城市旅游与主题公园_图文

专题 ：城市旅游与主题公园
本章提要 ? 城市旅游概述 ? 城市游憩商业区（RBD） ? 主题公园的概念、类型和特点 ? 主题公园布局的影响因素
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第一节 城市旅游概述
一、城市旅游研究的起源和定义
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城市旅游研究的起源

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城市旅游的定义

是指以现代化的城市设施为依托,以该城市丰 富的自然和人文景观以及周到的服务为吸引要素 而发展起来的一种独特的旅游方式 。
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二、城市旅游研究的内容
消费者需求 求 旅游体验 旅游动机 旅游需求 通过市场营销（社会媒体、 宣传材料）来刺激需求 旅游设施供给

对旅游服务/产品的消费

城市旅游吸引力 住宿设施 饮食设施 购物设施 交通设施 娱乐设施

空 间 与 功 能 集 聚

对环境、文化、社会的影响 （客源地、路途中、目的地）

游憩商 业区 （RBD）

旅游者的旅游体验 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展

顾客反馈 满意程度调查

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三、城市旅游吸引（资源）体系
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城市旅游吸引（资源）要素 城市旅游吸引（资源）建设的主要内容
① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD

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第二节 城市游憩商业区（RBD）
一、RBD概念
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RBD是英文Recreational Business District的缩写，直 译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休 闲商务区”等。 根据Stephen L. J. Smith（1990）（《游憩与闲暇研究 的 概 念 词 典 》 （ Dictionary of Concepts Recreation
and Leisure Studies））， RBD的定义为 ：建立在城 镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、 小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特 定零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行的， 因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。
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RBD的研究时间并不长。1958年，Barret深化对滨 海旅游地的分析，认为滨海旅游地的住宿、饮食、 娱乐、商业各项旅游设施趋向于集中布局，并具有 明显向中心区集中的趋势。其意义在于把城市地理 学的某些理论应用于旅游、游憩的研究中。 城市游憩商业区（RBD）作为城市中一种新的功能 区已逐渐成为城市新的空间要素，为旅游者、本地 及周边地区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物 等功能，并成为城市旅游系统的重要组成部分。 1970年，C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅 游区的购物问题时首次提出RBD，用之描述这类旅 游地的结构和功能特性。他们给RBD的定义是：所 谓的RBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城 市内集中布臵饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的 街区。
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V. Taylor（1975）用宾馆及其他旅游接待设施， 如咖啡店、古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、 公共浴室和公共水族馆的分布来定义RBD。以南非 的东伦敦为例，把上述设施的建筑面积占街区建筑 面积50%以上的城市街区，在地图上表示出来，得 到RBD是一长条形，游憩活动主要集中在海滨，其 后的边缘区主要为旅游接待设施，特别是提供餐饮 服务的寄宿处。这是早期对RBD的研究。

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80年代末90年代初，学者们开始真正重视城市 旅游问题，RBD的含义也扩展到城市旅游研究 中，并试图以此解释城市里以旅游者为导向的 城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce（1989）对70年代RBD的研究进行了影 响深远的评论，而Meyer Arendt（1990）则把 这一理论运用到墨西哥湾海湾滨海旅游胜地作 个案研究，对理论有所补充。 R. W. Bulter（1991）在研究加拿大西埃德蒙 顿特购物中心（West Edmonton Mall，WEM） 的旅游与购物的关系时也使用了这一概念。他 认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要， 像WEM这样一座世界最大的超大型购物中心， 应该被视为旅游吸引物，它最突出的特点就是 其惊人的规模和多种多样的休闲设施。但他对 RBD的理论没有很大的补充。
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国内学术界，保继刚（1995）在探讨深圳华侨 城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园） 带动城区全面发展，使该区域发展为一个旅游 商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅 游研究中运用RBD的概念，并预见它可能成为新 的城市功能区。

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保继刚、古诗韵（1998）初步研究了城市RBD的 概念、研究进展、类型和功能等问题；并认为 中国目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括江 苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天 河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠 州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。
邵学文（1990a）对上文提及的南京夫子庙所在 的秦淮风光带旅游景观进行了研究。
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把城市游憩商业区（RBD）和CBD相提并论并 加以区别的是李蕾蕾（1997）在研究城市旅 游形象的视觉设计时提出的。 黄震方、侯匡林（2001）研究了大城市商业 游憩区形成机制的中，初步建立了城市游憩 商业区动力系统结构模型。 陶伟、李丽梅（2003）通过苏州实证性的研 究指出，城市游憩商业区在城市发展的整体 态势下呈现为动态的发展图景，形成一个游 憩商业区（SRBD）系统。

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俞晟、何善波（2003）通过城市RBD的空司表 现形式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的 空间分布规律等三个方面来剖析城市游憩商业 区的空司布局特征。 在国内，因为研究城市的学者往往把RBD的功 能看作是CBD众多功能中的一种，没有引起重 视。

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二、RBD与CBD的关系 ? ? 区位 形态

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功能

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三、城市RBD的特征及功能
1.以商业为基础

国内外一些著名游憩商业区，如巴黎的 Carrousec,Galeries Lafayette 和 Printemps Haussman游憩商业区，以及我国最著名的上海南京 路－外滩，都是以商业功能为第一位的，而不是以 收售门票为主要特征且旅游功能为第一的旅游区， 是在商业基础上逐渐融入游憩功能，使游憩商业区 得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源 条件和基础设施条件，是RBD形成的硬件条件。

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2.游憩场所和设施占相当比例，公益性与商业化 形式并存 ? 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩 设施系统。社区游憩设施主要为居民服务，并 有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼 为市民和外来游客服务，这一部分游憩设施是 以商业化经营为主，而RBD主要就是针对城区 游憩系统而言的。 ? 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级 游憩系统为基础的RBD具有的一个特点就是， 游憩设施的数量和规模都远比社区级的大，档 次高，而且兼具公益性和商业化运作两种形式。 公益性的主要面向当地居民日常休闲，可以理 解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件， 商业化运作部分面向当地居民更高档次需求和 外地游客。
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3.服务对象为所有潜在客源，并以本地居民为基 础市场
城市是一个开放的空间，出于任何目的在城市 停留的外地人都是城市的潜在游客，只要有停留 就有消费，就能给该城市带来财富。在城市中， 外地游客与当地居民共同使用着城市中的一部分 设施和场所。尤其是RBD，它往往是城市的标志性 地段和光环效应区，是外地人了解一个城市的窗 口。因而，外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。

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4.节假日游客高度聚集
RBD 内游客在节假日高度聚集的特征，也 是RBD不同于CBD的一个显著特征。因为CBD是 以商业办公为主要功能的区域，周末及节日期 间办公功能的弱化，往往使得成熟的CBD内显 得相对冷清、甚至萧条；相反，RBD是以零售 商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域， 因而在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。

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城市RBD的功能
? 购物功能 ? 休闲功能

? 旅游功能

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四、城市RBD的类型
? 大型的购物中心型（shopping mall）

? 特色购物步行街型
? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型

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第三节 主题公园的概念、类型和特点
一、 基本概念

?主题公园定义
主题公园是具有特定的主题，由人创造而 成的舞台化的休闲娱乐活动空间，是一种休闲 娱乐产业。

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主题公园具有下列特性：
主题公园是一种产业，其投资建设是一种企业 行为；
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主题公园是一种休闲娱乐空间； 主题公园必须有特定且易于了解的主题；

园中所有内容，包括实体环境的塑造、营运管 理等都是在该统一主题之下构成的； 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空 间，让游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。
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二、主题公园的类型
? 主题公园的类型可以从多方面进行划分，

但一般或以主题内容进行划分，或以吸 引范围进行划分，或以规模大小进行划 分。

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以主题内容划分
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以花卉园艺为主题；
以专门铁路沿线开发新世界为主题； 以保存文化、历史为主题； 以异国地理环境，动植物特征为主题； 以博览会、博物馆为主题；

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以童话幻想、科学、宇宙为主题。

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以吸引范围划分
? 具有国际吸引力的主题公园，如迪斯尼

世界。
? 具有区域吸引力（美国概念）或国家吸

引力（欧洲概念）的主题公园。
? 具有地方吸引力的主题公园。

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以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小（微）型主题公园

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三、主题公园的特点
? 强烈的个性，普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高，占地规模大 ? 高门票，高消费

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专题二:中国主题公园的演变

一、主题公园起源
? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ? 1989年9月深圳锦绣中华的成功开业，标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于：

投资1亿港币，一年即收回投资。

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二、中国主题公园大发展

1989-1999 期 间 在 珠 江 三角洲共有17个主题公 园开业： ?第1家为锦绣中华； ?第 2 家 是 1991 年 开 业 的中国民俗文化村。

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1993年深圳野生动物园开园

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1994年世界之窗正式营业

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1995年飞图梦幻影城（森美反斗乐园）开张

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1995年世界大观新张

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1997年圆明新园隆重开园

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1997年底，香江野 生动物世界开业

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1997年航天奇观开张

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欢乐谷于1998年盛大开业

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2000年开业的深圳海 洋世界

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珠三角地区主要主题公园一览表

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国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城，三国城和水浒城，还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表

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大发展后遗症——大倒退
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1998年，投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 1999年，投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2004年，东方乐园停业 原因为何？ ……

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三、中国主题公园的现状特征
从分布看，集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区； ? 从规模来看，占地及投资规模巨大； ? 从主题内容看，相同相似较多 ； ? 从收费来看，门票价格高。
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中国主题公园客源市场特征
主题公园的客源主要来自3小时车程内 ； ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区
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主题公园发展存在问题
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开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 重游率低 业绩大幅下滑 经营管理人才缺乏

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四、中国主题公园发展的反思

反思之一：锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素：No.1 效应 ?市场因素：填补需求空白 ?政治因素：89之后的教育题材，对外窗口 ?成本因素：土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素：国内 、境外两种票价 —初 期￥20、25（ 国 内 游 客）， HK$80、 100（ 海 外 游 客） —升 价 后￥30、35（ 国 内 游 客）， HK$90、 110（ 海 外 游 客） ?社会因素：公款消费 ?区位因素：深圳
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反思之二：政府行为色彩浓重
把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜
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反思之三：将奢侈品当作一般消费品
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迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ； 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元； 以月收入3000元计，我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。

反思之四：投资形同赌博
个别投资回报率高，利润巨大 ? 成功概率低，大部分亏损
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五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局

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迪斯尼为什么落户香港？
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资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元，特区政府需注资57亿，借款 61亿，迪斯尼负担23亿商业借款。另外，特区政府还要 投资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57％股份，迪斯尼43％。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱

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六、中国主题公园发展的思考
?中国有能力投资超大型主题公园吗?！

—仅从资金看，能！ —从技术和品牌考量，难！ ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?！ —目前中国主题公园的游客重游率比较低， 一 个超大型主题公园要成功，开业几年后将主要依赖 主要居民和次要居民市场之外的三级市场。也就是 说，需要全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个，如果重复布局，势将难以 维持。 ? 可行性报告真的可行吗?！ ? 中国能承担如此高风险的投资吗?！
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可行性报告的误区
?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规

律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场 （0～1小时车程范围内）普及率为33％，次要居民 市场（1～2小时车程范围内）为31％。这意味着主 要居民市场每年均有33％的人、次要居民市场每年 均有31％的人到主题公园，重游率非常高，且主要 居民市场和次要居民市场占到总游客量的60～70％ 左右，其最主要原因是门票价格相对于居民的人均 收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手，非市场因素干扰
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投资的风险
投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁 公鸡
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第四节

主题公园布局的影响因素

? 影响主题公园布局的主要因素
·客源市场和交通条件
·区域经济发展水平

·城市旅游感知形象
·空间集聚和竞争 ·决策者行为

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一、客源市场和交通条件
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客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动 人口多的大城市和特大城市，以保证有良 好的客源市场条件。 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条 件好以外，还必须有良好的城市对外公共 交通，也即可进入性（accessibility） 要好。
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二、区域经济发展水平
? 区域经济发展水平在两方面影响主题公 园的发展，一方面是投资规模，另一方 面是游客的消费水平。

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三、城市旅游感知形象
? 城市旅游形象概念
城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市 的过程中通过对城市环境形体（硬件）的观赏 和市民素质、民俗民风、服务态度等（软件） 的体验所产生的城市总体印象 城市旅游形象 是一个综合概念，它反映的是整个城市作为旅 游产品的特色和综合质量等级。

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城市旅游感知形象的影响
? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策

行为影响很大。
? 城市旅游感知形象，主要影响的是大、

中尺度（即二级和三级客源市场）旅 游者的决策行为。

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四、空间集聚和竞争
? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在 同一城市的集聚，多个主题公园在空间 上集聚，可以增加这一地区的总体吸引 力，同时也产生空间竞争，使游客分流。
? 但是，主题公园是一种高投入的旅游项

目，维持费用高，要求的门槛游客量也 较高。

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五、决策者行为
? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为

?政府的决策行为

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投资者决策行为
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投资者决策行为首先是宏观区位的选择， 在此基础上从两方面影响主题公园的发 展，一是投资规模，二是主题选择。

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投资规模与投资者的经济实力和经营方 针战略联系在一起，同时与主题选择密 切相关。
在一定的客源市场、交通条件、区域经 济发展水平等背景下，主题公园开发成 功与否的关键是主题的选择。
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政府决策行为

? 目前，各地政府都将旅游业摆在发展第 三产业的重要位臵，因此各级政府对旅 游投资都给予扶持和优惠政策，甚至在 基础设施方面给予配套，这对主题公园 的经营成本有很大影响。

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六、影响因素系统分析
客观因素主要包括二个必要条件和二个 限制条件 ： 必要条件：
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客源市场和交通条件 区域的经济发展水平

限制条件：
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城市的旅游感知形象
主题公园的空间集聚和竞争

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? 主观因素：
? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微

观选址、投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园 的微观选址（土地获取），以及基础设施 的配套等优惠条件。
? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图：

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影响因素

城市与 区域感 知形象

限制条件 必要条件

投资决策行为； 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位

客源市场 与交通 条件

主题公园 宏观选址 必要条件

关 键 因 素 主题公园微观 选址与主题内容
主题公园 经营 客超 量过 门 槛 游 主题公园 生存发展 客低 量于 门 槛 游

区域经济发展水平：投 资能力、消费能力

政府决策行为： 微观区位
空间集聚与 竞争 限制条件

影响因素

主题公园 衰亡
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华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ?客源市场 ?城市旅游形象 ?可进入性 …… 二、劣势分析 ?季节性 ?集中度 ?空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 ……

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