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房地产市场以及房地产价格影响因素分析


房地产市场以及房地产价格影响因素分析
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或 领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公 楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素 市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运 行的要求。

基本定义
房产市场是以房产作为交易对象的流通市场,也是房屋商品交换关系的总和。 房产市场流通的房产,是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。 狭义的房产,是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产; 广义的房产, 是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产, 亦包含相应的土地使 用权在内。

2 市场行情

价格变化
2013 年 2 月,是中国楼市的传统淡季,然而国家统计局 18 日发布的最新数据显示,2 月份 全国 70 个大中城市,房价全面上涨的就有 66 个,楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。 就新建商品住宅而言,从环比来看,70 个大中城市中,价格下降的城市有 1 个,持平的城 市有 3 个,上涨的城市有 66 个,最高涨幅为 3.1%。 从同比来看,70 个大中城市中,价格下降的城市有 8 个,上涨的城市有 62 个,最高涨幅为 8.2%。 与新房相比,二手房市场同样红火。环比上涨的城市有 66 个,最高涨幅为 2.2%;同比上 涨的城市有 49 个,最高涨幅为 6.7%。 2014 年,关于房地产市场的看空言论骤然增多。地产危机爆发、楼市“崩盘”、楼市“拐点”、 房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。

中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后, 房地产企业们可能猛然间发现, 他们身处 在了一个新的十字路口。 应了那句话,潮水退去,才知道谁在裸泳。眼下,各路房企分头出击,谋求淡市下的自我救 赎,寻求再增长的动力。[1] 经过多轮调研与监测, 有关部门认为房地产市场总体上“供过于求”, 未来将侧重于“释放住房 需求”。此外,多个渠道的信息显示,为了配合新型城镇化的发展需求,支持和鼓励合理自住住 房需求,有关部门将继续发挥好市场化手段的作用,研究“继续改善居民住房消费的金融服务”。 在释放需求的具体方式上,多位业内人士认为,在限购层面,除一线城市外,限购政策松绑 可能成为趋势。此外,应继续合理运用信贷、税收等市场化手段。此前诸多储备政策已在酝酿, 不排除下半年选择合适时机释放政策信号。 中国证券报记者了解到,有关部门多次赴地方调研,除调研棚户区改造和公租房建设之外, 还对房地产市场的整体状况进行了解。上述业内人士指出,在某次座谈会上,有关部门曾对房地 产市场形势做出判断,即市场总体上出现“供过于求”的现象,未来将侧重于“释放住房需求”。[2] 2014 年以来,我国国房景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和 销售额同比大幅下滑,70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加 深,各地地方政府从 6 月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放 改善性需求。2015 年,房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降,房地产市场持续调整, 房价会继续进行合理回归,开发商应继续以量换价,加快去库存化。在长效机制未完全建立前, 差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。 地方救市应考虑长期效果, 让市场在资源配置中 发挥决定作用。[3]

2012 年数据
2012 年 1-11 月,全国商品房销售面积与销售额均同比增长,累计销售额为 53526 亿元, 同比增长 9.1%,自 8 月起由下降转为上升且增幅不断扩大,累计销售面积为 91750 万平方米, 同比增长 2.3%,为 2012 年以来首次同比上升,但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分 别为 16.0%和 8.5%。 单月来看,全国商品房销售额、销售面积分别在 6 月和 7 月结束了 2011 年四季度以来的持 续下降,保持同比上升且增幅扩大,11 月增速分别为 38%和 30%,是 2012 年单月最高水平。 2012 年 1-11 月, 各类城市成交量均有所增长, 其中过去两年受影响程度大的一线城市回升 力度最为显著,同比增长 36.5%;二、三线城市同比分别增长 28.6%和 15.3%。与历年同期相 比,各类城市月均成交量均为 2008 年以来仅低于 2009 年的次高水平,其中一线城市与 2009

年同期相比降幅超过 40%,二线城市下降 11.7%,而三线城市基本与 2009 年水平持平,仅下降 2.6%。

3 基本分类
土地历来都是生产要素,因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场,也是生产要素市 场的组成部分。在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,永久出让土地所有权是不 允许的。因此,一般说来,地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不 同标准,不同方法,可作出不同的分类。 《新婚姻法》使楼市快速发展,达到上涨趋势。

交易对象
从交易对象区分,房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。 住宅市场是房产市场的主体,根据住宅的档次,可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保 障型四个不同层次的市场。 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。

组成要素
(1)土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的 土地使用权有偿转让的场所。 (2)房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所,包括房屋现货和期货的交易场 所。 (3)房地产资金市场。是指通过银行等金融机构,用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股 票、债券、期票,以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。 (4)房地产劳务市场。是指物业管理,室内外装饰、维修、设计等活动的市场。 (5)房地产技术信息市场。

房产流通

(1)房地产一级市场又称土地一级市场(土地出让市场),是土地使用权出让的市场,即 国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者 的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 (2)二级房地产市场,又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的 房屋向消费者转移,主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 (3)三级房地产市场,又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人,再次将房地产 转让或租赁的市场。 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场, 也包括房屋的交换。 二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大,起促进市场繁荣的作用。

4 主要特点
房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 由于人口、环境、文化、教育、经济等

因素的影响, 房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同, 房地产市场供给和需求的影响所及 往往限于局部地区,所以,房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在,土地的分区利 用情况造成地区及一个城市的不同分区, 不同分区内房产类型存在差异, 同一分区内建筑档次也 有不同程度的差异存在。

多样性
房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、 不同用途的建筑物, 还包括与其相关的各 种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其他的让渡方式

双重性
由于房地产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用 作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

不平衡性
房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。 虽然价格和供求等市场机制会产生调整 供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因 此,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能是相对的。

股票市场
房地产市场不是一个全国统一市场,而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域辽阔, 各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异,决定各自房 地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样,直接调节 区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。 房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地,它通过土地供应和城建规划,把 住房发展纳入其中,从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收 到销售,几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然,对房地产市场的微观调控 已经是地方政府的职责范围

5 主要作用
房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件, 并可带动建筑业、 建材工业等诸多产业 发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效 益, 促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。 房产市场能引导居民消费结构合理 化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代 表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

6 调控作用
第一,政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。 房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征,又具有土地的有限性、房产的不动产性、 资本的密集性,以及受地理位置影响等特殊性。此外,中国房地产进入市场交易的时间较短,不 到 20 年的时间,还处于起步阶段,房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定 的盲目性。这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度,既防止垄断,又防止过 度竞争;既促进房地产市场快速发展,又有效地防止其盲目性,以确保房地产市场能够按照市场 经济规律有序运行。 第二, 由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段, 政府的主要职责就是要保护房地产市 场,促进房地产市场的正常发育。 中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性,大多与市场发育不成熟有关,因此,政府的 重要职责就是保护和引导房地产市场的发育,而不能将它一棍子打死。当然,政府保护和引导房

地产市场的发育,并不意味着政府要直接参与或代替市场,而是要保持政府的独立性。如果政府 直接参与市场,就难以保持其公正的“裁判员”身份,就难以制定公正客观的规则和制度。不少地 方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非,但一些政府借经营城市之名,实则行开发房 地产之实,或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地,再加上长期以来,中国的土地实 行批租制,没有采取公开的竞价招标制度,导致土地市场的混乱,因此,也需要转变政府职能。 第三,充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。 在一般情况下,政府调控市场,主要是运用经济手段,经济手段需要通过具体的经济政策来 实施,包括财政政策、金融政策等。从中国房地产市场的供给和需求总量来看,价格上扬表明房 地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨,一方面要加大开发力度,增加供给;另 一方面,要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求,而是要控制 以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下,即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制,也 不宜采取行政办法,而是要充分运用经济手段,如提高房贷利率,课以较高的税率,从而增大投 机成本,减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看,中国存在着结构性失衡。一方面,有 大量住宅卖不出去,空置率越来越高。据统计,中国积压 1 年以上的商品房面积超过了 1 亿平 方米。另一方面,经济适用房严重供不应求。房地产开发商为了获得丰厚的利润回报,对开发大 面积的高档商品房乐此不疲,对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡,就需要增 加开发商开发经济适用房的比例, 而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济 适用房转变为普通商品房。因此,可采取对建设经济适用房征收较低的税率,对修建豪华住宅要 征收高额税率;对购买普通商品房征收较低税率,对购买豪华住宅则征收高额税率。 第四,将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。中国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给 中低收入家庭的方式开发经济适用房。 其结果, 要么是开发商不执行政府的规定, 私自抬高价格, 以普通商品房的价格卖给需求者; 要么富人跻身其中, 享受不该享受的优惠政策, 不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房 的现象,就是明证。要解决经济适用房的错位现象,就需要将“暗补”改为“明补”,由补给开发商 转变为直接补给中低收入者群体,中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。 第五,要及时准确地发布房地产市场信息,推进国有房地产企业改革,以避免盲目投资。 在市场经济条件下, 单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息, 这就要求政 府跟踪房地产市场的动态变化,及时发布信息,以便企业能够准确掌握信息,作出决策。同时, 房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。 如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反 应,政府对市场的调控就会失效。中国的房地产投资中相当多属于国有企业,而国有企业由于产 权改革不到位,法人治理结构不健全,激励和约束机制缺失,对于盲目投资所产生的损失可以不 负责任,因而必然对市场信号反应迟钝或没有反应。从民营投资主体来看,他们往往更多地注重

短期利益,缺乏长远的眼光,在一定程度上产生了盲从行为。因此,要建立房地产投资主体对政 府信号的灵敏反应机制,就需要深化国有和民营房地产企业的改革,建立现代企业制度。

7 易涨难跌
财经证券评论员郭施亮发表评论指出,一般而言,房价是由土地价格和建筑物价格构成。对 于土地价格,我们不由自主就会联想到土地出让金。先给大家看两组数据,一组是 4 月份的财政 收入情况。另外一组是 4 月份的土地出让金收入情况。根据数据显示,4 月份中 央财政收入为 5357 亿元,同比下降 2.2%。而地方财政收入是 6074 亿元,同比增长 14.7%。另外,有资料显 示 4 月一线城市的土地出让金同比上涨 11.2%,此增速明显扩大。 以前期的国五条为例, 当时条款中明确大幅提高首套贷款利率以及对出售自有住房按照转让 所得的 20%计征。然而,从今年三月下旬各地方颁布的细则措施来看,仅有北京勉强执行上述 的条款,其余城市基本没有有效执行。可见,当前中国房价出现易涨难跌的格局主要受到两大因 素的影响,其一是各项调控政策基本不会有效执行;其二是地方对土地出让金依赖严重,无法自 拔。

摘要:近几年来中国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在 解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过 快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地 产价格的相关理论出发,分析影响房地产价格的相关因素,并运用成都市房地产市场 为依据,从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对 我国房地产政策的分析,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市 场提出政策建议。 关键词:房地产价格;形成因素;政策建议 Abstract: In recent years, the rapid development of China’s real

estate industry and other industries led to the development of residential housing in solving problems, and promote economic development plays an important role. However, the excessive development of the real estate market, bringing a range of issues, particularly real estate prices concern to our

community. In this paper, the theory of real estate prices, analyzing the relevant factors affecting the real estate prices and the real estate market as the basis for the use of Chengdu, from an empirical point of view of the significance of the factors that are representative of the average residential prices. Finally, the analysis of China's real estate policy to find out the real estate policy and the relationship between price formation, and regulatory policy recommendations of the real estate market.

Keywords: real estate prices; form factors; policy recommendations

分析背景: 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中 的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关 联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家 具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。 因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用 , 特别 是我国 1998 年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入 了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。2001 年一 2010 年中国房地 产开发投资总额分别每年比上年增长 27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、 30.2%。房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展 ,据投入产出模型测算,每 100 亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出 286 亿元,其中诱发建筑业产出 90.76 亿元、制造业 123.61 亿元、采矿业 16.64 亿元、电力煤气自来水供应业 6.59 亿 元。另外房地产业的发展,离不开金融业的融资支持,而房地产市场又是金融业借贷资 本的最大出路。 近几年来,房地产价格急剧上涨,使得房地产问题变得异常尖锐。今 年 的 经 济 工 作 会 议 和 十 七 大 以 及 年 初 的 两 会 ,对 房 地 产 行 业 的 发 展 持 有 肯 定 的 表 述 , 房地产业在促进国民经济稳定健康增长,全面改善城乡居民居住状况发挥 了巨大的作用,最近几年房地产发展的情况可以看得出来,城乡住宅的建 筑 量 每 年 保 持 在 13 亿 平 方 米 ,城 镇 是 5.5 — 6 亿 平 方 米 ,竣 工 量 是 很 大 的 。 过 去 有 厂 房 集 中 建 房 , 商 品 房 的 比 例 不 大 , 最 近 的 比 例 很 多 , 达 到 了 80% 。 人 均 住 房 面 积 大 幅 度 的 提 升 , 1978 年 人 均 居 住 面 积 是 2.6 平 方 米 左 右 , 现 在 已 经 达 到 了 27 平 方 米 / 人 均 , 这 在 世 界 上 也 是 令 人 瞩 目 的 。 人 均 住 房 面 积的增长是伴随着人口快速增加提升的,房地产业发展给国民经济以及人 民 生 活 带 来 的 积 极 影 响 , 包 括 对 GDP 的 贡 献 率 , 最 高 峰 达 到 了 5.2% , 平 均 水 平 是 4.5% 。 房 地 产 业 是 一 国 经 济 的 重 要 部 门 , 住 房 是 国 民 的 基 本 生 活 资 料,因此房地产价格既是一国经济状态的指示器,又是高度关系民生和社 会安定和谐的重大社会问题。

一、房地产价格因素的分析;
(一)、自身因素;
所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括 房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。

(二)、环境因素;
影响房地产价格的环境因素 ,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物 理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

(三)、人口因素;
1、人口数量; 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就 会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地 产价格也就会下落。 2、人口素质; 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类 社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也 必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。 如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则 该地区的房地产价格必然低落。 3、家庭人口规模; 这里所说的家庭人口规模 ,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数 .家庭人口 规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数 量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。

(四)、经济因素;
主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价 (特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。

(五)、社会因素;

影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机 和城市化。 1、政治安定状况; 政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程 度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡, 这会影响人们投资、置业的信 心,从而会造成房地产价格低落。 2、社会治安状况; 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房 地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件 ,则意味着人们的生命财产缺乏保障 ,因 此会造成房地产价格低落。 3、房地产投机; 房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房 地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。 一般来说,房地产投机对 房地产价格的影响可能出现 3 种情况; (1) 引起房地产价格上涨; (2) 引起房地产价格下跌; (3) 起着稳定房地产价格的作用; 4、城市化; 城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城 市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。

(六)、行政因素;
影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、 政策、 法律法规、 行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊 政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。

(七)、心理因素;
心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素 主要有下列几个:(1)购买或出售心态;(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)

接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如 该房地产的拥有者无出售之意 ,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能 改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。

二、政策因素对房地产价格形成的影响;
(一)、土地政策; 土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采 取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是 为了慎重合法地使用每一寸土地 , 加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政 府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别: 1、土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响; 在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地 租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使 房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。 2、地监管的规范对土地价格的影响; 关于土地出让和利用的监管方面,自 2002 年以来,国家制定若干政策进行规范,在 地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政 策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土 地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分 ,因此,土 地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 (二)、金融政策; 房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持 , 因此金融政策对住房价格有很大 的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析: 1、利率的调控与房地产价格的关系; 利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可 分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包 括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价 格的影响做详细分析: (1) 存款利率调整对房地产价格的影响;

理论上当存款利率上调时 ,会吸引其他投资市场中的部分资金 , 作为新兴的房地 产投资模式,也或多或少受到存款利率的影响,主要表现为存款利率升高 ,会使得炒房 群体减少,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是微弱的, 因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。 (2) 贷款利率对房地产价格的影响; ①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。 ②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。 (3) 存款准备金率上调对房地产价格的影响; 存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央 银行的存款。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资 就会间接的受到影响,从而可能引起房地产市场价格的波动。 2、其他金融政策对房地产价格的影响; 这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住 房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要 的意义,从而影响房地产价格走势。 (三)、税收政策; 税收手段是财政政策的主要手段 , 它是通过税种和税率的变动来调节社会总供 给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、 土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地 产税收政策对房地产市场具有重要的影响 ,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重 要的作用。在最近三年里,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范 房地产税收 ,发挥税收的调控作用 ,制定了一系列税收政策 ,对于房地产价格起到了 一定的影响。

三、调控房地产价格的政策建议;
(一)、加强国家对房地产价格的指导; 我国房地产商开发房地产的利润率达到 30%左右,而发达国家一般不超过 10%。 由此可见 , 我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴 , 是有背于社会主义原则 的。

(二)、发挥国有房地产开发公司的引导作用; 由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该 行业进行控制。利用行政手段 , 如果发挥不好,政府失灵, 那么调控的目的也难以达 到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。 同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐 合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。 (三)、调整中央与地方之间的事权与财权,强化对政策执行的监管力度; 我国房地产调控执行不利,很大程度上是由于地方政府的政策执行不利,而这 深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系,中央与地方之间 的事权和财权没有得到明确的划分,地方的事权多而财权少,才产生了诸如“土地 财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。所以,我国应该加快中央与地方之间事 权与财权的调整,给予地方事权相对应的财权,这样才能够保证地方有足够的资金 用于民生建设,也才能杜绝地方的短期行为。此外,中央应该加强对于地方政策执 行的监管力度,将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容,强化对 地方的问责制度,确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。 (四)、完善住房调控体制,采取有效措施,抑制房地产投资过热; 我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之 一。所以我国在调控房地产市场时,应该加强对于调控体制的建设,从我国居民住 房整体市场来考虑调控政策的制订,要保证调控政策的协调一致,完善调控的应急 机制和长效机制。 将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化,避免政策变动 频繁;同时要丰富调控的手段和方式,完善和拓宽房地产融资渠道,加强对房地产 企业信贷风险监管;完善房地产税收,尽早改革房产税,通过房产税、营业税、契 税等税收调节住房需求;完善住房保障制度,确保居民的住房权利。同时,也要加 强对住房政策的管理,避免政策混乱。构建完善的保障房制度和有效的保障房资金 来源;建立完善的准入、转让、退出机制来加强对保障房的管理,提高保障房的使 用效率;健全土地出让制度,探索多种土地出让方式,努力增加土地供给。 同时我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资

过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益 ,针对该 情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为 了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。

结语:
房地产市场是一个非常复杂的市场,其价格由多种因素共同决定,针对目前相 对高房价的现状,我们应该从以下几个方面改善:(1)进一步完善城市投资结构, 注重控制房地产投资规模,使其与城市的整体投资规模相适应,从投资的角度防范 房地产泡沫的产生。(2)严格控制土地市场,加强对房地产的监督力度。强有力的 政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题,更要有政 策执行问题。(3)严格监控房价,提高居民收入。一方面政府监管部门应对市场上 房地产价格进行严格监控,采取强有力的措施打击炒房哄抬房价想象,防止房价大 幅度波动,有效控制房价的非理性波动。另一方面,可以通过提高居民收入方式, 使更多的普通百姓买得起房。 (4)完善房地产市场结构的建设,引导住房梯度消费, 要通过引导居民梯度住房消费,扩大二手房的市场需求,同时降低二手房交易门槛 和税收标准,简化交易手续,推动二手房市场的规范发展。

参考文献:
[1]《房地产价格影响因素探究及实证分析》[D]天津大学,2008-1-3,陶芳; [2]《房地产价格形成因素分析》[D] 武汉华中师范大学,2008-2-3,陈景贤; [3]《21 世纪中国产业政策研究[M]》[M]北京经济管理出版社,2005,李贤沛; [4]《宏观调控对房地产价格的影响分析》经济学家,2005-4, 陈森峰,陈龙乾; [5]《成都房地产价格因素变化趋势研究》建筑工程学院学报,2007,王丽玫,王振海; [6]《试析银行信贷对住房价格的调控作用》[J]价格月刊,2006(1)吴龙龙,黄丽明; [7]《世界各国调控房地产业的做法与启示》[J]学术界,2006-8-9,肖元真,江德钧,黄劲生; [8]《房地产投资分析与决策》[M]中国物价出版社,2003 (6),骄永富,阎骏


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