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2013年青岛臻园项目全年营销方案_图文

谨呈:鹏翔智地公司 2013年臻园项目全年营销方案 青岛鹏翔智地房地产营销策划有限公司 2012年12月31日 1 2012年市场分析 一、青岛市场分析 二、城阳市场分析 三、区域竞品分析 青岛市场分析 ?住宅市场供需平稳 ?2012年,青岛市新增供应9.1万套,973.9万㎡; 销售9.4万套,924.8万㎡,整体共需平衡,除去9月 份为迎接传统的楼市黄金窗口外,全年平均共需比 维持在1.0。其中除去去年市场库存遗留较大,在高 库存的压力之下部分项目放缓入市脚步外,本年度 成交上涨也是原因之一。楼市趋于平稳状态。 ?楼市逐步回暖,量价逐步攀升 ?2012年青岛市整体成交均价跟随成交量逐步小幅上 涨态势,除去政策房及年尾开发商为冲业绩打折让利 的影响外,该数据基本能反映出楼市回暖的迹象。 青岛市场分析 ?存量平稳,去化周期逐步下降 ?2012年,青岛市住宅存量10.5万套,1057.13 万㎡,整体存量变化不大,但随着成交量的逐步 增大去化周期下降明显,相较于2011年市场去 化情况得到明显改善。 ?刚需产品成为主力,改善稳步上升增多 ?2012年,青岛市物业成交面积区间中,刚需产 品去化周期最短,市场刚需氛围浓厚。改善型产 品在市场的带动下去化周期也略有缩短,预计随 压制改善需求时间的延长,明年改善需求会进一 步释放。 2012年市场分析 一、青岛市场分析 二、城阳市场分析 三、区域竞品分析 城阳市场分析 ?住宅市场供需平稳 ?2012年,城阳区新增供应1.87万套,133.8万㎡; 销售1.31万套,119.6万㎡,进入下半年后,市场成 交呈现热销态势,快速去化库存为各项目主要诉求 ,开盘频率,加推次数较为密集。 ? 量增价跌 ? 2012年进入下半年后,城阳区成交量大幅上涨, 各家纷纷祭出降价优惠法宝,导致价格逐步走低, 截止到12月份,城阳成交均价跌至全年最低点6214 元/㎡。其中具有代表性的项目有城中城初期的均价 6000元/㎡,万科城花精装7400元/㎡,青啤 taha6000元/㎡的特价房,巴黎壹号5千抵15万的小 高层,83折团购。 城阳市场分析 ?存量逐步降低,去化周期延长 ?2012年,城阳区住宅存量1.06万套,126.5万 ㎡,整体存量同比下降5.5%,降低了市场库存压 力,但12月份的小幅回落导致去化周期变长。 ?刚需为主,改善回暖 ?城阳市场中依旧以小面积产品为主,且去化周 期较低,但大面积改善类产品也随着市场的回暖 去化周期有明显下降。预计明年的城阳市场中改 善类产品将逐步成长为市场中间力量。 2012年市场分析 一、青岛市场分析 二、城阳市场分析 三、区域竞品分析 项目位于佳家源板块,竞品项目主要分布在 区域市场概述 实验二小板块、世纪公园板块、正阳东路板块。 ?棘洪滩版块 ?世纪公园版块 ?属性:待开发区域 楼盘数:3个,潜在1个 产品形态:高层为主 核心价值:规划 楼盘均价:4000元/㎡ 代表楼盘:青岛风景 ?属性:生态宜居区 楼盘数:6个,潜在2个 产品形态:多层、小高层 核心价值:世纪公园、区域交通 楼盘净价:6200(小高层) 8000(多层) 代表楼盘:城中城 ?高新区板块 ?属性:新兴城区 ?转盘板块 楼盘数:3个、潜在1 产品形态:别墅、高层 核心价值:海景、规划、区位 楼盘均价:6000(高层) 10000(别墅) 代表楼盘:世茂.公园美地 ?属性:批发产业聚集区 楼盘数:2在售,潜在3个 产品形态:高层为主 核心价值:交通便利、批发产业聚集 楼盘净价:5700 代表楼盘:小城之春 ?白沙河版块 ?属性:新生态湾生活圈 ?佳家源板块 楼盘数:3个,潜在0 产品形态:高层、别墅 核心价值:自然资源、交通 楼盘净价:7000元/㎡(高层) 20000元/㎡(别墅) 代表楼盘:龙湖.烟岚海岸 ?属性:市政商圈中心 楼盘数:12个,潜在4个 产品形态:别墅、高层、小高、多层 核心价值:市政商业配套 楼盘净价:6200-8500 代表楼盘:万科城市花园 ?流亭板块 ?属性:空港工业区 ?实验2小板块 楼盘数:4个,潜在1个 产品形态:洋房、loft、高层、别墅 核心价值:自然景观、交通 楼盘净价:6900 代表楼盘:lavie公社 ?属性:学府文化聚集区 ?汽车北站板块 ?属性:工厂聚居区 ?夏庄板块 ?惜福镇板块 楼盘数:6个,潜在2个 产品形态:高层、小高层、别墅、多层 核心价值:商圈、教育资源、河景 楼盘净价:7000(小高) 8500(多层) 代表楼盘:巴黎壹号 楼盘数:6个,潜在3个 产品形态:多层、高层、别墅 核心价值:河景资源 楼盘净价:6000-7000 代表楼盘:中铁华胥美邦 ?属性:资源生态区 ?属性:高端休闲度假区 楼盘数:5个,潜在2个 产品形态:别墅、多层、小高 核心价值:自然景观资源 楼盘净价:高层6000 别墅12000 代表楼盘:银盛泰德郡 ?正阳东路板块 楼盘数:在售4个,潜在3个 产品形态:别墅、高层、多层 核心价值:山景、河景资源 楼盘净价:6000-7000 代表楼盘:香邑漫步 ?属性:工厂、村庄聚集地 楼盘数:4个,潜在4个 产品形态:小高、高层、别墅 核心价值:交通、工业 楼盘净价:6500 代表楼盘:祥泰正阳东郡 微观市场--竞品分析 板 块 案名 住宅总 建 (万平 米) 14.31 22.72 11.87 6.63 已推面 积 (万平 米) 14.31 22.72 11.87 6.63 已售 面积 (万 平米 ) 13.79 18.69 6.50 4.97 已推 未售 (万 平米 ) 0.52 4.02 5.37 1.66 已推销 售率 主力产品 (㎡) 高层85二房、 洋房130三房 小高层88二房 小高层88二房 小高层86二房 多层120三房 高层88二房 多层120三房 小高层9

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