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房地产尽职调查清单-财务方面


房地产尽职调查清单(财务方面)
一、 公司组织性文件 1. 公司的营业执照(正、副本) ,发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、 组建及改组有关的任何其他政府批文,包括任何对该等文件进行修改的文件。 2. 公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证;公司现有的 注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。 3. 公司历次股权变更的证明文件及相关的决议和协议。 4. 公司的组织结构图,该图应显示公司及其下属企业(如果有的话)的投资方 及其各自持股或拥有权益的比例。 5. 所有有关公司历史的重要材料,包括其前身的组建过程以及公司成立之后进 二、公司财务文件 1. 公司最近 3 年财务报表(经审计的提交审计报告)及最近一期财务报表; 2. 存货清单; 3. 固定资产情况: (1) 资产清单及评估报告(如有) ; (2) 资产抵押明细及协议等文件; (3) 租赁资产清单及协议等文件; 4. 土地使用权和房屋建筑物 (1) 拥有、 占用或使用土地明细及全部权属文件/征地批准文件和有关协议书 /土地使用权出让合同及出让金交款凭证/土地使用权证书; (2) 房屋建筑物及权属文件; (3) 房屋建筑物及土地租赁情况明细及租赁合同; (4) 土地使用权或房屋的抵押合同及登记详情; (5) 上述土地使用权和房产权的抵押和任何载有约束性条款的文件; (6) 土地管理部门关于土地估价结果确认和土地处置方案的批复(或有) 。 5.公司的应收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款、预付账款、预收账 款明细及发生原因说明。
6.公司银行及非金融机构贷款的明细,目标公司对外担保的明细。

7.银行开户许可证,及所有银行开户行及账户账号明细,及最近一期含所有账 户的银行存款余额调节表。 8.公司之母公司或控股股东的近三年经审计财务报告,公司与其关联业务往来
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资料,及其它相关财务资料。 9.未来财务预测(如有) (1)公司业务计划(未来 3 年) ; (2)损益表预测(未来 3 年) ;现金流量表预测;资产负债表预测。 (3)项目现金流量预测(至项目终结) 。 三、融资文件 1. 公司和/或下属企业的人民币贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。 2. 其他融资文件,包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。 3. 列表说明在公司和 / 或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债 权, 并提供所有重要的抵押、 质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响 公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。 4. 第三者为公司的债务提供的担保和保证协议或履约保证。 5. 公司自设立以来与贷款人和担保人的函件。由独立会计师向债权人提供的借 贷协议执行情况的报告。 6. 与未列入资产负债表的任何项目(即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等) 有关的文件。 7. 在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件,包括公司和/或下属企业为 第三者的债务所提供的担保和保证协议。 8. 任何有关由国家、省或地方政府发给公司的补助及/或补贴的协议,批准或 其他安排, 及政府机构及非政府机构对其提供的融资及该融资条款的文件,包括 依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。 四、税务文件 1. 公司现行有效的国、地税的《税务登记证》 。 2. 自设立以来公司和/或下属企业 (或其前身) 与政府税务部门之间的所有报告、 备案材料、报税表及其他函件。 3. 适用于公司的税收待遇的法规或政策。请提供与减免税或其他税收优惠有关 的文件(如果有) 。 4. 与公司应缴税项有关的所有会计师函件和分析,以及所有其他有关的分析。 5. 政府向公司作出任何税务会计审查的报告。 6. 公司为当事方的所有税项分担或税项分配协议。 7. 公司自设立以来的重大税务问题(包括但不限于税务机关或海关要求补税或 罚款或正在调查)有关的文件和情况说明。 8. 有关欠缴税款的文件通知及公司采取的解决方法。
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五、管理层事宜 1. 公司的管理架构图。 2. 公司和/或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历 六、涉及项目开发建设文件 (一) 拥有的土地,房产的文件 1. 土地使用权和房产产权(包括拥有的、占有的房产和土地)的清单(请注明 地址、面积、用途和使用年限) 。 2. 划拨土地的划拨文件和国有土地使用证。 3. 出让土地的土地出让批准文件、土地出让合同和国有土地使用证。 4. 土地使用费和土地出让金交纳凭证。 5. 转让土地的土地批准文件、土地转让合同和相关的国有土地使用证。 6. 房产的所有权证。 7. 有关土地、房产的抵押合同及登记注册(如有) 。 (二) 房地产开发/工程建设情况 1. 投资建设房地产项目清单(包括项目名称、具体位置、建设规模、项目用途、 开竣工日期、工程进度等) 。 2. 请提供与各项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书。 1) 申报规划要点通知书; 2) 项目建议书及批复; 3) 可行性研究报告及批复; 4) 申报选址定点文件(包括计划部门批准立项的文件、申请用地的函件、工程 情况的简要说明和选址要求、拟建方案、意向位置的地形图等) ; 5) 选址规划意见书; 6) 建设用地规划许可证; 7) 规划设计条件通知书; 8) 审定设计方案通知书; 9) 建设工程规划许可证; 10) 建设项目建设地点规划征求意见函; 11) 项目控制性详细规划图; 12) 项目所在地区总体规划图; 13) 与项目有关的交通、绿化等其它申报文件、批复文件及已取得的证书。 14) 建设工程开工许可证; 15) 其他涉及工程开发建设的申报材料、批复,获得的证照及文件资料。

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3. 请提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐,包括付款情况,应该 与帐面记录能够核对一致,并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行 情况(附付款收据或发票) 、是否存在违约情况等,并提供该清单中所列合同: 1) 国有土地使用权出让合同; 2) 拆迁补偿协议; 3) 勘察合同; 4) 设计合同; 5) 施工合同; 6) 能源合同; 7) 工程分项直接分包合同; 8) 供货合同; 9) 顾问合同; 10) 咨询合同; 11) 物业管理合同; 12) 与项目有关的其他合同。 4.涉及房地产开发/工程建设须说明的其他问题。 (四) 对公司物业使用权所设的限制和其他债权。 (五) 公司主要物业权益的任何估价报告,以及有关物业业权的调查及评估报告。

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-----------------------------------------------------------------------------------------关于本清单的几点说明: 1. 本清单涉及公司及其下属企业(如有) ,下属企业指全资、控股或参股公司、 企业或其他实体; 高级管理人员指总经理、 副总经理、 董事会秘书及财务负责人。 2. 在项目合作进行的过程中,如果公司根据本清单提供给我方的文件有变动, 收到了新的有关文件,须及时向我方提供有关文件的副本。 3. 对于清单中的有些要求,如果没有现成的文件,可提供叙述性的书面材料。 4. 若清单中的有关文件根本不存在或不适用,请说明无此类文件。 5. 本清单所要求提供的文件,均包括对该等文件进行的修改和补充。 6. 若清单中不同序号的文件相同,则可只在一处提供文件,而在另一处注明。 7. 公司应当提供对所提供文件出具内容属实、无重大遗漏的声明书。 8. 本文件清单是为了尽职调查而拟定的。随着尽职调查的深入,我方有可能进 一步要求公司提供其他文件,届时公司应以及予以提供。

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