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交房时需要注意的问题

交房时需要注意的问题
国家有规定交房后多久办完产权证吗 :首先看买房人与开发商之间的合同约定期限;如没有约 定,假如你签房屋买卖合同时,房屋已竣工,则是合同订立之 日起 90 天办完产权证;假如你签房屋买卖合同时房屋未竣 工,则是房屋交付使用后 90 日办完产权证。按照建设部《城 市房屋权属登记管理办法》的有关规定,新建的房屋,房屋 竣工后三个月内申请房屋所有权初始登记;买卖的房屋,买 卖双方三十日内申请转移登记 期房收房入住时,将收获主管部门或开发商派发的不少 的“交费单据”,哪些是该交纳的?哪些是不合理收费? 必交费用之一:契税 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:“契税的 纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同 的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同 性质凭证的当天。”契税是业主取得房屋产权证时必须向国 家交的税。 必交费用之二:公共维修基金 公共维修基金是业主在入住时或是办理产权时,为小区 及房屋将来的共有共用部分的设施设备按房屋价款的 2%交 纳的修缮费用,该基金归全体业主所有,也是国家规定必须 强制交纳的。

变动费用之一:物业管理费 根据目前执行的相关政策,交房入住时,业主应与物业 公司签订物业管理合同,明确约定业主所交纳的物业费及使 用用途,而北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多 年物业管理费的通知》 规定, 禁止收取一年以上物业管理费。 而部分业主由于收房后并未马上入住,可以和物管协商减免 物业费。 变动费用之二:供暖费 根据收房入住的时间不同,供暖费在入住时可不用交 纳,集中供暖的项目,在 6 月以前收房的,到当年 10 月左 右供暖启动之前交费即可,而 6 月以后收房,通常要求交纳 当年的供暖费。这也可以和物管协商解决。 协商费用:小件物品、装修保证金等 除了必交费用和变动费用外,住宅收房入住时的其他部 分费用则是根据合同或协商解决。包括入住后是否交纳装修 保证金、是否交纳门卡、水卡、电卡、气卡等小件物品的费 用、是否交纳有线电视安装费、网络安装费、电话安装费等, 都需要尽量在合同中提前约定,如果没有约定开发商方面也 无权强制收取,而必须双方协商解决。

无理费用:水、电、气初装费

根据国家相关政策,水、电、气等基础生活设施安装开 通费用是包括在建设项目总投资内的。按照规定不论是基础 设施,还是具体项目连接市政管网、开通使用,费用都应由 房地产商承担。收取初装费属于违规。 业主如何自己办理新商品房的房产证 正常情况下,从向房地局提交文件之日起,大约两个月 后可领取产权证。 如果是一次性付款,则可自办产权证。大致流程如下: 到房地局领表和交纳公共维修 基金等费用,到开发商指定 的房屋面积计量站出测绘图,根据测绘图填好表格拿到开发 商处盖章、领取正本合同,然后约开发商一起共同到房地局 提交前述相关文件即可。 需注意:要向开发商确认,你所购房屋的产权证在哪个 房地局办理,然后再办或者直接向该局查询。 如果是按揭贷款买房,根据几大商业银行的借款合同, 均有需委托开发商代办产权证的条款,即产权证只能委托开 发商代办,自己不能办理. 办理商品房产权证需经过哪些程序 下面给您列出的是一般程序,但是在实际操作中经常不能 按照规定的时限完成,如果您的购房合同中对产权证的办理 有约定,那么能更好的保护自己的利益。 居民在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行:

(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后 15 天内, 将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续; (2)登记。购房者在使用所购商品房后 3 个月内,到房 屋产权监理所办理产权登记手续。 登记时, 须提交下列材料: 购房者的身份证和私章,鉴证过的购房合同以及由开发商出 具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置 图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。 (3)交费。受理登记 15 个工作日后,到房屋产权所交齐 登记费、鉴证费等有关费用; (4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收 款票据领取《房屋所有权证》。 最佳的收房流程 建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会 比较早,建议大家不要在第一、第二天去收房,因为在那两 天,同时来收房的人会很多,而陪同验收房子的人不会有太 多时间仔细的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比较 好,需要带的工具: 1)1 只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1 只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1 只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高

5)1 只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否 畅通 6)1 只计算器---用于计算数据 7)1 只水笔--用于签字 8)1 把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间 长,可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2-3 个钟头, 建议早晨 8: 30 去或下午 2:30 去。正常验收房子时间一般是持续 2-3 个 钟头,建议早晨 8:30 去或下午 2:30 去。 过程 1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要 查验: A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话,一般 10 分钟即可查看完资 料。 2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计 图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签 订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多 少,一般为 3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定 合同为 2%误差, 但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准。 一般这个时间因人而变,时间为 30--40 分钟 验收房子 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,凯文顾问 提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业 会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用. 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱 钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同 物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) 1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂 现象;(阳台裂缝危险大) 【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会 有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门 窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后 就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】: 特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫 生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面,仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修 复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵, 尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试 排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用 表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分 支线路。 5)验收下水情况, 先用面盆盛水, 再向各个下水处灌水, 分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台 地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜 噜的声音和表面无积水。 【提示】:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突 出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着 水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可 拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天 花。

【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水 表数字,记录下来,同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的 设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 、 【提示】:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确 实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高,用 5 米卷尺即可,采样数据来 源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑 距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自 己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业 公司提供的纸张上。 最后好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就 交钱去吧;若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决 日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。


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