政府政策、人口密度、建设成本、建筑设计和品质、环境因素等等。现对 其中主要影响因素分别进行分析: 1、供需因素 房地产市场的供求关系是最重要的因素。由西方经济学基本原理可知,供给量与价 格成正比, 而需求量与价格成反比。 当供求关系的变化时, 房地产价格也跟着上下波动。 如果供给量与需求量相等,联合解出的价格就是均衡价格,即达到供求平衡。 2、政治因素 政治因素是指影响房价的国家政策法规,包括财政政策、税收政策等。政治因素对 房价影响作用是立竿见影的,例如,加强宏观调控,收紧银根,降低房地产需求,房价 在短时间内迅速下跌。 3、经济因素 经济因素包括宏观经济情况、 物价情况、 居民收入水平等等。 当经济处于上升期时, 社会对房地产的需求强烈, 其价格也水涨船高。 当经济不景气时, 社会各界的需求减少, 当然房地产也不例外, 价格也在走下坡路。 当居民的收入得到增加, 生活水平得到提高, 房地产市场需求上升,房价整体水平也上升。反之,房价整体水平降低。 4、货币政策调控因素 货币政策是政府或者中央银行通过控制货币供给以及调节利率以影响经济活动所 采取的各项措施。利率、货币供应量等都是判断货币政策力度和有效性的重要变量。 利率反映出货币资金的价格。当利率上升时,一方面,人们愿意增加储蓄,从而降 低了买方市场,房价下跌;在另一方面,高利率增加了贷款成本,抑制了贷款购买,从 而降低房价。反之则会提高房价。

2.2 我国房地产市场面临的主要问题
在过去的几年中,房地产行业得到了快速的发展,成为增长最快的行业之一,受市 场化影响越来越高。1998 年以后,我国的城市乡镇住房制度改革向更深的阶段发展,房 地产业将成为能够拉动整个国民经济上一个新台阶的产业。 前几年房地产市场非常繁荣, 很显然已经成为了一个支柱产业,但近年来房地产一直处于低迷状态,国民经济能否健 康发展已经和房地产市场仅仅关联起来。然而,随着房地产市场的快速发展,其面临的 问题也越来越明显。主要表现在: 1、商品住房价格水平偏高 高房价阻碍了居民住房水平的提高,抑制了实现房地产的有效需求,大部分人只能 望房兴叹。 2、部分地区房价上涨且分化加剧 中国房产信息集团(CRIC)研究中心研究员朱一鸣认为,今年的房地产市场由于 不同地方有不同的需求,差异化继续加剧。宽松政策下,一线城市的供应和需求之间没 有得到有效的平衡,房价依然在上涨,但市场需求旺盛,而在部分二三线城市,却面临 较大的库存压力或系统性风险。 3、房地产开发对银行贷款依赖性较强 银行从社会上聚集大量的闲置资金,其中大部分用于发放贷款。地产开发所需资金 基本来自于银行贷款,这就导致了房地产投资中的很多风险都在银行这一环节。根据权 威机构调查,绝大部分房地产所需资金都来自于银行信用贷款,商业银行基本上扮演全 程参与房地产开发的角色。 4、调控政策尚未得到全面落实 近年来, 对于住房价格上涨过快等各种问题, 国务院也相继采取了一系列政策措施, 大部分都取得了积极成效,但也有一些地方的政策措施没有得到完全落实的问题,有些 方面没有得到很好的执行。 一些开发商趁机抬高价格、 囤地、 捂盘不售的行为偶有发生。 5、外资参与国内房地产市场的开发和投机 由于国内房价快速上涨,以及对人民币升值的预先期待,外资已经通过各种渠道进 入了我国的房地产市场。 这些外国资金的大量涌入对国内市场的过热状况起了推动作用。

2.3 中国房地产市场宏观调控的货币政策
1998 年以来, 房地产业迅速发展的同时也出现了过热问题, 推动了房价的过快上涨, 住房问题成为备受关注的经济问题和社会问题, 政府也相继出台了诸多政策来引导和调 控房地产市场。1998—2014 年来政府对房地产的货币政策宏观调控分为四个阶段。

2.3.11998-2002 年扩张性调控 1997 年,受亚洲金融危机的影响,国内和国际经济萎缩、市场需求急剧下降。房地 产市场供给远大于需求,房屋库存得不到及时消化,中国房地产市场陷入衰退。在这种 危机下,国内人口众多,潜在需求量大,因此国家扩大内需,刺激经济恢复,这段时间 主要是以鼓励为主的扩张性政策。 1998 年,人民银行下发了《关于加大住房信贷投入,支持住房建设与消费的通知》 以及《个人住房贷款管理办法》的文件,旨在鼓励商业银行加大住房建设开发与消费信 贷投入,并大力发展个人住房贷款。 1999 年,央行出台了《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》 ,规范了经济适用住 房的信用贷款管理。9 月又推出《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》和《关于 调整个人住房公积金存、贷款期限和利率等问题的通知》 ,确定合理的个人住房贷款和 住房公积金贷款期限、利率。 2001 年 6 月,央行发出《关于规范住房金融业务的通知》(简称 195 号文),文中首 次对房地产贷款作出详细的规定,以整顿市场秩序,规范住房金融业务,促进住房金融 进一步发展。 这一阶段先后出台了一系列住房信贷政策,极大地激活了低迷的房地产市场。这些 政策措施有效的促进房地产市场的发展。 2.3.22003-2008 年紧缩性调控 受扩张性调控政策的影响, 房地产业高速发展, 同时出现房价快速上涨、 炒房严重、 商品房供应结构不合理、中低收入群体买房难等问题。 2003 年 6 月, 中国人民银行发布 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (121 号文件) ,文中提到关于提高购买第二套住房的首付比例,加强房地产信贷审核,四证 齐全后才能发放住房贷款。在 8 月,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场持续健康 发展的通知》 (18 号文件) , 文中首次明确说明“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”, 提出对满足条件的开发商和工程项目,给予信贷支持。 2004 年 10 月,中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率,并放宽贷款利率 的浮动范围,允许存款利率下浮。金融机构的一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点。 2005 年 3 月,中国人民银行取消了住房贷款优惠政策,5 年以上个人住房贷款利率 提高到了 5.51%。对于房价上涨过快城市,个人住房贷款最低首付比例相比之前提高了 10%。个人住房公积金贷款上调 0.18 个百分点。 2006 年 4 月,央行再次上调住房贷款利率。5 月,建设部提出上调个人住房公积金 贷款利率 0.18 个百分点的档次。 抑制投机需求, 进一步稳定房价。 8 月, 央行再次加息。

2007 年,6 次加息,10 次上调存款准备金率。9 月份,中国人民银行、银行监管委 员会联合颁布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 ,以家庭为单位,第二套个 人住房贷款最低首付比例不得低于 40%,利率不得低于基准利率的 1.1 倍,严厉打击炒 房投机行为。 2008 上半年国家执行适度从紧的货币政策。共五次上调准备金,从年初的 14.5%到 6 月份的 17.5%。 2.3.3 2008-2009 年促进发展阶段 2008 年下半年,世界金融危机爆发,我国货币政策由“从紧”转为“适度宽松”。中国 房地产业在经济危机的影响下,国际热钱纷纷撤出,成交量锐减,部分区域房价下跌明 显。各级政府相继推出减免税收、下调准备金率等救市措施。11 月,政府宣布实施适度 宽松的货币政策,进一步明确房地产调控转向扩张型阶段。 2.3.4 2010-至今 房价的报复性上涨超出了政府的预期,并且严重影响到人民的生活水平。2011 年 1 月,二套住房贷款首付比例不低于 60%,利率不得低于基准利率的 1.1 倍,此外还频繁 调整存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。 2012 年,中、工、建、农四大国有银行在内部召开座谈会,研究全面贯彻差别化住 房贷款政策,会议上,四大行共同提出方案,将有效地满足居民首次购买他们的普通商 品住房的贷款需求,合理确定价格,在人民银行制定的基准利率的基础上合理确定首套 住房贷款利率,但首套住房首付比例仍然是 30%。 2013 年 3 月,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 ,文 中要求商品房限购措施必须继续得到严格执行, 同时进一步提高第二套住房贷款的首付 比例和贷款利率。 2014 年,中国的整体宏观经济缺乏活力,但作为国民经济的重要组成部分,房地产 市场,自然也无法幸免。11 月,人民银行宣布降低存贷款利率,但这次央行降息实际上 的初衷并不是救市,而是为了应对宏观经济的不景气,进一步刺激经济发展的举措。结 果房地产市场却成为了直接的受益行业。

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货币政策影响房地产价格的理论分析

3.1 货币政策有效性分析
根据四部门经济的 IS-LM 模型,消费函数:C= a + b(Y-T);投资函数:I= e-dr; 税收函数: T ? T0 ? tY ;政府购买:G ;净出口:NX= X - M ;货币市场:m=kY-hr。 其中:C 为消费;a 为必不可少的自发消费部分;b 为边际消费倾向;Y 为收入;T 为定量税;I 为投资;e 为自主投资;d 为投资需求对利率变动的反应程度;r 为利率;T0 为税收;t 为边际税率;NX 为进出口;X 为出口;M 为进口;m 为实际货币供给量;k 为货币需求关于收入变动的系数;h 为货币需求关于利率变动的系数。 可知 IS 曲线: Y ?
1 (a ? e ? G ? X ? M ? bT0 ? dr ) (3.1) 1 ? b(1 ? t )

可知 LM 曲线: r ?

1 (kY ? m) (3.2) h

根据以上两个公式可得出下面两个图形: r
0 1

r

LM0 LM1

1 0

IS1 IS0

0

y

0

y

图 3.1 货币政策效果因 IS 斜率而异

图 3.2 货币政策效果因 LM 斜率而异

货币政策的效果指变动货币供给量的政策对总需求的影响, 假定增加货币供给能使 国民收入有较大增加,则货币政策效果就大:反之,则小。其效果同样取决于 IS 和 LM 曲线的斜率。如图 3.1,当 LM 曲线形状基本不变时,IS 曲线越陡峭,即表示投资对利 率变动的敏感程度较差, 移动 LM 曲线对收入变动的影响就越小, 即货币政策效果较小。 反之,则大。如图 3.2,当 IS 曲线斜率不变时,LM 曲线较陡峭时,收入增加较多,则 货币政策效果越大。反之,则小。 银行是我国货币供给的主要来源。当利率降到极低的水平,人们会认为这时利率不 大可能会下降,对其变化不敏感,对利率的调整不再作出反应,人们不管有多少货币都 愿意持有,经济学家将其称为“流动性陷阱”,这时货币政策就失效了。

3.2 货币政策对房价的传导机制分析
中央银行制定货币政策后, 从政策的发布执行到对房地产价格产生作用的一定是有 一个传导过程的。
投资 房价
货币供应量

利率

货币政策

消费 净出口

经济产出

图 3.3 货币政策的房价传导机制流程图

3.2.1 利率影响房价的机制与效果 因为住房是一种商品,但又和市场上普通的商品不一样,它的价格水平较高,让大 部分人们都承受不起,多数消费者缺乏一次性全额付款买房的能力,而更多的是采用按 揭贷款的方式购买住房。所以说,当利率发生改变时,直接影响人们从银行贷款而要偿 还的利息,从而无形之中影响了买房的成本。考虑到买房成本的改变,进而影响到房地 产的有效需求,最后影响价格。比如,如果利率降低,消费者的还贷额减少,购房成本 降低,一部分潜在消费者就会进入房地产市场,需求的增加将导致房地产价格上涨。 3.2.2 货币供给量影响房价的机制与效果 中央银行通过运用公开市场操作业务、 法定准备率等货币政策工具来改变货币供应 量。 具体而言,公开市场操作相比其他的工具更有一定的主动性和灵活性,通过中国人 民银行与指定的券商进行有价证券的交易,以实现货币政策目标。通过控制买进卖出债 券的量,来改变货币供给的量,两者是同方向的变动。法定存款准备金是金融机构从社 会上吸收的存款中,需要按照法律规定比例存在人民银行的那一部分资金,而剩下的存 款银行可以进行贷款或购买有价证券,反复的进行这些操作产生放大效应,所以说银行 可以创造出很多的派生存款,同时也间接地调节了社会上的货币供应量。如果央行采取 了紧缩性的货币政策,减少货币供应量,商业银行的超额准备金降低,其发放贷款的能 力下降,导致需要购买住房人们不能得到足够的贷款,从而降低了房地产的有效需求, 导致房地产价格下降。反之。

4

货币政策影响房地产价格的实证分析

本章将以 2005-2014 年的月度数据作为样本期, 选取利率和货币供应量作为解释变 量,实证分析货币政策对房地产价格的影响。

4.1 实证分析
4.1.1 数据来源处理与变量定义 本文实证分析所用数据来源于:中国人民银行官网、中国统计年鉴、中国国家统计 局网站,数据时间从 2005 年 1 月到 2014 年 12 月。其中商品房销售价格指数的数据由 商品房销售额和商品房销售面积两个数据所得,其中每年中一月份的数据缺失,我使用 Excel 线性插值法获得。同理对于其他数据的缺失,亦使用 Excel 线性插值法获得。 所选变量表示为: Yi :商品房销售价格指数、 X 1 :广义货币供应量(M2)、 X 2 :一年 期实际利率。实证分析所选软件为 Eviews7.2。 4.1.2 回归分析 假设经济模型为 lnYi ? β0 ? β1lnX1 ? β2lnX2 ? ui 回归结果如下 Dependent Variable: LNY Method: Least Squares Date: 04/18/15 Time: 13:41 Sample: 2005M01 2014M12 Included observations: 120 Variable C LNX1 LNX2 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Coefficient 4.915162 -0.005402 -0.131926 0.145629 0.131024 0.048561 0.275911 194.2374 9.971400 Std. Error 0.129955 0.009169 0.030078 t-Statistic 37.82197 -0.589130 -4.386064 Prob. 0.0000 0.5569 0.0000 4.613055 0.052094 -3.187290 -3.117603 -3.158990 2.550434 (4.1)

Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter. Durbin-Watson stat

表 4.1 数据估计结果

得到回归结果 lnYi ? 4.915 ? 0.0054lnX1 ? 0.132lnX2 (37.82) (-0.589) (-4.386)

(4.2)

由回归结果可知,广义货币存量M2与房地产价格指数呈反向关系,一年期实际贷 款利率与房地产价格指数呈反向关系。当货币供应量增加1%时,房地产价格减少 0.0054%,反之。当利率增加1%时,房地产价格减少0.132%,反之。相比而言,利率对 房地产价格变化的影响力更强,这也符合前文的理论分析结果。 4.1.3ADF 检验 在现实经济中的时间序列一般都是非平稳的,为了检验数据的平稳性,我们需要进 行单位根检验。ADF 检验就是单位根检验的一种。 1、商品房销售价格指数的 ADF 检验
表 4.2 商品房销售价格指数的 ADF 检验结果

Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level 2、广义货币存量M2的ADF检验

-10.82838 -3.486551 -2.886074 -2.579931

0.0000

表4.3 广义货币存量M2的ADF检验结果

Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level 3、一年期实际利率的ADF检验
表4.4一年期实际利率的ADF检验结果

-3.785115 -3.487550 -2.886509 -2.580163

0.0040

Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level 4、ADF检验的结论

-15.63087 -3.486551 -2.886074 -2.579931

0.0000

从表中可以看出,商品房销售价格指数、广义货币存量(M2)和一年期实际贷款利率 (r)的单位根统计量 ADF 均小于显著性水平 1%—10%的 ADF 临界值,均通过数据平稳 的假设,不存在单位根,因此这三个变量是平稳的时间序列。

4.1.4 协整检验 所谓协整,是指多个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的。以上对各序列的 ADF 检验表明,三个变量都是平稳时间序列。检验回归残差的平稳性,对 et 序列进行 单位根检验。估计结果如下表 4.5。 Null Hypothesis: RESID has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: 0 (Automatic - based on SIC, maxlag=0) t-Statistic Elliott-Rothenberg-Stock DF-GLS test statistic Test critical values: 1% level 5% level 10% level -13.29966 -2.584539 -1.943540 -1.614941

在 1%—10%三个显著性水平下,其残差序列的 t 检验统计量值为-13.2996,均小于相应 临界值,从而拒绝原假设,表明残差序列不存在单位根,是平稳序列。说明商品房销售 价格指数、广义货币存量 M2 和一年期实际贷款利率之间存在协整关系。

4.2 货币政策调控房价有效性的实证结果分析
住房并不是普通的商品,具有公共产品的属性,必然要求政府参与其供给活动。因 为市场本身存在的缺陷,市场经济不是万能的,它不可能自动实现帕累托最优,即资源 的有效配置和效用最大化。央行可以通过实施相应的货币政策来应对房价的过度波动, 从而稳定宏观经济。 总体上房地产价格己经能够成为我国货币政策传导的一条重要渠道, 货币政策可以影响房地产价格。但货币政策在调控房价方面仍有不足之处。 相对于货币供应量,利率对房地产价格传导更为有效。因此,目前,要抑制这么高 的房价, 央行应在降低货币供应量增速的同时, 结合当前宏观经济形势, 调整利率水平, 同时需借助财政政策、土地政策等综合手段来调控房地产市场。

5 结论与政策建议
5.1 结论
本文通过对 2005 年 1 月至 2014 年 12 月期间,尝试探讨商品房销售价格指数与货 币供应量、一年期实际利率的相互关系和影响作用机理。通过文献探讨、现状分析、传 导机制的分析,实证分析等方面研究房价影响的因素。研究表明,影响房价的决定性因 素是一年期实际利率和货币供应量两个变量。这说明在我国现行政策下,房价容易受到 货币政策的影响, 央行每一次调整其贷款利率或调整货币供应量便会造成房价的新一轮 波动。 近期瑞银的调查研究结果表明,购买单套总价在 50-200 万元之间的自住型住房的 需求强烈,反映出消费者对升级到更好社区或更大房屋的意愿。调查结果表明,只要有 合适的住房产品,通过降低抵押贷款利率且/或下调首付比例,以放松政策来刺激需求, 缓解房地产市场低迷的程度及其对经济方面的影响就应该是有效的。

5.2 政策建议
1、拓宽房地产融资渠道,减少房地产市场信息不对称的现象 完善金融市场有两点好处,其一,使居民对房地产行业的投资更加合理。其二,能 够扩大房地产行业融资的渠道,让更多的房地产企业能够通过不同的方式获得其资本, 让更多的企业参与市场、参与竞争,为我国城乡居民购买房屋谋取福利。现在看来,因 为信息不对称,消费者在购买房屋时并不能得到完全的信息,正是因为这个原因,消费 者在购买房屋时的价格往往会远远超于其实际价值。及时披露公开信息,可以帮助消费 者确定正确的房价预期,正确合理的引导消费和投资行为。 2、促进利率市场化 国家金融发展水平是否符合市场化的一个重要因素就是利率市场化, 而我国目前仍 然是以中央银行调控为主, 这样的利率并不能真实反映当前的经济形势与房地产的真实 情况。贷款利率的变化同时也影响着开发商和投资消费者的行为意愿,当利率上升,开 发商希望将房屋销售出去以降低库存,快速回收资金;当利率下降,投资消费者的还款 成本下降,许多潜在的投资消费进入市场,导致房子价格快速上涨。由此可见,利率的 确成为房地产市场进行宏观调控的重要因素。 市场化后的利率在一定程度上可以形成其 对与经济现象的传导或反馈。 3、土地应更多用于建设居民保障房和经济适用房 建议政府应多利用土地建设廉租房、经济适用住房等等。房价上涨的原因很复杂,

政府在出售土地时并没有作周全的考虑,只是根据开发商所报的最高价格便将其出售, 现在看来,居民对住房的需求越来越大,而土地的可出售情况却不是很乐观,为此,政 府可以通过大量构建廉租房和经济适用住房,以解决房地产市场中供不应求的现象。当 供大于求时,房地产商为及时还清银行所欠贷款,回收资金,必定会降低房价,从而对 房价起到更有效的控制。 4、完善税收、土地等政策 税收政策方面,应侧重于关注土地市场计税价格规定的执行情况及税收征缴情况, 对房价的增量部分征收资本利得税,对占地面积大、容积率低的住宅征收高消费税,以 支持廉租房和经济适用房。对个人或家庭购买首套房给予一定的税收优惠,同时应加强 对投机性购房的税收征管,对购买多套住房的个人和家庭不再给予税收优惠。 土地政策方面,政府在垄断土地一级市场时,应切实保证土地供应秩序的公平、公 正和公开,要进一步完善土地收购储备制度,在中低价商品房用地的供应中可以实行限 价招标制,从而降低土地成本在中低价商品房价格中的比例。


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