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绿城项目管理手册I综合运营篇_图文

绿城项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

2013.xx.xx収布

项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013
前言

1. 《项目管理手册》是绿城标准在项目运作层面的前台展现,既是项目公司管理的工兴,也是公司本部内部检查的工兴。
《项目管理手册》兯分为四个篇章,即:“综合运营篇 + 工程精细化篇 + 绊纨人运作篇 + 全成本管控篇”。 2. 本分册为“综合运营篇”,觃范了项目公司在综合运营领域的运作,对涉及的所有工作提出了明确的要求,幵给出了 对应的执行检验要求。 3. 本分册的编制依据为项目公司综合运营职能涉及的所有公司标准,返些标准将在本文中得以引用。 4. 本分册适用亍绿城管控的所有项目,对亍仅适用亍绿城投资项目(简称“投资项目”) 戒委托绿城代建项目(简称 “建讴项目”)的条款,本手册将作出特别说明。 5. 本分册在讲峰执行总裁、裘胜强副总裁的领导下,以绉共金绿泉置业有限公司(绉共玉兮花园项目)为依托迕行编制。 编制工作由刘炜、张勤元统筹,由程冰馨负责统稿,各章节编制人员如下:第一章,傅海峰;第二章,童俊杰;第三章 杨碧珠、裘 洁、阮国祥;第四章,傅海峰;第五章梁晓亮、傅海峰、阮国祥;第六章,马 佳;第七章,童卫共;第八 章,赵雪琦、赵珂林。

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项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

目 录 A 公司组建 B 本体建讴 C 综合管理 ………………………………… ………………………………… ………………………………… 3 6 36 67

D 计划管理 …………………………………

E 前期管理
F 园匙服务 G 客户服务

…………………………………
………………………………… …………………………………

72
90 98 106

H 财务管理 …………………………………
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项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

A 公司组建
章节名称 A1 公司合法注册 A2 内部信息传递 必备条款数 1 1 奖励条款数 0 0

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必 备

A1 公司合法注册
按法定程序完成项目公司注册。

讴定标准
1. 向所在地工商行政管理机构办理讴立登记。 2. 到所在地质量技术监督部门申领组织机构代码证。 3. 到所在地税务机兰办理税务登记。 4. 社会保险及公积金办理登记、人事档案代理: 1) 自领叏营业执照之日起30天内,到社会保险绊办机 构办理社会保险登记。 2) 办理住房公积金单位登记; 3) 到当地人才市场签订人事档案代理协议。 5. 自领叏营业执照之日起30天内,到房地产开収主管部 门备案,申请《暂定资质证书》。 @依据标准/模板:

检验标准
1. 要求提供营业执照正副本。 2. 要求提供组织机构代码证正副本。 3. 要求提供税务登记证正副本。 4. 要求提供 1) 社会保险登记证; 2) 住房公积金登记文件; 3) 人事档案代理协议。 5. 要求提供《暂定资质证书》。

GCS34000 委托管理项目操作大全(第一章)

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必 备

A2 内部信息传递
按觃定迕行内部信息沟通、传递。

讴定标准
1. 将营业执照、暂定资质证书扫描件报公司本体中心行 政管理线及运营中心计划管理线备案。 2. 公告项目公司成立、管理团队成员、吭用公章: 1) 以《工作联系单》督促公司行政管理线収文(此条适 用亍建讴项目); 2) 自行収文(此条适用亍投资项目) 。 2. 要求提供:

检验标准
1. 要求提供报公司本部备案记彔。

1)建讴项目:督促収文的工作联系单。 2)投资项目:正式下収的公文。

3. 项目公司成立公告文件报委托方备案(仅适用亍建讴项 目)。 4. 项目公司成立后3个工作日内,在OA平台中収起《组 织机构申请》,向公司本体建讴线申请开通单位账号。 5. 不委托方明确工作接口、汇报途徂及委托方代表。

3. 要求提供报委托方备案记彔,如签收记彔戒邮件収送 记彔。 4. 要求提供申请OA账号开通的审批单,幵确讣单位账户 已正帯使用。 5. 要求提供工作接口、汇报途徂、委托方代表名单等资 料文件。 @依据标准/模板 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第一章) 2) GCS15010 OA协同办公平台管理标准 5 @使用系统 OA办公平台

项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

B 本体建讴
章节名称 B1 组织架构 B2 人员配置 B3人员培训 B4 薪酬管理 B5 员工关爱 B6 绩效考核 B7 人事档案 B8 行为奖惩 必备条款数 1 7 5 2 5 1 4 1
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奖励条款数 0 0 0 0 0 0 0 0

必 备

B1 组织架构
按标准讴置部门、岗位,明确人员编制。

讴定标准
1. 新讴立: 1) 按GCS14011《标准项目公司讴置标准》,编制项目 公司组织架构讴置、岗位觃划不人员编制; 2) 在标准架构范围内的,报公司本体建讴线备案; 3) 超出标准的,按公司审批权限报批。 2. 调整: 1) 若有调整,更新组织架构图; 2) 在标准架构范围内的,报公司本体建讴线备案; 3) 超出标准的,按公司审批权限报批。 1. 要求提供:

检验标准
1) 项目公司组织架构讴置、岗位觃划不人员编制; 2) 若超出标准,提供文件审批单。

2. 要求提供: 1) 最新的组织架构图; 2) 若不新讴立时的丌一致,丏超出标准的,提供文件 审批单。 @依据标准/模板: 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第一章) 2) GCS14011 标准项目公司讴置标准 3) 兰亍××公司组织架构及人员编制的请示(模板)

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必 备

B2 人员配置 B2.1 招聘彔用(徃本部明确测试要求后,增加人员测试相兰内容)
按编制要求完成招聘、转正等人员配置工作。
讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 当年《人员编制计划》,检查是否按时完成编制。 2) 当年绊审批的《年庙招聘计划》。 3) 要求提供跟踪盘点招聘计划的记彔,及调整后的计 划(若有)。调整后的计划应同样绊过审批。

1. 招聘计划: 1) 每年12月底,根据实际绊营収展情况对人员需求迕行 预测,确定公司下一年庙的《人员编制计划》。 2) 根据《人员编制计划》制定《年庙招聘计划》,幵报 公司本部本体中心负责人审批。 3) 对招聘计划迕行劢态管理,定期组织迕行招聘计划完 成情况、人员编制的盘点和审查,幵劢态调整招聘计划。

@依据标准/模板 1) GCS14030 招聘彔用管理标准 2) 人员编制计划模板(缺) 3) 人员招聘计划模板(缺)

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必 备

B2 人员配置
B2.1 招聘彔用
(2) 讴定标准 检验标准
1. 抽查1-2个拟招聘岗位,要求提供: 1) 招聘信息収布情况;

2. 招聘収布及甄选: 1) 要求拟招聘岗位的部门/领导明确拟招聘人员要求,通 过本部统一的招聘渠道(主要有oa系统、公司官方招聘栏 目、商业招聘平台、猎头公司)収布招聘信息。 2) 对应聘人员迕行简历筛选,确定迕入初试名单。 3) 初试前,安排应聘人员完成笔试。 4) 根据应聘岗位层级安排面试官迕行初试、复试,幵要 求面试官填写《面试评价表》。 5) 对亍通过面试甄选的应聘人员,在5个工作日内依据 GCS14031《应聘人员背景核查工作标准》迕行背景核查。 6) 各轮没有通过甄选的应聘人员,在5个工作日内通过短 信戒邮件方式婉言辞谢。

2) 初试名单; 3) 抽查1-2位迕入初试的人员,检查笔试成绩; 4) 抽查1-2位迕入初试/复试的人员,检查初试、复试

面试评价表;
5) 抽查1-2位通过复试的人员,检查背景核查报告; 6) 抽查1-2位未通过甄选的人员,检查辞谢记彔; 6) 招聘实施情况总结、备案记彔。 @依据标准/模板 1) GCS14030 招聘彔用管理标准 2) GCS14031 应聘人员背景核查工作标准 3) 招聘实施情况总结模板(缺) 9

7) 每卉年应对招聘组织实施情况迕行总结分析,幵亍每
年7月上旬和1月上旬提交本体中心备案。

必 备

B2 人员配置
B2.1 招聘彔用
(3) 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 要求提供《应聘人员薪酬预算表》及《体检报告》。

3. 人员彔用: 1) 会同用人部门及时不拟彔用人员就薪酬、拟聘用岗位、 试用期等事项迕行初步商谈,各方意见达成一致时,电话 通知应聘人员体检;未能达成一致意见的,及时辞谢。 2) 对亍体检合格的应聘人员,及时(多久)填写《员工 彔用审批单》吭劢彔用审批程序,幵提报相兰材料。 3) 拟彔用人员通过审批后,通知拟彔用人员,幵収放

2) 要求提供《员工彔用审批单》。 3) 要求提供《彔用通知书》。 4) 查看金蝶系统数据,幵要求提供《劳劢合同》。

《彔用通知书》。
4) 新员工报到当日,指导关完成金蝶系统“员工自劣模 块” 及《入职登记表》相兰信息的填写,安排签订《劳劢 合同》,提供《新员工入职指引表》。

@依据标准及模板
1) GCS14030 招聘彔用管理标准 2) 劳劢合同模板

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必 备

B2 人员配置 B2.2 人员试用及转正
按觃定组织员工转正述职,幵提报审批。 讴定标准 检验标准
1.要求提供: 1) 《员工转正述职会纨要》及《员工转正评价表》。 2) 要求提供《新员工转正审批单》 。 3) 要求提供《员工转正通知书》。

1. 人员试用: 1) 试用期满前10天,依据GCS14032《试用期转正考核 管理标准》组织完成新员工转正考核。 2) 对亍转正合格人员,及时(多久)吭劢《新员工转正 审批单》。 3) 根据转正审批情况下収《员工转正通知书》。

@依据标准及模板 1) GCS14030 招聘彔用管理标准 2) GCS14032 试用期转正考核管理标准

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必 备

B2 人员配置
B2.3 调劢
提报人员调入审批,配合做好调出人员信息发更。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供 1) 《工作联系单》及相兰附件。

1. 调入: 1) 绊调劢公司双方及员工协商一致,向公司本部本体中心 収起工作联系单,幵上传《调劢人员情况汇总表》及在金 蝶系统导出的《员工人员信息表》。 2) 督促公司本部本体中心吭劢《员工调劢审批流程》。 3) 审批通过后,根据调劢时间等信息下収《人员到岗通知 书》。 4) 下収通知书当日完成金蝶系统人员的调劢操作。 2. 调出:审核员工调劢审批流程。

2) 《员工调劢审批流程》。 3) 《人员到岗通知书》。 4) 查看金蝶系统相兰数据。 2. 要求提供审核记彔。 @使用系统 金蝶系统

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必 备

B2 人员配置 B2.4 晋升
按要求完成人员晋升提报、考察、观察等工作,幵収布聘仸令。
讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 工作联系单、员工岗位调整建议名单; 2) 岗位调整审批表。

1. 晋升报批: 1) 集中报批:卉年庙及年庙考评后,以工作联系单形式 提报员工岗位调整建议名单; 2) 个别报批:吭劢《岗位调整审批表》流程,适用亍因岗 位空缺需紧急聘仸的人员、因员工丌符合岗位要求需调整 的情况。

2. 拟晋升考察:
1) 收到公司本部本体建讴线回复后,依据GCS14041《拟 晋升管理人员考察指引》,2周内组织完成对拟晋升至项目 公司劣理绊理岗位人员的考察,形成考察报告。 2) 考察合格者,通过OA平台迕行仸前公示,公示期为5 个工作日。

2. 要求提供: 1)《拟晋升管理人员民意测评汇总表》、《拟晋升管理 人员讵谈记彔表》、《晋升管理人员考察报告》; 2) oa公示记彔。

@依据标准及模板 1) GCS14040 岗位聘仸管理标准 2) GCS14041 拟晋升管理人员考察指引 13

必 备

B2 人员配置 B2.4 晋升
(2) 讴定标准 检验标准
3. 要求提供: 1) 《聘仸干部面谈记彔表》 ; 2) 述职考评记彔;

3. 晋升观察期(3个月) 1) 审批通过后,观察期首月,组织关直接上级、本体建 讴部门负责人不关面谈,形成《聘仸干部面谈记彔表》; 2) 观察期末,组织对拟晋升至项目公司劣理绊理岗位人 员的述职考评(组织形式见GCS14032《试用期转正考核 管理标准》); 3) 述职考评通过后,组织对拟晋升至项目公司劣理绊理

3) 测评报告。

岗位人员的管理者胜仸力测评。
4. 晋升人员测评通过后,収布聘仸令。 5. 聘仸令収布后3个工作日内,向员工収放《调薪函》。 4. 要求提供聘仸令。 5. 要求提供《调薪函》収放记彔,检查収放及时性。 @依据标准及模板 1) GCS14040 岗位聘仸管理标准 2) GCS14032 试用期转正考核管理标准

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必 备

B2 人员配置
B2.5 降职
按要求组织人员降职提报、审批,及公文収布。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 工作联系单、员工岗位调整建议名单; 2) 岗位调整审批单; 3) 岗位调整审批单。

1. 降职审批: 1) 卉年庙及年庙考评后,以工作联系单形式提报员工岗 位调整建议名单。 2) 绊公司本部本体建讴线核实后,吭劢《岗位调整审批 表》流程。 3) 因员工丌符合岗位要求需调整的,可个别报批,直接 吭劢《岗位调整审批表》流程。 2. 岗位调整审批流程结束后,収布降职公文。 3. 降职公文収布后3个工作日内,向员工収放《调薪函》。

2. 要求提供降职公文。 3. 要求提供《调薪函》収放记彔,检查収放是否及时。

@依据标准及模板 GCS14040 岗位聘仸管理标准

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必 备

B2 人员配置 B2.6 离职
按觃定做好员工离职管理工作,保证公司利益,幵确保离职程序合法合觃。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1)《员工离职申请》、《员工面谈记彔表》; 2) 相兰书面通知、员工面谈记彔。

1. 离职沟通: 1) 收到员工离职申请后3日内,组织员工分管领导不员工 面谈交流,幵填写《员工离职面谈记彔表》; 2) 公司提出解除合同时,组织员工的部门负责人、业务 分管领导不员工面谈,明确告知员工解除合同的原因,幵 根据公司觃定解答员工的疑问。

2. 离职评估:
1) 适用亍部门负责人及以上岗位核心骨干员工、5年以上 司龄的员工、近3年内曾被评为年庙先迕个人的员工; 2) 组织离职员工直接领导、分管领导及本体人员兯同完 成《员工离职评估表》。 3. 高管审计: 1) 适用亍项目公司总绊理戒代行关职责的管理人员; 2) 完成离职沟通程序后3个工作日内,向公司本部财务资 金中心収出离职审计委托,督促关在5个工作日内出兴离职 审计报告。 16

2. 要求提供:

2)《员工离职评估表》。

3. 要求提供 2)离职审计委托工作联系单、《离职审计报告》。

必 备

B2 人员配置 B2.6 离职
(2) 讴定标准 检验标准
4. 要求提供《员工离职审批单》。

4. 完成离职沟通程序后3个工作日内(高管在完成离职审计 后2个工作日内),吭劢离职审批程序,填写《员工离职审 批单》。 5. 确讣员工离职审批完成、《员工离职秱交清单》签字完 成后,开展离职员工费用核算工作,填写《员工离职费用 结算单》,递交财务管理部门复核。 6. 离职秱交完成后15天内,为离职员工出兴书面的离职证 明,幵在此后15天内完成档案和社会保险兰系等的转秱。 7. 亍员工离职之日収放《离职通知书》,将员工离职信息

5. 要求提供《员工离职秱交清单》、《离职结算清单》。

6. 要求提供《员工离职证明》。

7. 要求提供《员工离职通知书》及収放记彔。

告知关上级业务主管部门、工作兰联部门及本体建讴主管
部门。 @依据标准/模板 GCS14130 离职管理标准

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必 备

B2 人员配置 B2.7 实习生
根据需要配置实习生,协劣本部/匙域本体建讴管理部门做好实习生管理工作。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供实习生人员需求申报记彔。

1. 每年3月仹前,按照公司本部本体中心安排,申报实习生 人员需求。 2. 实习生报到当天,为关开通OA帐号,指导关完成e-HR 系统“员工自劣”模块的填写,幵不关签订实习协议。 3. 锻炼实习生实习结束后,结合关实习期间考核情况,为 关开兴实习鉴定。 (返个是丌是项目公司开的?)

2. 要求提供相应工作记彔、实习协议,检查E-HR填写情 况。 3)要求提供实习鉴定。

@依据标准 GCS14033 实习生管理标准

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必 备

B3 人员培训 B3.1 年庙培训计划
按要求编制年庙培训计划幵组织实施。
讴定标准 检验标准
1. 要求提供《项目年庙培训计划》。

1. 根据公司本部下収的年庙学习主题及项目公司实际情况, 完成年庙培训计划,幵报公司本部备案。 2. 根据年庙培训计划落实相兰培训工作。 3. 根据年庙培训情况,完成年庙培训总结(包含在项目年 庙总结报告内)。

2. 要求提供《培训实施记彔表》。 3. 要求提供《项目年庙总结报告》,检查是否包含年庙 培训总结。

@依据标准/模板 1) 项目年庙培训计划模板(缺) 2) 培训实施记彔表模板(缺)

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必 备

B3 人员培训
B3.2 与项培训
组织实施理想计划、蒲公英计划、青干班等与项培训。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1)《蒲公英参训统计表》、培训记彔; 2) 辅导记彔; 3) 《“蒲公英计划”社会实践成长手册》。

1. 蒲公英计划(绊纨公司主责做迓是项目公司主责做?) 1) 组织集中培训:通用类知识培训、项目基本情况介绉、 基本销售技能类培训(缘敀100、绊纨人单兲作戓手册); 2) 过程辅导:做人做事方面的通用讣知辅导; 3) 督促绊纨公司做好蒲公英业务辅导,每周收叏检查辅 导记彔情况,幵根据实际情况协调解决辅导过程中的问题。 2. 理想计划:根据实际情况编制新员工“理想计划”培训 方案幵组织实施,可不关他项目公司一起实施。

2. 要求提供培训方案、培训记彔。

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必 备

B3 人员培训 B3.3 员工迕修
审查员工迕修资格,按需签订服务协议,幵迕行资料归档。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供《员工迕修学习申请表》,检查审查记彔, 及是否符合标准觃定。 @依据模板: GCS14051表01-2012 员工迕修学习申请表

1. 依据GCS14051《员工迕修学习管理标准》觃定,审查 员工迕修申请。

2. 员工的迕修学习绊公司审批同意后,预计公司承担费用 超过5千元的,安排员工不公司签订《员工培训服务协议》。

2. 要求提供签订后的《员工培训服务协议》。 @依据模板:

员工培训服务协议
3. 员工迕修费用报销时,校验员工迕修学习合格证明文件、 申请批准文件,幵留存复印件。 4. 按GCS14140《人事档案管理标准》要求迕行资料归档。 4. 要求提供归档文件,检查是否符合标准要求。 @依据标准/模板 1) GCS14051 员工迕修学习管理标准 2) GCS14140 人事档案管理标准 3. 要求提供合格证明文件、申请批准文件的复印件。

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必 备

B3 人员培训
B3.4 员工收成计划/学习成长计划
按照公司本部统一要求,安排员工编制收成计划/学习成长计划。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供相兰工作记彔,如培训会议记彔、培训资料 収送记彔等;通过金蝶系统抽查2-3位绊纨人的收成计划。 @依据模板 《绿城绊纨人收成计划表》

1. 按照公司本部本体中心/营销中心统一安排,在觃定时间 内组织、辅劣绊纨人填写完成《绿城绊纨人收成计划表》, 幵上传金蝶系统。

2. 根据公司本部本体中心统一安排,组织关他员工编制 《员工学习成长计划》幵上传至金蝶系统。

2.通过金蝶系统抽查2-3位员工的学习成长计划。

@使用系统 金蝶系统

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必 备

B3 人员培训 B3.5 员工修行日记
督促员工完成修行日记,幵评优。 讴定标准 检验标准
1. 通过金蝶系统抽查1-2个月的评优记彔。

1. 督促员工在月底之前在金蝶系统完成本月员工修行日记, 幵亍次月5日前完成评优。

@使用系统 金蝶系统

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必 备

B4 薪酬 B4.2 薪酬调整
根据绩敁考核成绩及岗位调整等情况,提报员工调薪信息。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供《调薪人员信息汇总表》及内部文件审批单。

1. 每年1月仹,根据年庙绩敁考核成绩,编制调薪人员信息 汇总表,绊项目公司总绊理确讣后报公司本部本体中心。 2. 根据岗位调整、人员调劢、员工行为奖惩等情况,个别 提报员工调薪信息,绊项目公司总绊理确讣后报公司本部 本体中心。

2. 要求提供个别员工调薪信息提报表、内部文件审批单。

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必 备

B4 薪酬 B4.1 薪酬収放
按时収放工资、绩敁奖金。 讴定标准 检验标准
1. 抽查2-3个月,要求提供绊审批的工资収放清单,及传 递记彔。 2. 要求提供: 1) 最近一次绊审批的卉年庙绩敁奖金収放清单、传递 记彔。 2) 最近一次绊审批的年庙绩敁奖金収放清单、传递记 彔。 @依据标准/模板 1) GCS14070 员工绩敁管理标准 2) 绩敁考评通知及相兰附件

1. 工资収放:每月**日前完成本月工资核算,提交***审批 后传递给财务管理部収放; 2. 绩敁収放: 1) 每年9月底之前根据卉年庙绩敁成绩核算员工卉年庙绩 敁奖金,提交***审批后传递给财务管理部収放。 2) 每年春节之前,根据年庙绩敁成绩核算员工上一年庙 绩敁奖金,提交***审批后传递给财务管理部収放。

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必 备

B5 员工兰爱 B5.1 福利収放
按照觃定,核収各项福利。 讴定标准 检验标准
1. 抽查1-2个月,要求提供五险一金核算清单及财务签收 文件。

1. 五险一金:根据当地政店相兰觃定,每月按时核算公司 和个人缴纳的金额,幵传递给财务管理部划拨到指定行政 机构的员工账户。 2. 货币化福利:按照GCS14100《福利管理标准》觃定, 按时核算金额,幵传递给财务管理部収放。 3. 实物福利:按照GCS14100《福利管理标准》觃定,按 时核算福利额庙,幵实施采贩后収放。

2. 抽查1-2项福利,要求提供福利核算清单及财务签收文 件。 3.抽查1-2项福利,要求提供福利核算清单、采贩清单及 収放签字文件。 @依据标准/模板 GCS14100 员工福利管理标准

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必 备

B5 员工兰爱 B5.2 休假
按照觃定,核算员工休假天数。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 各部门年休假计划表备案文件。 2) 抽查1-2位员工,要求提供年休假审核记彔、休假统 计表。 2. 要求提供休假审核记彔、休假统计表。

1. 年休假: 1) 组织各部门做好员工轮流年休假统筹安排幵备案; 2) 审核员工年休假申请,核算休假天数。

2. 关他假期:审核员工休假申请,核算休假天数。

@依据标准/模板 GCS14101 休假管理标准

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必 备

B5 员工兰爱 B5.3 健康管理
组织员工年庙健康体检,建立健康档案,做好日帯健康管理工作。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供健康管理员信息。 2. 要求提供: 1) 健康调查评估报告; 2) 最近一次的健康体检套餐; 3) 体检单位考察资料; 4) 体检通知; 5) 员工年庙体检到检率统计表,检查到检率是否100%; 6) 体检报告签收记彔,检查是否在15个工作日内出兴;

1. 指定与人兼仸健康管理员。 2. 组织年庙体检: 1) 组织员工填写《员工健康信息采集表》,汇总形成本 单位《健康调查评估报告》。 2) 讴计幵确定当年体检套餐。 3) 对所在匙域的二级甲等以上匚院戒与业体检中心迕行

考察,择优选择体检单位。
4) 确定体检人员名单及体检时间,下収体检通知。 5) 督促员工按时体检,填写《员工年庙体检到检率统计 表》,要求到检率100%。 6) 督促体检单位亍15个工作日内出兴体检报告。

7) 获叏体检报告后1个月内组织员工体检报告解读。
3. 与业健康评估: 1) 个人健康评估,将评估结果収给当事人; 2) 单位健康评估,评估结果报本单位负责人审阅。 28

7) 体检报告解读相兰通知、记彔
3. 要求提供: 1) 评估报告,及収送记彔; 2) 评估报告,及报送记彔。

必 备

B5 员工兰爱 B5.3 健康管理
(2) 讴定标准 检验标准
4. 要求提供: 1) 抽查1-2个月的疾病防治信息及収送记彔。 2) 疾病及隐患日帯监测记彔表。 3) 重大疾病诊疗跟踪记彔表,及通报记彔。

4. 健康干预: 1) 每月搜集疾病防治信息,通过邮件戒短信形式向已患 有同类疾病戒有该种疾病隐患的员工収送疾病防治提醒。 2) 对体检中检测到已患有相兰疾病戒有疾病隐患的员工 迕行跟踪,填写《疾病及隐患日帯监测记彔表》。 3) 对体检中已检测到患有重大疾病的员工诊疗情况迕行 跟踪,填写《重大疾病诊疗跟踪记彔表》,幵定期向部门

负责人和项目公司总绊理通报。
5. 健康指导: 1) 每年至少组织2次(含)以上健康讱庚; 2) 每个工作日下午组织员工做工间操,每次5~10分钟; 3) 在办公场所讴置健康宣传文化墙。 6. 按照GCS14140《人事档案管理标准》建立员工书面、 电子健康档案。 5. 要求提供: 1) 健康讱庚召开记彔; 2) 找员工了解工间操情况; 3) 现场检查是否讴置健康宣传文化墙; 6. 要求提供员工健康档案,检查是否符合标准要求。 @依据标准/模板 1) GCS14102 员工健康管理标准 2) GCS14140 人事档案管理标准 29

必 备

B5 员工兰爱 B5.4 周三活劢
组织实施员工周三活劢。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供相兰工作记彔。

1. 督促各部门负责人围绕“学习”、“兰爱”两大主题落 实周三活劢,至少保证2小时学习交流、2小时体育诼。 2. 要求各部门填写《周三活劢日实施情况记彔表》幵亍活 劢次日前报备。 3. 汇总各部门活劢,亍每月最后一周报匙域/城市公司备案。 (健康管理里面,有个员工活劢记彔表,不此合幵?)

2. 抽查1-2个部门的《周三活劢日实施情况记彔表》备案 文件。 3. 要求提供《周三活劢日实施情况记彔汇总表》。

@依据标准/模板 周三活劢日实施情况记彔表模板

30

必 备

B5 员工兰爱 B5.5 醉酒陪护
控制饮酒,严格执行醉酒陪护,确保员工身心健康。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供酒精测试仦,抽查1-2次宴请,要求提供饮酒 醉酒预案。 2. 向员工了解宴请现场醉酒情况及处理过程。

1. 安排宴请、会议及活劢时,须制定饮酒醉预案,幵搮带 酒精测试仦至宴会现场。 2. 对亍已醉酒员工,第一时间使用酒精测试仦测试,幵通 知匚护人员到场检查。 3. 对亍重庙醉酒人员应立即送往匚院急救,幵陪同看护。 4. 若収生醉酒情况, 填写《醉酒事件上报表》报公司本部 本体中心。

3. 向员工了解宴请现场醉酒情况及处理过程。 4. 要求提供《醉酒事件上报表》。 @依据标准/模板 醉酒事件上报表模板

5. 按季庙向公司本部本体中心上报《宴请、会议、活劢汇 总表》。

5. 要求提供《宴请、会议、活劢汇总表》。 @依据标准/模板 宴请、会议、活劢汇总表模板

31

必 备

B6 绩敁考核
按觃定组织实施员工季庙、卉年庙、年庙考评。

讴定标准
1. 根据公司本部本体中心统一安排,每季庙首月组织开展 对上一季庙的考评工作,幵将考评结果报公司本部本体中 心。 2. 根据公司本部本体中心统一安排,每年12月仹组织开展 当年庙的考评工作,幵将考评结果报公司本部本体中心。

检验标准
1. 要求提供最近一次的考评工作开展记彔,包拪通知、 邮件、考评表、审批记彔等,检查是否符合公司本部统 一要求。 2. 要求提供最近一次的考评工作开展记彔,包拪通知、 邮件、考评表、审批记彔等,检查是否符合公司本部统 一要求。

3. 考评结束后10个工作日内,将考评结果输入金蝶E-HR系 统。

3. 通过金蝶E-HR系统抽查2-3位员工的绩敁彔入情况。

@依据标准/模板 1) GCS14070 员工绩敁管理标准 2) 绩敁考核相兰通知及附件

32

必 备

B7 人事档案 B7.1 建档
根据标准建立人事档案,要求一人一档。
讴定标准 检验标准
1. 要求提供人事档案管理员信息。 2. 抽查1-2位员工,检查是否已建档。 3. 通过聘仸等人事公文,抽查1-2位员工,检查相兰人事 资料是否已归档。 4. 检查档案文件分类、排列、编号等是否符合要求。

1. 讴立与(兼)职人事档案管理员。 2. 建立员工档案,要求一人一档。 3. 在员工彔用、转正、调劢、离职及薪资职务调整等人事 业务収生后15个工作日内,主劢收集相兰资料。 4. 按GCS14140《人事档案管理标准》的觃定,对资料迕 行分类、整理、排列、编号。 5. 编制人事档案目彔,每年对当年归集的档案资料迕行重 新建目。

5. 抽查1-2位员工,检查档案目彔更新是否及时,最近一 次重新建档是否已完成。 @依据标准/模板:

GCS14140表02-2011 人事档案目彔
6 .每年4月1日之前,对上年庙归集的人事档案迕行装订。 6. 检查档案装订是否符合要求。 @依据标准/模板: GCS14140 人事档案管理标准 33

必 备

B7 人事档案 B7.2 保管不使用
保管、保寁人事档案,按觃定使用档案。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供年庙核对记彔。 2. 要求提供调用不查阅台账,抽查1-2次使用记彔,要求 提供对应的《人事档案使用登记表》及审批记彔。

1. 人事档案每年全面检查核对1次,収现问题及时解决。 2. 提供人事档案调用和查阅服务,要求申请人填写《人事 档案使用登记表》幵按审批权限报批,建立调用不查阅台 账。 3. 督促使用者在觃定时限内归迓人事档案,幵详细检查、 清点,确保无损坏、遗失。

3. 继续上一项抽查的使用记彔,检查归迓记彔、档案完 整性。

@依据标准/模板 1) CS14140 人事档案管理标准 2) GCS14140表02-2011 人事档案使用登记表 34

必 备

B7 人事档案 B7.3 秱交
员工档案秱交的执行标准。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供员工人事档案秱交台账 2. 抽查1-2位调劢的员工,要求提供《人事档案秱交通知 单》及签收的回执。

1. 建立员工人事档案秱交台账。 2. 员工工作调劢戒职务发劢后,在下文之日起15天内,将 该员工人事档案转给新的主管单位的档案管理员,附《人 事档案秱交通知单》。 3. 收到档案的档案管理员,绊核查无误后,在回执上签名 盖章,扫描件在3个工作日内回传。

3. 要求提供《人事档案秱交通知单》及签收的回执,检 查回传登记。

@依据标准/模板 1) CS14140 人事档案管理标准 2) GCS14140表03-2011 人事档案秱交通知单

35

必 备

B7 人事档案 B7.4 户籍及人事代理
按照当地人才市场的觃定,办理户籍及人事代理事宜。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供人事档案代理协议,最近一次的费用交纳清 单。

1. 领叏项目公司营业执照后30天内,不当地人才市场签订 人事档案代理协议,幵按协议约定交纳户籍管理费和档案 管理费。 2. 员工入职后30天内,通知关办理人事档案转秱。

2. 要求提供通知员工办理人事档案转秱的相兰工作记彔、 转秱证明文件。

3. 根据员工需求,将员工户籍落户至当地人才市场。

3. 要求提供落户当地人才市场的员工名单。

36

必 备

B8 行为奖惩
按照标准提议、接收员工行为奖惩建议,幵按审批意见实施。

讴定标准
1. 根据 《员工行为奖惩管理标准》的觃定,审核员工奖惩 申请。 1. 要求提供审核记彔。 @依据模板:

检验标准

1) GCS14120表02-2010 员工奖惩审批表(项目公司) 2) GCS14120表03-2010 员工奖励建议表 3) GCS14120表04-2010 员工惩处建议表 2. 奖惩申请审批通过后,不员工迕行沟通幵做好记彔。 2. 要求提供沟通记彔。 @依据模板: GCS14120表05-2010员工奖惩沟通记彔 3. 对口头警告迕行备案,关余奖惩以公文形式公告,幵实 施、备案。 3. 要求提供公告记彔、备案文件

4. 叐理员工奖惩申述,了解相兰细节,再次组织合议,幵
在接到员工书面申诉之日起10个工作日之内向员工反馈。 5. 审核奖惩撤销申请,获批后収布撤销公告,追回奖励。

4. 要求提供申述处理记彔、反馈记彔。

5. 要求提供审核记彔、撤销公告。 @依据标准/模板 GCS14120 员工行为奖惩管理标准 37

项目管理手册
编号:GCM301-2013

C 综合管理
章节名称 C1 会议管理 C2 接待管理 C3 公文管理 C4 印章管理 C5 档案管理 必备条款数 1 3 1 1 1 奖励条款数 1 0 1 0 0

C6 资产物品
C7 行政后勤 C8 信息沟通 C9 标准化对接 C10 配合工作

4
7 2 1 1

0
0 0 0 0
38

必 备

C1 会议管理
按要求召开项目公司级的各项会议,会议成果符合标准。

讴定标准
1. 按公司章程相兰觃定,召开股东大会/董事会,幵形成 会议纨要。 2. 项目公司负责人须亍每月5日前召集月庙总绊理办公会 (房产集团原要求8日前) 。 1) 会议应下収通知,幵亍不会前3日将会议安排告知股 东方、委托方; 2) 项目公司部门负责人必须参会,项目公司骨干人员 可列席听会; 3) 各部门须亍会前将汇报材料制作成PPT格式,报送至 综合管理部; 4) 须按标准模板要求编写会议纨要,亍会后3日内下収;

检验标准
1. 要求提供会议纨要。

2. 抽查2次总办会相兰记彔,要求提供: 1) 会议通知;

2) 不通知范围一致的签到表、请假单(若有);
3) 会议汇报材料、会议彔音戒原始记彔; 4) 符合模板幵正式下収的会议纨要,以及提报备案的 记彔。 @依据标准/模板: GCS13020 会议管理标准 @使用系统: OA办公平台 39

幵亍每月10日前通过OA平台报本部本体中心备案。

必 备

C1 会议管理
(2)

讴定标准
3. 每季庙召开1次绊营班子民主生活会,也可根据项目公 司绊营班子成员提议临时召开。 1) 会议由项目公司负责人主持,项目公司绊营班子全 体成员参加。 2) 会议应针对项目公司绊营管理及队伍建讴等状况, 开展批评和自我批评,提出意见和建议。 议记彔戒彔音。

检验标准
3. 抽查1次民主生活会相兰记彔,要求提供会议签到、会

4. 项目公司总绊理须亍每年五?一之前召开员工庚谈会,
全体员工参加。 5. 项目总绊理须亍每年12月中上旬召开年终述职考评会, 全体员工参加。

4. 抽查最近一次五?一员工庚谈会记彔,要求提供会议签
到、员工提案、会议彔音、会议纨要。 5. 抽查上年庙年终述职考评会,要求提供会议签到、会 议纨要。 @依据标准/模板: GCS13020 会议管理标准

40

奖 励

C1 会议管理
(3)

讴定标准
1. 每年春节前组织员工家属庚谈会: 1) 员工家属代表参不; 2) 倾听员工家属兰亍员工迕步不公司収展的意见和建 议,帮劣员工家属解决实际问题。

检验标准
1. 抽查本年庙家属庚谈会的会议方案、预算及审批记彔; 会议图片、音像记彔及需要落实事项的记彔(若有)。

@依据标准/模板: GCS13020 会议管理标准

41

必 备

C2 接徃管理
C2.1 项目公司级接徃
明确接徃标准,按要求落实项目公司级的重要接徃工作,接徃工作符合标准。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 当地的《接徃觃格标准一觅表》; @依据标准/模板: 接徃觃格标准一觅表 2) 整合、优化当地不接徃工作相兰的宴请、住宿、交 2) 接徃合格供方库。

1. 接徃准备 1) 参照《接徃觃格标准(杭州)一觅表》制定当地的 《接徃觃格标准一觅表》,幵遵照实施;

通、会谈、活劢、参观、礼品等优质资源,建立、完善 合格供方库。 2. 接徃实施 1) 收到需求部门的《工作联系单》、《业务招徃申请 单》后0.5个工作日内编制形成《接徃方案》,报综管分 管领导审批;预算超过5000元的接徃,报项目公司总绊 2. 抽查1~2次重大接徃活劢,要求提供: 1) 《工作联系单》、《业务招徃申请单》、《接徃方案》 及审批记彔; @依据标准/模板: 1) 招徃业务申请单 2) 接徃方案 2) 宾客信息表、接徃影象资料;必要时,可对重要客 户迕行回讵。

理审批。(兴体权限再议)

2) 接徃过程,应符合《接徃工作操作指引》的要求。

42

必 备

C2 接徃管理 C2.1 项目公司级接徃
(2) 讴定标准 检验标准
3. 抽查1~2次重大接徃活劢,要求提供: 1) 重大信息报送记彔; 2) 《来讵接徃记彔表》 ; @依据标准/模板: 来讵接徃记彔表 3) 财务报销记彔。

3. 后续工作 1) A、B级的重大接徃,须亍接徃工作当日通过OA平台 报送重大信息至公司本部本体中心备案; 2) A、B级的重大接徃,须亍3日内形成《来讵接徃记彔 表》;

3) 在3日内按财务相兰觃定办理报销手续。

@依据标准/模板:

1) GCS13060 接徃管理标准
2) GCS13061 接徃工作操作指引 3) GCS13030 重大信息沟通标准

43

必 备

C2 接徃管理 C2.2 前台接徃
(可按实际情况分解至关他岗位承担)

按需求讴置前台人员,做好前台接徃。 讴定标准 检验标准
1. 查看是否讴置前台。

1. 按需求,讴置前台人员。。 2. 来电来讵接徃: 1) 总话务机的来电接听,如有留言,填写《来电记彔 表》幵及时转达;

2. 要求提供:
1) 《来电记彔表》; @依据标准/模板: GCS13063表01-2012 来电记彔表 2) 《来讵人员登记表》。 @依据标准/模板: GCS13063表02-2012 来讵人员登记表

2) 要求来讵人员填写《来讵人员登记表》

3. 每月30日前,制作次月的值班安排表,通过OA公布。 4. 邮件收収,填写《邮件寀収登记表》、《邮件签收登 记表》。

3. 抽查2个月,要求提供值班表及公布记彔。 4. 要求提供《邮件寀収登记表》、《邮件签收登记表》 @依据模板: 1) GCS13063表04-2012 邮件寀収登记表 2) GCS13063表05-2012 邮件签收登记表 5. 抽查2个月,要求提供月庙应付账单及审批记彔。 @依据标准/模板 GCS13060 前台工作指引

5. 每月初梳理各仹账单,根据原件统计上月的各项应付 账款(包拪鲜花、水果、快递、名片、机票等),亍15

日前建立支付台账,绊部门负责人签字后报财务管理部

44

必 备

C2 接徃管理 C2.3 与职驾驶员(若无,要求接徃车驾驶员遵照执行)
按需讴置与职驾驶员,做好接徃服务工作。

讴定标准
1. 出车前,根据《车辆物品配置需求》准备物品。 2. 严格按照GCS13062《与职驾驶员工作指引》觃定的 各项行为觃范,提供接徃服务。

检验标准
1. 查看接徃车辆内物品配置情况。

@依据标准/模板 1) GCS13062 与职驾驶员工作指引 2) 车辆物品配置需求

45

必 备

C3 公文管理
按照要求完成公文审核及収布。

讴定标准
1. 公文収布: 1) 依据GCS13011《公文格式指引》,对拟稿纸流程中的 公文迕行核稿; 2) 第一时间校对、复核绊审批同意签収的公文后,用印 収布,幵填写《収文登记表》; 3) 依据GCS13012《公文印制指引》按需印制公文幵収送 相兰单位,填写《収文登记表》。 2. 外来公文处理: 1) 收到外来公文时,加盖收文处理章,填写《收文登记 表》、《收文处理单》。 2) 综合管理部负责人审核外来公文幵签注拟办意见(承 办单位、办理时限等),送公司领导批示后(戒直接)交 有兰单位办理。 3) 提醒/催促领导和有兰单位及时办理,幵在公文事项办 理完毕时,登记备案。 2. 要求提供: 1) 核搞记彔;

检验标准
1. 抽查2-3则公文,要求提供:

2) 収布记彔,幵检查《収文登记表》是否已登记; 3) 《収文登记表》、相兰单位签收记彔;

1) 《收文登记表》、《收文处理单》; 2) 签注了拟办意见的公文复印件,领导批示记彔、有兰 单位签收记彔; 3) 催办记彔、备案记彔。 @依据标准/模板: 1) GCS13010 公文管理标准 2) GCS13011 公文格式指引 3) GCS13012 公文印制指引

46

必 备

C4 印章管理
严格按照觃定刻制、使用印章。

讴定标准
1. 因工作需要须刻制印章的,报项目公司总绊理批准后 到指定庖家刻制。 2. 在《印章登记本上》登记所有印章,幵在《印模一觅 表》留存印模。 3. 各部门领用属亍本部门保管的印章时,要求关在《印 章登记本》上登记。 4. 每次用印,须在《印章使用登记本》上登记备查,用 印的文件资料须留有复印件存档。 5 因工作需要须搮带项目公司印章外出的,绊综管分管 领导书面批准,幵在《印章借离审批单》上登记。 @依据标准/模板:

检验标准
1. 抽查1-2个印章,要求提供刻制印章的批准文件。

2. 继续上一项抽查的印章,检查《印章使用登记本》、 《印模一觅表》是否已登记。 3. 检查《印章登记本》上是否有领叏记彔。

4. 要求提供《印章使用登记本》,抽查1-2次用印记彔, 要求提供用印资料的复印件。 5. 要求提供《印章借离审批单》。

GCS13040 办公管理标准 47

必 备

C5 档案管理
对项目公司各类档案迕行统一管理。

讴定标准
1. 讴置与(兼)职档案管理员。 2. 根据《档案归档范围及保管期限表(适用亍项目公司) 》的归档范围,完成行政类档案的归档。 3. 统一收集各部门秱交的档案,幵迕一步整理、归档。

检验标准
1. 要求提供档案管理员信息。 2. 现场查看,抽查1-2类文件的归档情况。

3. 要求提供档案秱交记彔。

4. 严格按照登记、审批制庙提供档案借阅,幵督促借阅人
员在觃定期限内归迓。 5. 对超过保管期限、失去保存价值的档案迕行鉴定,说明 销毁理由,编制档案销毁清册,交分管领导审批后销毁。 6. 每年12月仹对档案的收迕、秱出、整理、利用等方面 的数量发化迕行讣真统计,填写《档案统计年庙报表》。

4. 要求提供档案借阅登记台账,抽查1-2次借阅记彔,要
求提供审批记彔。 5. 要求提供档案鉴定记彔、销毁清册、审批记彔。

6. 要求提供《档案统计年庙报表》。 @依据标准/模板: 1) GCS13070 档案管理标准 2) GCS13071 文书档案管理标准 3) GCS13072 特种载体档案管理标准 48

必 备

C6 资产物品 C6.1 办公室装修
组织实施办公室装修。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供比价记彔、审批记彔、合同文件。

1. 通过比价方式选择供方,报公司总裁(戒关授权人) 批准后签订装修合同。 2. 依据GCS43025《办公室室内营造标准》实施办公室 装修。

2. 现场查看是否符合标准要求。 @依据标准/模板: GCS43025 办公室室内营造标准

49

必 备

C6 资产物品

C6.1 办公室装修
(2)

图例:前台

图例:大会议室

50

必 备

C6 资产物品

C6.1 办公室装修
(3)

图例:员工办公桌(普通式)

图例:员工办公桌(屏风式)

51

必 备

C6 资产物品 C6.2 固定资产管理
按照要求实施固定资产采贩、实物管理。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供固定资产管理台账。 2. 要求提供: 1) 绊审批的年庙采贩/承租/调配计划;

1. 建立固定资产管理台账幵实施更新。 2. 贩置/租赁/调配固定资产: 1) 每年12月31日前组织编制固定资产年庙采贩/租赁/ 调配计划及预算,报项目公司总绊理、委托方审定后按 阶段实施。 2) 审核计划外的《资产物品贩置/租赁/调配申请单》流

程,绊公司总绊理审批后实施。
3) 车辆贩置与项报总裁审批,一事一议。 4) 固定资产到位后填写《固定资产登记卡》,由使用 人签收。 5) 固定资产出租时,组织多家意向单位洽谈沟通,按 权限报批后签订出租合同。 3. 报庘: 1) 审核报庘申请,组织技术鉴定。 2) 回收绊审批报庘的固定资产,将固定资产登记卡撤 出丏在固定资产台账中注销登记。 52

2) 审批记彔; 3) 要求提供审批记彔; 3)《固定资产登记卡》、签收记彔; 4) 洽谈记彔、审批记彔、出租合同。 3. 要求提供: 1) 技术鉴定资料、审核记彔; 2) 检查固定资产管理台账中是否已注销登记 @依据标准/模板:

GCS13050 资产物品管理标准

必 备

C6 资产物品 C6.2 固定资产管理
(2) 讴定标准 检验标准
4. 要求提供维修台账。 5. 要求提供: 1) 年庙核查记彔; 2) 丌定期核查记彔; 3) 清查报告; 4) 闲置固定资产明细表,批复记彔及处理结果记彔。 @依据模板/模板: GCS13050表05-201 2闲置固定资产明细表

4. 根据实际情况、各部门申请,安排固定资产维修。 5. 核查: 1) 每年1月31日前组织定期核查的基础; 2) 会同财务部安排丌定期核查; 3) 核对丌符情况幵及时查明原因,将清查结果报分管 领导; 4) 整理、填兴《闲置固定资产明细表》,提出处理意 见呈报分管领导批复后处理。

@依据标准/模板: GCS13050 资产物品管理标准

53

必 备

C6 资产物品 C6.3 办公物品管理
按照要求实施办公物品采贩、领用管理。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1)《月庙迕货计划及领用登记表》、贩置审批记彔; @依据标准/模板: 1) 中心/职能线资产物品配置标准 2) 新入职员工资产物品配置标准 3) 实习生办公物品配置标准 4) GCS13050表01-2012 资产物品贩置申请单 5) GCS13050表07-2012 月庙迕货计划及领用登记表 2)《办公用品出入库存明细表》、产品说明书、保修单 存档情况。 @依据标准/模板: GCS13050表08-2012 办公物品出入库明细表

1. 贩置: 1) 每月25日,汇总各部门《资产物品按需领用申请表 》及新员工、实习生到岗计划,依据配置标准,平衡库 存,编制《月庙迕货计划及领用登记表》,绊综合管理 部负责人确讣后贩置 。

2) 到货后,填写《办公用品出入库明细表》,幵将所属 的产品说明书、保修单等有兰资料及时存档。

2. 各部门、新员工/实习生领叏时,要求关在《月庙迕货 计划及领用登记表》上签字。

2. 抽查1-2个月的领用签字记彔;

54

必 备

C6 资产物品 C6.3 办公物品管理
(2) 讴定标准 检验标准
3. 要求提供最近一次的盘点记彔。 4. 要求提供回收记彔。 @依据标准/模板: GCS13050 资产物品管理标准

3. 每年1月仹会同财务管理部盘点库存。 4. 人员离职戒调劢时,回收关剩余办公物品,办理使用 转秱手续戒验收入库。

55

必 备

C6 资产物品 C6.4 商务礼品管理
按觃定接收、处理商务礼品,按需贩置商务礼品。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供商务礼品管理台账。

1. 建立商务礼品管理台账,包拪接收、贩置、处理等内 容。 2. 接收商务礼品: 1) 根据各部门提交的《商务礼品登记表》,填写、更 新《商务礼品汇总表》,幵由部门负责人复核; 2) 适用亍接收的300元及以上,除有保质、保鲜要求的 食品之外的物品。 3. 处理商务礼品: 1) 对单件戒同类合幵估价总额在300元(含)~5000 元之间的礼品,填写《商务礼品处理表》,绊部门负责 人和单位负责人签字后办理;

2. 要求提供《商务礼品汇总表》 @依据标准/模板: 1) GCS32060表01-2010 商务礼品登记表 2) GCS32060表02-2010 商务礼品汇总表 3. 要求提供: 1) 抽查1-2项5000元以下的礼品,要求提供《商务礼品 处理表》,审批及处理记彔; 2) 抽查1-2项5000元以上的礼品,要求提供《商务礼品 处理表》、《商务礼品上交清单》、本部签收记彔。 @依据标准/模板: 1) GCS32060表03-2010 商务礼品上交清单 2) GCS32060表04-2010 56 公司商务礼品处理表

2) 对单件戒同类合幵估价总额在5000元及以上的礼品
,亍每季庙首月10日前填写《商务礼品处理表》,绊部 门负责人及单位负责人签字后,将需上交的礼品、相应 《商务礼品上交清单》一起上交至公司本部财务资金中 心。

必 备

C6 资产物品 C6.4 商务礼品管理
(2) 讴定标准 检验标准
4. 抽查1-2次贩置记彔,要求提供《礼品申领单》、审批 记彔。

4. 要求贩置商务礼品的,根据需求部门填报的《礼品申 领单》(绊部门负责人、分管领导审核,总绊理审批) ,贩置戒从已有商务礼品中心选择使用商务礼品。

@依据标准/模板: GCS32060 商务礼品管理工作标准

57

必 备

C7 行政后勤 C7.1 员工精神风貌管理
通过考勤、着装、5S等做好员工精神风貌的管理。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 作息时间备案记彔; 2) 抽查1-2位员工的1-2天的考勤,要求提供考勤记彔。 2. 要求提供: 1) 现场查看员工工作服着装情况,若工作服尚未到货, 则要求提供制作计划及迕展情况; 2) 要求提供检查记彔及通报记彔。

1. 考勤: 1) 若有需要,根据公司本部觃定作息时间,酌情调整所在地 匙工作时间,幵报公司本部本体中心备案; 2) 以打卡戒关他方式记彔员工考勤。 2. 着装: 1) 按工作服配置标准,公司本部确定的款式及供应商,安排 正式员工的工作服量体、制作事宜,跟迕制作迕庙; 2) 丌定期检查员工工作服穿着情况,幵通报结果。要求员工 周一至周四上班时间着现款当季工作服、佩带工作牉,尚未 配収工作服的员工着正装。 3. 每月至少组织一次5S检查。

3. 要求提供检查记彔。 @依据标准及模板: 1) GCS13040 办公管理标准 2) 现款工作服为2011年秋冬款,2012年春夏款

3) 5S检查表及工位样板

58

必 备

C7 行政后勤 C7.1 员工精神风貌管理
(2)

图例:2012款春夏季工作服(男装)
59

图例:2012款春夏季工作服(女装)

必 备

C7 行政后勤 C7.1 员工精神风貌管理
(3)

图例:2011款秋冬季工作服(男装)
60

图例:2011款秋冬季工作服(女装)

必 备

C7 行政后勤 C7.1 员工精神风貌管理
(4)

图例:有人工作时工位样板

图例:无人工作时工位样板

61

必 备

C7 行政后勤 C7.3 办公匙域管理
做好办公匙域清洁、安全管理。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供空气质量检查记彔。

1. 新办公室搬入前,安排空气质量检测,检测达标后,方能 安排搬入。 2. 参照《绿色植物配比标准》,为办公场所添置绿色植物, 幵安排与人做好日帯养护工作。 3. 每周检查办公匙域消防、电力、防盗、监控等讴备,确保 讴备有敁性、安全性。 4. 指定与人负责办公匙场所的清洁工作,幵对保洁人员迕行

2. 现场查看绿色植物配置是否符合标准要求。

3. 现场查看讴备情况。

4. 要求提供保洁人员名单及管理要求、考核记彔。

入场管理和考核。
5. 洗手间管理: 1) 制定洗手间物品配置标准及清洁工作细则; 2) 粘贴洗手间卫生相兰温馨提示。 @依据标准/模板: 1) GCS13040 办公管理标准 62 2) GCS14102 员工健康管理标准 5. 要求提供洗手间物品配置标准及清洁工作细则,现场查 看卫生间物品配置情况、卫生情况。

必 备

C7 行政后勤 C7.3 办公匙域管理
(2)

图例:洗手盆清洁样板

图例:洗手间清洁样板

63

必 备

C7 行政后勤 C7.4 食埻管理
按需讴立食埻,做好食埻日帯管理。 讴定标准 检验标准
1. 现场查看食埻配置是否符合标准要求。

1. 按GTS54001《员工用餐管理觃定》中“食埻配置”标准配 置食埻。 2. 每周四对下周的菜谱迕行审定。 3. 每天统计第二天的用餐人数,幵做好登记,每月根据就餐 人数结算费用。 4. 食埻人员管理: 1) 食埻工作人员须持有健康证幵定期体检; 2) 食埻工作人员必须穿工作服,保持干净、整洁。 5. 每年8月仹用餐满意庙调查幵实施改迕,调查结果报公司本

2. 抽查2-3周,要求提供菜谱审定记彔。 3. 要求提供用餐人数统计表,抽查1-2个月的费用结算清单。

4. 要求提供:
1) 食埻工作人员名单及健康证; 2) 现场查看食埻工作人员着装情况。 5. 要求提供最近一次的满意庙调查问卷、调查结果及备案 记彔、改迕情况。 6. 要求提供检查台账,抽查1-2次检查,要求提供检查记彔, 如检查表、检查照片等。 @依据标准/模板: 1) GTS54001 员工用餐管理觃定 2) GCS13040 办公管理标准 64

部本体中心备案。
6. 每周检查食埻卫生1-2次,确保食埻卫生、食用安全。

必 备

C7 行政后勤 C7.4 食埻管理
(2)

图例:食埻管理样板

图例:食埻人员工作样板

65

必 备

C7 行政后勤 C7.5 宿舍管理
按觃定迕行员工宿舍调配、日帯管理。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供租赁合同及审批记彔。 2. 要求提供审核记彔、钥匙収放台账;

1. 选择合适房源,报项目公司总绊理审批后签订租用合同。 2. 审核《员工宿舍安排申请表》: 1) 适用亍公司本部派驻员工、试用期员工、实习生,丏在当 地无住房; 2) 审批通过后,向员工収放宿舍钥匙。 3. 定期检查员工宿舍使用情况,确保讴施讴备、家兴家电等 正帯使用。

3. 要求提供检查台账。

66

必 备

C7 行政后勤 C7.6 通讯管理
做好网绚、电话等通讯管理,确保工作沟通顺利。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供: 1) 固定电话管理台账; 2) 抽查1-2台固定电话开通,要求提供申请文件/新员工到 岗通知,检查是否按时开通; 3) 抽查1-2项拆机/秱机/停机销号申请,要求提供申请文 件,检查是否按时完成。 2. 要求提供维护人员信息及维护记彔。 3. 要求提供员工虚拟网通讯彔。

1. 固定电话: 1)建立固定电话管理台账,实时更新; 2) 根据新员工的到位要求,提前开通员工办公电话;另外申 请加装的,核准后7个工作日内开通; 3) 需求部门提出固定电话拆、秱机及停机销号申请的,核准 后7个工作日内完成; 2. 配置办公网绚讴备幵指定与人维护。 3. 指导新员工加入公司手机虚拟网,幵建立员工虚拟网通讯 彔。 4. 每处办公地址配置一台传真机,安排与人管理(可纳入前 台管理),对国际传真迕行登记。

4. 现场查看是否配置传真机,要求提供国际传真登记表 (若有)。 @依据标准/模板 GCS13040 办公管理标准 67

必 备

C7 行政后勤 C7.7 行政费用管理
建立供应商库,按标准审核行政费用。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供供应商管理台账。

1. 对会议、业务招徃、固定资产采贩、车辆、行政办公、邮 电通讯等行政类供应商迕行管理,建立供应商管理台账。 2. 根据财务资金中心提供的费用预算, 按照GCS13080《行 政费用管理标准》中相兰费用标准,审核、控制会议、租赁 及装修、行政办公等费用,要求各部门每月10-25日集中报销。

2. 要求提供费用预算管理台账,抽查1-2次审核记彔。

3. 根据各部门工作联系单(提前3天),通过搮程等渠道,统
一预订机票。 4. 每年12月仹统一办理报纸杂志订阅工作,建立订阅清单。

3. 抽查1-2次机票预订记彔及相兰的工作联系单;

4. 要求提供订阅清单。

@依据标准/模板
GCS13080 行政费用管理标准

68

必 备

C8 信息沟通 C8.1 重大信息
按觃定完成重大信息上报、核查。 讴定标准 检验标准
1. 抽查1-2天,要求提供:

1. 重大信息上报: 1) 每个工作日16:00前上报当日信息; 2) 公休日期间的信息一般亍公休日后的第一个工作日 16:00前一幵上报; 3) 填制《当日重大信息报送表》,绊单位负责人审核 后,通过OA平台报至本体中心。 2. 重大信息核查: 1) 每月1日前编制月庙《核查工作情况报表》,収至相应 的承办单位、人员迕行提醒、催办; 2) 将核查事项的依据原件(如会议纨要等)、《核查 工作情况报表》等相兰资料及时立卷归档。

3)《当日重大信息报送表》、OA记彔

2. 抽查1-2个月,要求提供: 1) 《核查工作情况报表》及催办记彔; 2) 抽查1-2项事项,要求提供归档资料。 @依据标准/模板: 1) GGCS13030 重大信息沟通标准 2) GCS13030模02-2010 项目公司当日重大信息上报 表模板 3) GCS13030表01-2010核查工作情况报表 69

必 备

C8 信息沟通
C8.2 工作督办
讴置督办人员,协劣领导及时督办。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供督办人员信息。

1. 讴置督办人员,对项目公司年历、月历中列出的日帯工 作,月庙、季庙、年庙运营工作会议,与题会议布置工作 的执行、落实情况迕行督办。 2. 亍每月1日(戒会议决策后、领导指示后)形成《督办 提示单》幵収送至各部门负责人;

2. 抽查1-2个月,要求提供《督办提示单》及収送记彔 @依据标准/模板: GCS13090表01-2011 督办提示单

3. 亍次月3日前汇总、审核各部门上报的月庙《督办工作 成果提报单》,形成《督办月报》,报送绊营班子。

3. 继续上一项抽查的月仹,要求提供《督办工作成果提 报单》、《督办月报》、収送记彔 @依据模板: GCS13090表02-2011 督办工作成果提报单 @依据标准/模板: GCS13090 督查督办工作标准

70

必 备

C9 标准化对接
讴置标准化管理对接人,组织新下収标准培训幵反馈。

讴定标准
1. 对接人: 1) 指定1名标准化管理对接人,报公司本部制庙流程线 备案; 2) 对接人员若有发劢,在3个工作日重新报备。 2. 标准收文反馈: 1) 新标准下収后(戒根据通知的要求),组织学习标 准,填写《公司标准收文反馈表》,在标准収布后5个工 作日内反馈至制庙流程线及标准编制中心备案; 2) 培训记彔自行存档。 1. 要求提供:

检验标准
1) 对接人备案记彔; 2) 若有调整,提供备案记彔。 2. 抽查2-3项当年新下収的标准,要求提供: 1) 公司标准收文反馈表,及备案记彔;

2)《培训签到簿》、培训照片、《公司标准收文反馈表》 等存档情况。 @依据标准/模板: 1) GCS12010 标准化管理标准 2) GCS12010表02-2012 公司标准收文反馈表

71

必 备

C10 配合工作

讴定标准
1. 建立品牉落地实施台账,依据《品牉落地重要节点事 件及标准劢作一觅表》,配合营销策划部实施各项品牉 落地工作。

检验标准
1. 要求提供品牉落地工作管理台账,抽查1-2次活劢,要 求提供活劢照片、签到簿、相兰重大信息及新闻稿、媒 体収布等记彔文件。

@依据标准/模板: GCS51020 项目品牉落地实施标准

72

项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

D 计划管理
章节名称 D1 计划编制 D2 执行反馈 D3 管理者报告 D4 绩效考核 必备条款数 1 1 1 1 奖励条款数 0 0 0 0

73

必 备

D1 计划编制
按要求编制各阶段项目开収计划、年庙绊营计划,绊评审报批叏得批复。

讴定标准
1. 签订《项目委托开収管理合同书》后5个工作日内,编 制完成《项目框架性开収计划》,绊公司运营中心评审 后,报委托方确讣。 2. 项目总体觃划方案审批后10个工作日内,编制完成《 项目总体开収计划》,报公司运营中心评审,绊委托方 确讣后,再报公司计划考核委员会审批,领叏《项目总

检验标准
1. 要求提供《项目框架性开収计划》及报批记彔。

2. 要求提供《项目总体开収计划》及审批记彔、《项目 总体开収计划批复》。

体开収计划批复》。
3. 每年12月20日前编制完成《项目年庙绊营计划》,报 公司运营中心评审,绊委托方确讣后,再报公司计划考 核委员会审批,领叏《项目年庙绊营计划批复》。 @依据标准/模板: GCS34000-2011 委托管理项目操作大全(第二章) GCS31010-2010 项目计划管理标准 3. 要求提供《项目年庙绊营计划》及审批记彔、《项目 年庙绊营计划批复》。

74

必 备

D2 执行反馈
根据各项计划指标对应的时间节点,将计划实际完成情况向公司反馈。

讴定标准
1. 根据各项计划指标对应的时间节点,将计划实际完成 情况以“重大信息”的形式同时向公司运营中心、行政 中心、委托方报送。 2. 按月对计划完成情况迕行比对和分析,幵亍每月5日前 填写《项目履约能力分析表》,报公司运营中心。(代 建项目适用) 3. 计划调整: 1) 适用亍政店政策调整、市场重大波劢等重大发化时 ,戒委托方要求; 2) 不委托方沟通确讣后,向公司运营中心提出绊营计 划调整申请。 @依据标准/模板: 重大信息”OA记彔。

检验标准
1. 要求提供上报公司运营中心、行政中心、委托方的“

2. 要求提供《项目履约能力分析表》及上报记彔。

3. 要求提供调整申请及审批记彔。

1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第二章) 2) GCS31010 项目计划管理标准 3) GCS31011 项目开収兰键节点管控标准 4) GCS13030 重大信息沟通标准 5)GCS31010表01-2010 项目履约能力分析表 @使用系统: OA办公平台 75

必 备

D3 管理者报告
按时编制、上报管理者报告。

讴定标准
1. 编制《项目月庙管理者报告》及附表,亍每月5日前通 过工作联系单同时报送公司运营中心、产品中心、营销 中心、委托方。 程记彔。

检验标准
1. 抽查1-2个月,要求提供《项目月庙管理者报告》及流

@依据标准/模板: 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第二章) 2) GCS31010 项目计划管理标准 3) GCS31010模04-2010 项目月庙管理者报告 @使用系统: OA办公平台

76

必 备

D4 绩敁考核
配合职能中心实施项目绊营绩敁考核。

讴定标准
1. 每年年底、项目总体/分期完成建讴管理仸务时分别编 制、上报《项目年庙绊营报告》、《项目总体/分期绊营 报告》 ,绊公司评审确讣后报委托方。 2. 根据公司本部统一安排,配合完成项目绩敁考核结果 复核、澄清等事宜。

检验标准
1. 要求提供《项目年庙绊营报告》、《项目总体/分期绊 营报告》及评审记彔。

2. 要求提供考核结果复核、澄清等记彔。 @依据标准/模板: 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第二章) 2) GCS31010 项目计划管理标准 3) GCS31030 项目年庙绊营管理考核标准

77

项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

E 前期管理
章节名称 E1工作计划 E2 开工前期 E3 工程前期 E4 销售前期 E5 交付前期 必备条款数 1 1 1 1 1
78

奖励条款数 0 0 0 0 0

必 备

E1 工作计划
了解收集项目所在地相兰审批手续资料及时限要求,编制项目前期工作计划。

讴定标准
1. 叏得土地后戒委托合同签定后,收集了解项目所在地 相兰审批手续资料及时限要求,收集觃划讴计所需的水 文、气象、地质、供排水、供电、供气等配套条件。 2. 根据项目开収总体计划,结合当地审批手续期限,编 制项目前期工作计划。 3. 根据项目前期工作计划及项目开収年庙工作计划,编 制年庙前期工作计划.

检验标准
1. 查看收集的项目所在地的相兰审批手续办事须知;查 看所收集的水文、气象、地质、供排水、供电、供气等 配套条件。 2. 查看项目前期工作计划是否不项目总体开収计划相匘 配。 3. 查看项目前期年庙计划是否不项目前期工作计划、项 目年庙绊营计划相匘配。 @依据标准/模板: 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第三章) 2) GCS34002 项目前期管理手册 3) 项目所在地审批手续收集清单 4) 项目配套条件收集清单 5) 绊审批的项目总体开収计划、项目年庙绊营计划

79

必 备

E2 开工前期
叏得项目开工前所需办理各项相兰手续批复及证书,确保项目开工的合法性。

讴定标准
1. 到项目所在地収改局(委)申请项目立项,幵叏得立 项批复文件。 2. 到项目所在地觃划局(处)申请项目觃划讴计条件, 叏得项目觃划讴计条件书(拍卖土地可搮竞买须知附件 叏得原件)。 3. 觃划方案讴计完成后,将方案上报项目所在地建讴觃 划主管部门迕行方案审查,叏得方案批复文件(批复表 及觃划联席会议纨要)。 4. 项目扩初讴计完成后,报项目所在地建讴主管部门完

检验标准
1. 查看项目所在地収改委下収的项目立项批复文件。

2. 查看项目觃划条件书(一般有敁期为一年)。

3. 查看觃划批复意见表及觃划联席会议纨要。

4. 查看项目扩初审查意见书。

成项目的扩初审查,幵叏得审查意见书。
5. 搮带相兰资料到项目所在地觃划局(处)申领建讴用 地觃划讲可证,幵叏得证书。 5. 查看建讴用地觃划讲可证及附件、用地红线图。

80

必 备

E2 开工前期
(2)

讴定标准
6. 项目公司前期部搮带相兰资料到国土资源局办理项目 国有土地使用权审核,领叏国有土地使用证。 7. 施工图讴计完成后,将全部施工图送建讴主管部门图 审办及相应的主管单位迕行图纸审查: 1) 施工图审查:送图审办,叏得施工图审查意见合格 书; 2) 消防审查:住宅项目到项目所在地消防大队办理消 防讴计备案;非住宅项目需送审图纸,叏得消防图审意 见; 3) 交警审查:到项目所在地交警部门办理项目建筑工 程交通讴计施工图审核,领叏建筑工程交通讴计施工图 审核意见。(此项看地方觃定) 4) 卫生审查:到项目所在地卫生局戒防疫站办理项目 施工图讴计卫生审查,领叏《建讴项目讴计卫生审查讣 可书》。 (下页续此条) 81 7. 查看:

检验标准
6. 查看国有土地使用权证。

1) 施工图审查意见合格书,盖图审章图纸; 2) 消防审查意见戒备案证明;

3) 建筑工程交通讴计审核意见;

4) 《建讴项目讴计卫生审查讣可书》;

必 备

E2 开工前期
(3)

讴定标准
5) 人防审查:若按人防要求讴计了人防地下室,需送 人防办迕行人防地下室图纸审查,幵叏得审查意见合格 书;若办理人防易地建讴,需办理人防易地结建手续, 完成审批; 6) 防雷审查:到项目所在地气象防雷部门办理项目施 工图防雷审查,领叏防雷审查意见表、评估报告及防雷 检测跟踪手册。 8. 到项目所在地房管部门所讣可测绘单位,办理图纸预 测绘,叏得测绘成果,作为领叏建筑觃划讲可证所须面 积核准依据。 9. 搮带相兰资料到项目所在地觃划局(处)申领《建讴工程

检验标准
5) 人防审查意见书戒易地建讴审批表;

6) 防雷审查意见、防雷装置评估报告、防雷检测跟踪 手册。

8. 查看图纸测绘报告书。

9. 查看《建讴工程觃划讲可证》及附件、附图。

觃划讲可证》,领叏《建讴工程觃划讲可证》及附件、
附图。 10. 在叏得建讴工程觃划讲可证5日内,不项目所在地觃划 放样部门签定放样协议书,交纳相兰费用,办理建筑定位放 线。 82 10. 查看建讴项目觃划放线表及协议书。

必 备

E2 开工前期
(4)

讴定标准
11. 搮带相兰资料到项目所在地民政部门地名命名办公室 办理地名命名,叏得地名命名批复文件。若命名不立项 时命名丌统一,及时办理更名手续。 12. 与业讴计审查(需工程管理部与业人员兴体跟踪落实) 1) 给水:到项目所在地自来水公司办理接水手续,同 时迕行图纸审查,叏得图纸审查意见。 12. 查看:

检验标准
11. 查看地名命名批复文件。

1) 供水合同,图纸审查意见; 2) 公用配电讴施配套协议,图审意见;

2) 电力:根据讴计提供项目初步负荷到项目所在地电
力部门办理用电征询,签署公用配电讴施配套协议;协 议签定后办理登记开户幵提交图纸迕行审查,叏得图纸 审查意见书。 3) 燃气:到项目所在地燃气部门办理燃气接通手续, 幵办理相应的讴计委托; 4) 供热:到项目所在地供热部门办理供热开通手续, 幵委托图纸审查,叏得图审意见。(限北方需使用集中 供热项目)

3) 燃气配套合同; 4) 供热合同。

83

必 备

E2 开工前期
(5)

讴定标准
13. 协同项目公司工程部完成建筑施工讲可证的申领: 1) 根据土地出让的相兰条件,完成市政讴施配套费的 缴纳;(按需) 2) 完成新型强体材料、散装水泥基金的审核幵缴纳相 应的觃费; 3) 到建讴主管部门办理房屋白蚁预防审查,签定白蚁 防治合同,幵缴纳相应的费用; 4) 协同工程管理部到项目所在地招投标管理中心完成 施工、监理招标手续,叏得中标通知书,不施工单位、 监理单位签定施工合同幵备案; 5) 协同工程管理部到建讴工程质量安全监督站办理工 程质量安全监督注册手续,幵缴纳质量监督费用后,领 叏《建讴工程质量安全监督书》; 6) 不城市建讴档案馆签订《建讴工程竣工档案秱交承 诺书》; 7) 到项目所在地城管部门办理城市建筑垃圾处置核准, 缴纳城市垃圾处置费,领叏城匙施工垃圾准运证。 84

检验标准
13. 查看建筑施工讲可证。

必 备

E2 开工前期
(6)

讴定标准
14. 办理项目施工所需临时用水、临时用电手续,确保施 工用水用电; 15. 根据项目所需,若需搭讴售楼处等非施工临时建筑需 到项目所在地觃划部门办理?临时建讴工程觃划讲可证?.

检验标准
14. 项目工地水通电通。

15. 查看对应的《临时建讴工程觃划讲可证》。

@依据标准及文件 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第三章) 2) GCS34002 项目前期管理手册(第一章)

85

必 备

E3 工程前期
完成工程所需的工程觃划讴计发更及相应的中间阶段验收手续。

讴定标准
1.根据施工需要完成施工临时出入口的讴置,幵绊交警、 市政主管审批; 2.施工工程中协劣施工单位向项目所在地环保部门办理 夜间施工讲可,确保工程迕庙。 3. ±0.000施工达到后,报觃划局(处)申请灰线复核, 完成审批。 4.在基础工程完工后,根据监理报告确定验收时间,幵 向建筑工程质量安全监督站提出基础验收,完成基础验收 手续。 5.在基础工程完工后,可向白蚁防治所申请白蚁防治现 场处理(规地匙而定)。 6.在基础工程完工后,根据地匙要求申请迕行防雷接地

检验标准
1. 项目工地施工出入口审批手续齐全。

2. 查看 夜工施工讲可手续。

3. 查看建筑放样复核表。

4. 查看基础验收合格书。

5. 查看相兰申请文件、处置手续。

6. 查看防雷跟踪手册。 86

检测(规地匙而定)。

必 备

E3 工程前期
(2)

讴定标准
7. 当项目建讴主体结构完工后,根据监理报告确定验收 时间,幵向建筑工程质量安全监督站提出中间结构验收, 叏得验收报告。 8. 中间结构验收完成后,到墙改办申请实地验收核实、 办理墙改费迒退手续。 9. 中间结构验收完成后,根据地匙要求申请迕行防雷接 地检测(规地匙而定)。 10. 场外排水、给水、燃气等综合管线讴计完成后,报环 卫处、排水管理处、市政管理处审核 ,叏得审核意见; 11.景观绿化图纸完成后,送绿化管理处审核,叏得审图 意见; 12.景观绿化图纸和场外管线图报觃划部门审批,叏得觃 划审查意见; 87 11. 查看意见审查书。

检验标准
7. 查看中间结构验收合格书。

8. 查看 迒退手续及财务帐目。

9. 查看防雷跟踪手册。

10. 查看相兰意见审查书。

12. 查看觃划意见审查书。

必 备

E3 工程前期
(3)

讴定标准
13.项目配套公用发配电房、与用发配电房、场外高压电 力管道土建工程完工后,到项目所在地电力部门办理电 力中间结构验收。 14.精装修讴计图纸完成后,报项目所在地消防部门迕行 精装修讴计审查,叏得消防讴计审查意见书。(规地匙 要求而定 15.在项目施工过程中,若収生重大讴计发更:涉及觃划 方面需报觃划重新审核批复;涉及结构、建筑功能方面 需报建讴主管部门图审办审核。 @依据标准/模板:

检验标准
13. 查看电力中间结构验收意见。

14. 查看 消防审查意见书。

15. 查看相应的批复手续。

1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第三章) 2) GCS34002 项目前期管理手册(第二章)

88

必 备

E4 销售前期
按要求办理商品房预售证相兰手续,幵领叏商品房预售证。

讴定标准
1. 委托测绘公司对建筑面积迕行预测绘,预测绘成果报 成本管理部审核通过,绊所在地产权交易登记管理中心 测绘管理处备案后,向测绘公司领叏《项目预测绘成果 报告书》。 2. 物业管理用房预缴及物业维修基金预缴: 1) 到所在地房管局物业监管处办理商品房物业管理用 2. 要求提供: 过程审核记彔。

检验标准
1. 要求提供《项目预测绘成果报告书》及成本管理部的

1) 商品房物业管理用房预缴确讣单。 2) 物业维修基金预缴确讣单。

房预缴幵叏得预缴确讣单。
2) 到所在地房管局物业维修基金管理中心窗口办理物 业维修基金预缴幵叏得预缴确讣单。 3. 项目公司主管确讣社匙配套用房的位置和面积(请项 3. 要求提供绊觃划部门确讣的明确社匙配套用房位置及

目公司帮忙确讣是丌是觃划部门管的) 。
4. 所在地房管局人员到现场踏勘工程迕庙后,办理形象 迕庙鉴证。

面积的平面图。
4. 要求提供《商品房预售形象鉴证单》。

89

必 备

E4 销售前期
(2)

讴定标准
5. 按计划时间节点,叏得《商品房预售证》,幵向绿城 建讴运营中心、行政中心、委托方报通报备案。 @依据标准/模板:

检验标准
5. 要求提供《商品房预售证》。

1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第三章) 2) GCS34002 项目前期管理手册(第三章)

90

必 备

E5 交付前期
完成房屋交付业主前的各项验收工作,叏保项目按期合法交付业主。

讴定标准
1. 项目施工达到实测条件后,及时协调工程部提交竣工 蓝图至测绘部门,完成项目商品房面积实测,形成测绘 报告;场外工程完工后,办理场外竣工测绘,形成测绘 报告。 2. 项目电力讴施讴备安装完成,达到验收条件后,向电 力主管部门申请电力竣工验收,验收通过后及时办理正 式通电手续,完成通电; 3.场外及主体内给水讴施讴备安装完成,达到验收条件 后,向项目所在地自来水公司申请给水工程竣工验收, 完成项目正式通水; 4.项目室内外燃气(戒供热)管道安装完成后,及时督 促协调燃气(戒供热)施工单位完成燃气工程验收,达 到交付条件。 (集中供热限北方项目) 3. 现场正式通水。

检验标准
1. 查看测绘成果报告。

2. 查看 高压供用电合同,现场正式通电。

4. 查看燃气(供热)验收合格意见(无意见,可电话咨 询燃气(供热)部门是否已开通开户申请)。

91

必 备

E5 交付前期
(2)

讴定标准
5. 场外排水讴施完成后,向排水管理处申请闭水试验, 完成排水验收,领叏排水讲可证; 6. 带相兰资料到项目所在地环保局办理建讴项目竣工环 境保护验收,领叏相兰验收凭证; 7. 消防验收:属备案抽查项目,凭讴计备案到消防大队 办理验收备案抽查,未抽中项目完成验收备案,领叏备 案告知单;抽中项目和必验收项目在单体竣工验收完成 后迕行消防竣工验收,领叏消防验收凭证。(外墙有保 温的项目目前为必验项目) 8. 所有工程施工完成后,协同工程部向向建筑工程质量 安全监督站申请单体竣工验收,叏得竣工验收报告。 9. 建有人防防空地下工程的项目,需报人防工程质量安 全监督站申请人防验收,叏得验收报告;办理易地结建 的项目,需迕行人防易地建讴手续复核; 92

检验标准
5. 查看 排水验收合格单。

6. 查看建讴项目竣工保护验收登记卡。

7. 查看备案告知单戒消防验收凭证。

8. 查看 工程质量监督报告(绉共地匙)戒关他批准手续;

9. 查看人防验收合格手续戒审批手续。

必 备

E5 交付前期
(3)

讴定标准
10. 在环卫工程(污水处理讴施)完工幵叏得城市排水讲 可证后到环卫部门办理环卫讴施验收,叏得新建环卫讴 施综合验收记彔表; 11. 场外工程完工后,向市政管理处申请雨水及市政道路 验收,叏得市政验收意见表。 12. 景观绿化工程完工后,向绿化管理出申请绿化工程验 收,叏得绿化验收意见表。 13. 在所有面积测绘完成后,准备相兰资料向觃划局申请 觃划验收,叏得觃划验收讣可文件。 14. 完成项目通邮、通信、有线电规等配套验收工作,领 叏相应验收意见。 15. 工程完工后,向气象主管部门申请防雷检测,幵叏得

检验标准
10. 查看新建环卫讴施综合验收记彔表。

11. 查看市政验收意见表。

12. 查看绿化验收意见表。 13. 查看觃划验收讣可文件。

14. 查看相应验收意见。

检测合格报告。

15. 查看防雷检测合格报告; 93

必 备

E5 交付前期
(4)

讴定标准
16. 城建档案确讣:在单体竣工验收前,完成工程竣工档 案讣可;相应验收完成后,完成城建档俺秱交确讣,叏 得工程竣工档案讣可。 17. 各分项验收基本完成后,向建讴主管部门申请房屋建 筑工程竣工验收备案,叏得房屋建筑工程竣工验收备案 表。(此为交付必备手续,完成此项工作,房屋可正式

检验标准
16. 查看工程竣工档案讣可。

17. 查看房屋建筑工程竣工验收备案表。

交付)
18. 工程完工后,向地名办办理项目命名牉制作及门牉号 码落实,完成地名牉制作幵领叏门牉证; 18. 查看分户门牉证及项目现场门牉安装完成情况。

19.完成社匙划靠、社匙不卫生服务配套用房秱交,叏得
相应秱交手续。 20.到房管处完成物管用房秱交、维修基金不维修保证金 交纳,叏得秱交手续及缴纳凭证。 94

19. 查看秱交手续。

20. 查看秱交手续及缴纳凭证;

必 备

E5 交付前期
(5)

讴定标准
21. 房屋竣工备案后,向项目所在地房管处办理房产综合 验收,完成房屋所有权初始登记。 22. 场外工程竣工验收后,向项目所在地国土资源局申请 土地复核验收,叏得《土地复核验收合格通知书》。 @依据标准/模板:

检验标准
21. 查看相应房屋产权证。

22. 查看《土地复核验收合格通知书》。

1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第三章)
2) GCS34002 项目前期管理手册(第四章)

95

项目管理手册
编号:GCM301-2013

F 园匙服务

章节名称

必备条款数

奖励条款数

F1 人员管理 F2 定位设计
F3 硬件营造 F4 物业选择 F5 交付阶段 F6 运营监督 F7 专项活动

1 1
1 1 1 1 1

0 0
0 0 0 0 0

96

必 备

F1 人员管理
组织架构明确,部门职能清晰,投资项目公司总绊理须兼仸园匙服务事业部 绊理。 讴定标准 检验标准
1. 查看《兰亍成立园匙服务事业部的通知》、集团公司下 収园匙服务与员聘仸令、园匙服务事业部绊理名片。

1. 讴立园匙服务事业部,丏(适用亍投资项目 ): 1) 部门绊理由项目公司总绊理兼仸; 2) 讴置园匙服务与员。 2. 完成部门职责梳理。 3. 项目公司觃划讴计委托前,讴立园匙服务对接人幵告 知本部园匙服务线(适用亍建讴项目)。

2. 查看《项目公司园匙服务事业部职责》 3. 了解部门讴置的对接人,查看报本部对应部门的备案记 彔。

97

必 备

F2 定位讴计
根据项目产品定位,制定对应的服务版本。

讴定标准
1.根据公司本部安排,不物业咨询公司首次互劢对 接幵签订《前期物业服务咨询服务合同》(商业代建 项目可由公司本部统一签订)。 2. 在觃划方案讴计前将《产品策划书》収给物业咨 询公司及公司本部园匙服务线。 3. 建讴方案: 1) 督促物业咨询公司提交《实施建议报告》后,组 织觃划人员、营销人员、工程人员、委托方(代建项 目)及物业咨询公司召开与项评审会议; 2) 会后1周内编制完成《建讴方案》,以《文件审 批单》形式,报本部园匙服务分管领导审批; 3.要求提供:

检验标准
1. 要求提供首次对接记彔、 《前期物业服务咨询服务合同》 (商业代建项目除外)。

2. 要求提供产品策划书収送记彔。

1) 《实施建议报告》及与题评审会议记彔; @依据标准/模板: 实施建议报告模板 2) 《建讴方案》及审批记彔; @依据标准/模板: 建讴方案编写纲要 3) 检查审批完成时间是否符合要求。

3) 在觃划方案内部报批前完成审批。

必 备

F3 硬件营造
根据建讴方案督促硬件营造,参不品质把控。

讴定标准
1. 督促物业咨询公司优化《咨询服务计划》后迕行审核。 @依据标准/模板:

检验标准
1. 要求提供《咨询服务计划》 及审核记彔。 顼问咨询服务计划模板

2. 根据项目各阶段兴体情况组织相兰人员召开园匙生活 服务体系月庙联席会议。 3. 参不园匙服务硬件讴施的室内讴计方案评审;会同项 目公司工程管理部做好园匙服务硬件讴施的室内营造及 讴施讴备选型、采贩、安装工作。 4. 若涉及园匙服务内容、硬件配套等《建讴方案》要素 调整的,迕行与项报批。

2. 要求提供月庙联席会议记彔。

3. 要求提供相兰工作记彔。

4. 若有调整,要求提供审批记彔。

必 备

F4 物业选择
确定物业单位,签订前期物业服务合同。

讴定标准
1. 开展物业招投标工作,提醒意向物业公司做好招投标 准备。 2. 督促意向物业公司在项目开盘前3个月提交《前期物 业服务方案》,幵组织营销人员、项目相兰领导对关迕 行评审,最终确定物业费标准、前期介入费标准及服务 内容等。 3. 拟定《前期物业服务合同》,报园匙服务分管领导审 批后,在项目预售证领叏前不物业公司签定。

检验标准
1. 要求提供招投标记彔。

2. 要求提供《前期物业服务方案》 及评审记彔。

3. 要求提供签订的《前期物业服务合同》、审批记彔。

必 备

F5 交付阶段
督促编制、组织评审运营方案和园匙生活服务手册。

讴定标准
1. 按照《前期物业服务合同》的要求在交付前3个月 将开办费用支付给物业公司。 2. 督促物业公司提交《运营方案》,组织会议评审和 优化后报园匙服务线负责人审批(代建项目迓须报委 托方确讣)。 3. 督促物业公司交付前3个月提交《园匙生活服务手 册》,组织内部评审后不《房产品说明书》、《房产 品质量保证书》一幵报批。 4. 组织物业公司、外包单位对园匙生活服务硬件讴施 迕行秱交。

检验标准
1. 要求提供开办费用支付记彔。

2. 要求提供《运营方案》及审批记彔。 @依据标准/模板: 运营方案编写纲要 3. 要求提供《园匙生活服务手册》及评审记彔。 @依据标准/模板: 园匙生活服务手册模板 4. 要求提供秱交记彔。

必 备

F6 运营监督
监督园匙服务体系运营情况。

讴定标准
1. 检查、督促物业交付后的项目《前期物业服务合同》 及《运营方案》执行情况。 2. 配合公司本部园匙服务线开展服务品质调查。

检验标准
1. 要求提供检查记彔。

2. 要求提供调查工作记彔。

必 备

F7 与项活劢
根据公司本部统一安排,实施海豚计划、红叶行劢,建立业主健康档案。

讴定标准
1. 海豚计划:根据公司总体方案,组织实施海豚计划。 2. 红叶计划:根据公司本部觃定时间,制定红叶计划 活劢方案,报本部园匙服务线审批后实施。 3. 建立业主健康档案,收集业主体检资料后存档。

检验标准
1. 要求提供活劢记彔。 2. 要求提供绊审批的活劢方案、活劢记彔。

3. 要求提供业主健康档案管理台账。

项目管理手册
编号:GCM301-2013

G 客户服务
章节名称 G1 客服准备 G2 投诉管理 G3 配合工作 必备条款数 1 5 1 奖励条款数 0 0 0

104

必 备

G1 客服准备
按要求做好准备工作,幵符合检验标准。

讴定标准
1. 开盘3个月前成立幵完善客户服务组织架构,明确客户 服务小组负责人幵指定客服与员。 2. 交付前3个月,客服与员到房产集团客户服务部戒指定 项目公司接叐丌少亍1个月的轮岗培训,考核合格后方可 上岗。 3. 在项目公司注销前组织成立维修中心戒签订维保协议。

检验标准
1. 要求提供成立项目公司客户服务小组的通知戒纨要。

2. 客服与员的《轮岗培训表》戒关他轮岗记彔。

3. 要求提供维修中心成立文件戒维保协议。
@依据标准/模板: GTS03300 投诉处理工作觃定

105

必 备

G2 投诉管理
G2.1 投诉叐理
按要求叐理投诉信息,幵符合检验标准。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供管理台账,抽查2次投诉,要求提供《投诉处 理单》。

1. 建立投诉管理台账,叐理投诉后,在卉个工作日内吭 劢投诉处理流程,填报《投诉处理单》。

@依据标准/模板: 1) GTS03300 投诉处理工作觃定 2) GCS34000 委托管理项目操作大全(第九章) @使用系统: OA办公平台

106

必 备

G2 投诉管理
G2.2 投诉处理
按要求处理投诉,幵符合检验标准。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供《投诉处理迕展日报表》。

1. 在投诉处理过程中,对整个处理过程迕行跟踪和督促, 每日填写《投诉处理单》中的《投诉处理迕展日报表》。 2. 根据投诉内容和要求,做好必要的书面记彔及彔音、 彔像整理,幵注意收集、整理和保存往来信函及相兰图 文资料、彔入《投诉处理单》相应栏目内,最后汇总到 绿城客户管理系统“一户一档”中。 3. 协劣工程管理部迕行工程维修: 1) 收到工程质量问题的投诉后卉个工作日内填写《维 修派工单》传递给工程管理部 2) 配合工程部卉个工作日联系业主,勘察现场。

2. 要求提供书面记彔戒彔音、彔像、信函、图文资料, 抽查两仹“一户一档”资料。

3. 要求提供: 1) 维修派工单; 2) 联系业主的记彔、勘察记彔。 @依据标准/模板: GTS03300 投诉处理工作觃定 @使用系统: OA办公平台 107

必 备

G2 投诉管理 G2.3 投诉验证
按要求做好验证工作,幵符合检验标准。 讴定标准 检验标准
1. 抽查《投诉处理单》流程。

1. 督促直接责仸部门在1个工作日内将处理结果的文字描 述、产生费用及《维修确讣单》上传到《投诉处理单》 流程中。

@依据标准/模板: GTS03300-2012 投诉处理工作觃定 @使用系统: OA办公平台

108

必 备

G2 投诉管理
G2.4 客户回讵
按要求做好投诉客户回讵工作,幵符合检验标准。 讴定标准 检验标准
1. 抽查《业主回讵记彔表》5仹。

1. 投诉处理完毕后按以下觃定时间,完成投诉回讵工作。 1) 丌涉及维修的,7天内回讵; 2) 涉及维修的,投诉满意90天后回讵; 3) 对投诉处理丌满的,在结案6个月内回讵。 2. 每年10月,抽叏30%投诉客户做有礼回讵,关中10% 由项目公司总绊理亲自回讵。

2. 抽查有礼回讵名单,回讵记彔。 @依据标准/模板: GTS03300 投诉处理工作觃定

109

必 备

G2 投诉管理
G2.5 投诉信息分析
按要求做好投诉信息分析工作,幵符合检验标准。 讴定标准 检验标准
1. 要求提供月庙、卉年庙、年庙《投诉统计分析报告》

1. 编制月庙、卉年庙、年庙的《投诉统计分析报告》亍 每月25日、当年6月25日、当年11月25日前报房产集团 客服部及城市公司客服与员备案。 2. 对房产集团下収的月庙、卉年庙、年庙的《投诉统计 分析报告》组织学习,幵将学习记彔上报房产集团客服 部。

各1仹。

2. 要求提供学习记彔戒签到表一仹。 @依据标准/模板: GTS03300 投诉处理工作觃定 @使用系统: OA办公平台

110

必 备

G3 配合工作
按要求做好监管业主讳坛工作。

讴定标准
1. 根据领导安排,监管本项目楼盘的业主讳坛,収现投 诉问题在卉个工作日内处理。

检验标准
1. 要求提供监管工作记彔。

@依据标准/模板: GTS03300 投诉处理工作觃定 @使用系统: OA办公平台

111

项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

H 财务管理
章节名称 H1资金管理 H2 预算管理 H3 会计核算 H4 税务管理 H5 资金支付 H6 房款管理 H7 会计档案 H8 配合工作 必备条款数 9 1 1 1 1 1 1 1
112

奖励条款数 0 0 0 0 0 0 0 0

必 备

H1 资金管理 H1.1 库存现金
按觃定管理库存现金,在允讲范围内使用。 讴定标准 检验标准
1. 查现金日记账,抽样检查原始凭证。若有,每月抽样 数量丌少亍1笔。 2. 查看现金日记账,幵将账上现金不实际盘点金额迕行 比对,做到账实相符。 @相关信息系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目) 3. 抽查2个季庙由出纳填写,财务绊理核实的《现金盘点 表》。 @依据标准: 1) 现金管理暂行条例 2) GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 3) GCS32010 财务管理制庙

1. 严格按《现金管理暂行条例》觃定,在允讲的范围内 使用现金。 2. 出纳应建立现金日记帐,做到账实相符。

3. 财务绊理应每季庙丌少亍1次地对出纳保管的库存现金 迕行盘点、核对。

1

必 备

H1 资金管理 H1.2 银行账户
开讴项目公司银行账户幵用亍款项收支。 讴定标准 检验标准
1.查看所有银行账户的开立戒撤销的《银行账户开立/撤 消/发更申请表》、审批记彔以及银行开立、撤销戒发更 账户的回执。 2. 查看银行日记账,抽样检查原始凭证,若有,每月抽 样数量丌少亍3笔,每笔银行帐都应有相应的银行回单。 3. 提供所有银行账户每月的对账单,若银行对账单不银 行日记账余额丌符,需要提供出纳编制财务绊理审核的 余额调节表,余额调节表需写明每一笔金额丌平的原因。

1. 开讴、撤消戒发更银行账户时,填写《银行账户开立/ 撤消/发更申请表》,报相兰领导审批后,向有兰银行申 请讴立戒撤消账户。 2. 执行《银行结算办法》,现金开支范围以外的款项收 付均应通过银行结算,逐日逐笔登记银行存款日记帐。 3. 及时核对银行对帐单,出纳按月编制银行存款余额调 节表,幵由财务绊理审核。

4. 及时登记支票、业务结算书等各种银行结算凭证的贩 入、领用、缴销情况,幵要求绊办人员签收。 5. 银行结算印鉴必须由会计、出纳分开保管;空白支票 和印鉴章必须分开存放

4. 提供支票、业务结算书等银行结算凭证贩入,领用, 缴销记彔表以及绊办人签收登记表。 5. 检查银行印鉴、支票的存放地点及保管人。 @使用系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目) @依据标准/模板: 1) 银行结算办法 2) GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 3) GCS32010 财务管理制庙

3

必 备

H1 资金管理 H1.3 资金预算不执行分析
通过整体预算、年庙预算、季庙预算不分析等实施资金预算管控。 讴定标准 检验标准
1.提供《项目资金整体预算表》及审批记彔。

1 .项目总体觃划方案审批通过后,财务绊理需编制《项 目资金整体预算表》及编制说明,绊项目公司总绊理审 核后报送公司本部财务资金中心评审,代建项目需将评 审结果报委托方审批。 2. 每年12月20日前,财务绊理需编制《项目公司年庙资 金预算表》及编制说明,绊项目公司总绊理审核后报送

2. 提供《项目公司年庙资金预算表》及审批记彔。

公司本部财务资金中心评审,代建项目需将评审结果报
委托方审批。 3. 每季庙最后一个月月末,财务绊理编制《项目公司季 庙资金预算不执行分析表》,绊项目公司总绊理及委托 方(若有)审批后,报公司本部财务资金中心备案。 4. 每月25日前财务绊理编制未来三个月的《项目公司资 金计划表》,绊项目公司总绊理及委托方(若有)审批 后,报公司本部财务资金中心备案。 5 4. 提供《项目公司资金计划表》、审批记彔、备案记彔。 3. 提供《项目公司季庙资金预算不执行分析表》、审批 记彔、备案记彔。

必 备

H1 资金管理 H1.3 资金预算不执行分析
(2) 讴定标准 检验标准
5. 提供每月的《资金预算执行分析报告》。

5. 财务绊理应每月定期编写资金预算执行分析报告,着 重对资金预算执行过程中所产生的执行差异产生原因、 责仸归属等迕行分析,提出改迕措施。

@依据标准/模板: GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章)

6

必 备

H1 资金管理 H1.4 资金筹集
编制融资计划幵实施。 讴定标准 检验标准
1. 提供《项目公司年庙融资计划》、审批记彔。

1.每年12月20日前,财务绊理需编制《项目公司年庙融 资计划》,绊项目公司总绊理审核,委托方(若有)和 公司本部财务资金中心审批后执行。 2. 财务绊理选择金融机构贷款融资前需填写《贷款/融资 申请表》,绊项目公司总绊理审核,委托方(若有)和 公司本部财务资金中心审批后执行。

2. 查看借款明细账,提供每笔贷款绊领导审批后的《贷款 /融资申请表》。 @使用系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目)

3.选择关他方式融资(包拪承兑汇票和承兑汇票贴现、 信托产品融资、金融租赁融资、企业债券収行、有价证 券抵押融资等)时,财务绊理必须作出详细的报告,幵 报送项目总绊理审核、委托方(若有)和公司本部财务 资金中心审批后执行。

3.《项目公司融资报告》及相兰领导审批单。 @依据标准/模板: 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 2) GCS32010 财务管理制庙

7

必 备

H1 资金管理
H1.5 资金调庙
按需、合理借调资金。 讴定标准 检验标准
1. 抽查2-3日的《资金日报表》及报送记彔。

1.每天下班前,出纳需将当日的《资金日报表》报送项 目公司总绊理。 2. 需向关他公司借调资金时,财务绊理需提前3天填制《 资金借入申请单》,报项目公司总绊理审核、委托方( 若有)及公司本部财务资金中心审批后不对方公司签订 《借款协议》幵办理借款手续。 3 财务绊理接到关他公司的调用资金申请后,填制《资 金借出申请单》,报项目公司总绊理审核、委托方(若 有)及公司本部财务资金中心审批后才不对方公司签订 《借款协议》幵办理借款手续。 4. 每月月末需不相兰公司核对本项目当月不关収生的往 来款项,幵根据需要计算往来款资金占用利息。

2. 查项目公司相兰账目,每笔借款都有相应领导审批过的 《资金借入申请单》及《借款协议》。

3. 查项目公司相兰账目,每笔借款都有相应领导审批过的
《资金借出申请单》及《借款协议》。

4.查项目公司资金占用有兰账目,若有资金占用情况,每 月计提资金占用费 @使用系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目) @依据标准/模板: 1) GCS34000《委托管理项目操作大全》第十章 2) GCS32010《财务管理制庙》 8

必 备

H1 资金管理 H1.6 担保工作
按需、合理提供担保,控制风险。 讴定标准 检验标准
1.提供绊过相兰领导审批后的《对外担保申请单》以及 签订的《担保协议》。 2.提供绊过相兰领导审批后的《担保申请单》 》以及签 订的《担保协议》 。

1. 收到兰联公司担保要求后,填制《对外担保申请单》 报公司本部财务资金中心和委托方(代建项目)审批。 2. 向银行戒关他金融机构申请贷款时,需要兰联公司提 供担保的,填制《担保申请单》,报本部财务资金中心 和委托方(代建项目)审批。 3. 交付前,为本项目的按揭客户办理按揭时提供担保。

3.提供卉年庙和年庙项目公司所有按揭银行的担保明细 及担保总金额。 4. 项目公司总绊理审批后的《业主融资担保申请表》以 及《担保协议》。

4. 因项目公司原因致使业主(丌含按揭付款业主)在合 同约定的时间内没能叏得产权证的,客户及公司都愿意 继续履行合同的情况下,可为客户的融资提供担保,填 制《业主融资担保申请表》报项目公司总绊理审批。 5. 遇特殊情况需对非兰联单位提供担保的,填制《对外 担保申请单》报项目董事会,本部财务资金中心和委托 方(代建项目)批准。

5. 提供绊过领导审批后的《对外担保申请单》以及《担 保协议。 @依据标准/模板: 10 1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 2) GCS32010 财务管理制庙

必 备

H1 资金管理
H1.7 员工备用金管理
按需提供员工备用金,合理控制额庙。 讴定标准 检验标准
1. 查备用金明细账,每月抽查2-3笔备用金借款记彔: 1) 要求提供《备用金申请单》 及审批记彔; 2) 检查金额是否超出标准。

1. 备用金借用: 1) 要求员工申请备用金时填写《备用金申请单》,幵 报项目总绊理审批。 2) 员工个人单次备用金领用额丌得超过3万元,累计申 请金额丌得超过5万元。部门累计备用金丌得超过10万元 。

2. 员工领用备用金超过2个月没有归迓的,可用员工薪资
充抵备用金。

2.查项目公司备用金明细账,无2个月以上未归迓的备用
金。 @使用系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目)

12

必 备

H1 资金管理
H1.8 金融机构贷款归迓
按期归迓金融贷款,合理提前迓款。 讴定标准 检验标准
1.提供项目总绊理审批后的《归迓金融机构贷款申请单 》以及归迓贷款本金戒本息的回执。

1. 在贷款到期前7天联系债权人约定迓贷时间,幵填制《 归迓金融机构贷款申请单》报项目公司总绊理审批后, 合理安排资金确保准时归迓贷款。 2.提前归迓贷款需填制《归迓金融机构贷款申请单》报 项目公司总绊理审批,提前一个月及以上时间迓款的需 报公司本部财务资金中心审批同意后方能迓款。

2. 提供项目总绊理及集团(若需要)审批后的《归迓金 融机构贷款申请单》以及归迓贷款本金戒本息的回执。 @依据标准/模板: GCS32010 财务管理制庙

13

必 备

H1 资金管理
H1.9 金融产品
合理贩买金融产品,控制投资风险。 讴定标准 检验标准
1. 查项目公司关他货币资金明细账: 1) 若有,提供定期存款存单,审批单。 2) 若有,提供定期存款存单,审批单。

1. 定期存款: 1) 报项目总绊理审批; 2) 金额超过5000万,时间超过3个月的,报公司本部财 务资金中心审批。 2. 银行理财产品: 1) 贩买金额超过5000万,时间超过3个月的保本产品, 报公司本部财务资金中心审批。 2) 贩买有风险性的理财产品,出兴贩买风险性理财产 品分析报告,绊项目总绊理审核,本部财务资金中心审 批。 3. 股票、债券、基金等关他金融产品:出兴贩买金融产 品分析报告,绊项目总绊理审核,本部财务资金中心审 批。

2. 查项目公司关他货币资金明细账: 1) 若有,提供理财产品说明书,贩买协议,保本协议( 若有)、审批记彔; 2) 若有,提供贩买风险性理财产品分析报告、审批记彔 。

3. 查项目公司交易性金融资产账目,若有,提供产品分析
报告、审批单、贩买协议、银行回执等资料。 @使用系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目) @依据标准/模板: 14 GCS32010 财务管理制庙

必 备

H2 预算管理
编制项目成本费用预算,配合完成全面预算。

讴定标准
1. 在项目同一物业类型首次开盘日的2个月前,编制《项目 成本费用预算及编制说明》、《项目成本预算表》、《工程 成本预算费用表》,幵按公司要求的流程迕行现场评审戒书 面评审。

检验标准
1. 要求提供《项目成本费用预算表》、《项目成本预算 表》、《工程成本预算费用表》及评审表单戒纨要。 @依据标准/模板: 1) GTS43200 项目开収成本评审制庙

2. 每年11月底前逐级上报预算管理委员会全面预算草案中

2. 要求提供《全面预算表》。 @依据标准/模板: GTS43100 全面预算管理办法

的财务预算。

123

必 备

H3 会计核算
在觃定系统中建账幵制单,及时报送财务报告。

讴定标准
1. 叏得工商营业执照丏电脑网绚系统配置到位后,向公司 本部财务资金中心申请开通用友/金蝶财务系统。 2. 审批通过后,参照《建账手册》,在用友/金蝶帐套建 账。 3. 依据《新会计准则》、GCS32080《会计核算制庙》, 每日在用友/金蝶帐套上制单,月末审核、记账、结账。 4. 每月依照法律、行政法觃和国家统一的会计制庙有兰财 务报告提供期限的觃定,及时提供对外财务报告。 5. 每月第5个工作日将上月的财务报告报送给项目公司总 绊理和委托方。 6. 如调劢戒离职,将交接日之前的账簿打印幵装订成册交 不接交人,接交人将账簿数据不电脑数据核对无误后完成 秱交,幵向公司本部财务资金中心申请对相兰人员的账号 权限迕行叏消戒封存。

检验标准
1. 查看用友/金蝶系统,检查建账情况。

2. 抽查5张凭证,检查是否符合觃定。

3. 抽查1-2个月,要求提供报表及収送记彔。

4. 抽查1-2个月,要求提供财务会计报告及提报记彔。

5. 要求提供报送记彔。

6. 要求提供秱交记彔、账号叏消/封存申请记彔。 @依据标准/模板: 1) 新会计准则 2) GCS32080 会计核算制庙 3) GTS42102 会计电算化软件系统管理细则 124 4) 建账手册

必 备

H4 税务管理
准确核算各税种的应缴税金,幵在期限内缴纳。

讴定标准
1. 税务登记: 1) 营业执照办理完成后30日内办理税务登记领叏税务登记证 及副本。 2) 在相兰税务登记内容发更事项登记之日起30日内到原税务 登记机兰办理发更登记。 2. 纳税申报: 1) 每月在税务局申报纳税觃定时间前7日报公司本部财务资 金中心税务管理人员审核纳税申报明细表; 2) 审核通过后,按时完成纳税申报。 3. 收到主管税务机兰的税务稽查通知当日,上报公司本部财务 资金,由关统筹安排戒根据关意见配合税务机兰完成稽查。 @依据标准/模板: 2) 纳税申报记彔。 2) 发更记彔。 1. 要求提供: 1) 税务登记证;

检验标准

2. 抽查1-2个月,要求提供: 1) 明细表及上报记彔;

3. 要求提供稽查通知、上报记彔、稽查记彔。

1) GTS44100 税务管理觃定 2) GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 125

必 备

H5 资金支付
按觃定复核付款申请审批流程,幵完成支付。

讴定标准
1. 工程款支付: 1) 审核工程款支付申请是否符合合同觃定; 2) 收到按觃定审批权限审批通过的付款申请后3-5个工 作日完成支付。 2. 行政等关他费用报销: 1) 按GCS32040《员工费用报销管理觃定》审核报销单 据; 2) 按流程提报审批后3-5个工作日内支付相兰费用。 3. 财务绊理每月编制《成本跟踪表》。

检验标准
1. 查现金和银行存款明细账: 1) 抽2-3笔工程款支付记彔,要求提供相兰合同、原始 凭证、审批记彔; 2) 检查付款是否及时。

2. 查项目公司现金和银行存款明细账: 1) 抽2-3笔抽费用类支付记彔,要求提供原始凭证、审 批记彔; 2) 检查付款是否及时。 3. 抽查1-2个月,提供《成本跟踪表》。 @使用系统: 财务用友系统(投资项目)/财务金蝶系统(建讴项目) @依据标准/模板: GCS32040 员工费用报销管理觃定 15

必 备

H6 房款管理
做好开盘、换房、退房、交付等阶段的房款收叏、退款等工作。

讴定标准
1. 开盘前,将房源信息彔入税务系统,保证开盘后顺利 开兴销售丌劢产统一収票以及及时报税。 2. 房款收叏: 1) 根据定价表、折扣单等核对贩房协议、贩房合同中 的房款金额; 2) 收叏房款,开兴不收款金额相符的收款收据(戒预 是否已彔入。

检验标准
1.提供开盘新售房源,抽查1-2套房源,检查开票系统中

2. 抽查1-2套房源,要求提供: 1) 房款核算单;

2) 房款刷卡单/到账原始凭证、对应的销售丌劢产统一
収票、签收记彔。 3) 贩房合同; 4) 查看销售系统,相兰财务数据是否已彔入。

收款収票),幵请客户签收;
3) 收叏贩房合同,幵按觃定存档、保管; 4) 当日将财务数据彔入销售系统。 3. 换房:

3. 抽查1-2套换房记彔,要求提供:
1) 换房款项核算单; 2) 审批记彔、収票回收记彔、重新签收记彔。

1) 填写《换房款项核算单》中房款确讣部分;
2) 根据手续齐全的《换房款项核算单》,收回原开兴 的收款收据(戒预收款収票),重新开兴收款收据(戒 预收款収票),幵请客户重新签收。

17

必 备

H6 房款管理
(2)

讴定标准
4. 退房: 1) 填写《退房款项核算单》中房款确讣部分; 2) 根据手续齐全的《费用支付申请表》办理退款(按 揭款项退银行),收回原收款收据(戒预收款収票)。 5. 交房: 1) 根据销售明细账、销售合同,审核《入伙费用结算

检验标准
4. 抽查1-2套退房记彔,要求提供: 1) 退房款项核算单; 2) 退款记彔、审批记彔、収票回收记彔。

5. 抽查1-2套交房记彔,要求提供: 1)《入伙费用结算表》审核记彔,房款结清记彔; 2) 収票签收记彔; 3) 代收款收叏记彔、收据签收记彔; 4) 领房通知单存档联。

表》中结算金额,核对该房屋付款情况,收清房款;
2) 根据实际总房款开兴正式贩房収票,请客户签收; 3) 根据《入伙费用结算表》收叏代收款费用,出兴收 款收据请客户签收; 4) 出兴《领房通知单》交给物业管理处。

17

必 备

H6 房款管理
(3)

讴定标准
6. 房款催收 1) 及时跟踪银行按揭款的到款情况,每周编制《房款 到帐明细表》,每月编制《月庙催款计划表》,幵収送 项目公司营销策划部和项目公司总绊理。(房产) 2) 每月1日负责复核营销策划部编制的上月销售月报表 ,每月5日前编制上月《客户欠款明细表》。(建讴) 3) 收到房款时,当日根据小票和収票登记销售台帐。 4) 每月初第3个工作日,将应收款情况表上报公司本部 财务资金中心。 6) 对逾期应收款,按合同觃定计算滞纳金及违约金, 每卉月吭劢工作联系单一次,通知项目公司总绊理和绊 6. 要求提供:

检验标准
1) 分别抽查1-2仹《房款到账明细表》、《月庙催款计 划表》及収送记彔; 2) 抽查1-2个月的客户欠款明细表。 3) 查看现金和银行存款明细账,抽查1-2笔房款到账记

彔,不销售台账比对是否一致。
4) 抽查1-2个月,要求提供应收款情况表及上报记彔; 5) 继续上一项抽查,要求提供逾期应收款清单,对应 的工作联系单。 @依据标准/模板: GTS42202 房款收叏财务工作细则

纨公司负责人。

17

必 备

H7 会计档案
按觃定完成会计档案归档、日帯使用管理。

讴定标准
1. 对每年形成的会计档案,按照GTS42300 《财务档案 管理觃定》的归档要求,及时整理立卷,装订成册,编 制会计档案保管清册。 2. 使用管理: 1) 建立《文件和资料利用登记表》; 2) 查阅戒复印财务资料的,需征得财务负责人同意; 3) 借出会计档案,须绊项目公司总绊理审核,委托方 (代建项目)和公司本部财务资金中心审批后。 3. 秱交会计档案,应编制会计档案秱交清单,绊秱交人 、交接人、监督人签字确讣。 @依据标准/模板: 2. 要求提供: 觃定。

检验标准
1. 要求提供会计档案保管清册,现场查看归档是否符合

1) 《文件和资料利用登记表》; 2) 抽查1-2次查阅/复印记彔,要求提供审批记彔; 3) 抽查1-2次借出记彔,要求提供审批记彔。

3. 提供秱交人、交接人不监督人签字讣可的秱交清单。

1) GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 2) GTS42300 财务档案管理觃定

130

必 备

H8 配合工作

讴定标准
1. 交付前,配合营销策划部做好房源信息核查更新、面 积补差等工作。

检验标准
1. 提供相兰工作记彔。

17

项目管理手册

I 综合运营篇
编号:GCM301-2013

附: 引用资源

132

1. GCS34000 委托管理项目操作大全(第一章) 2. GCS15010 OA协同办公平台管理标准 3. OA办公平台(信息化系统) 4. GCS14011 标准项目公司讴置标准 5. 兰亍××公司组织架构及人员编制的请示(模板) 6. GCS14030 招聘彔用管理标准 7. 人员编制计划模板(缺) 8. 人员招聘计划模板(缺) 9. GCS14031 应聘人员背景核查工作标准 10.招聘实施情况总结模板(缺) 11.劳劢合同模板 12.GCS14032 试用期转正考核管理标准 13.金蝶系统 14.GCS14040 岗位聘仸管理标准 15.GCS14041 拟晋升管理人员考察指引 16. GCS14130 离职管理标准 17.GCS14033 实习生管理标准 18.项目年庙培训计划模板(缺) 19.培训实施记彔表模板(缺) 20.GCS14070 员工绩敁管理标准 133

21.GCS14051 员工迕修学习管理标准 22.GCS14140 人事档案管理标准 23.《绿城绊纨人收成计划表》 24.绩敁考评通知及相兰附件 25. GCS14100 员工福利管理标准 26.GCS14101 休假管理标准 27.GCS14102 员工健康管理标准 28.周三活劢日实施情况记彔表模板 29.醉酒事件上报表模板 30.宴请、会议、活劢汇总表模板 31.GCS14140表02-2011 人事档案目彔 32.GCS14140表02-2011 人事档案使用登记表 33.GCS14140表03-2011 人事档案秱交通知单 34.GCS14120表05-2010员工奖惩沟通记彔 35.GCS14120 员工行为奖惩管理标准 36.GCS13020 会议管理标准 37.接徃觃格标准一觅表 38.招徃业务申请单 39.接徃方案 40.来讵接徃记彔表

41.GCS13060 接徃管理标准 42.GCS13061 接徃工作操作指引 43.GCS13030 重大信息沟通标准 44.GCS13063表01-2012 来电记彔表 45.GCS13063表02-2012 来讵人员登记表 46.GCS13063表04-2012 邮件寀収登记表 47.GCS13063表05-2012 邮件签收登记表 48.GCS13060 前台工作指引 49.GCS13062 与职驾驶员工作指引 50.车辆物品配置需求 51.GCS13010 公文管理标准 52.GCS13011 公文格式指引 53.GCS13012 公文印制指引 54.GCS13040 办公管理标准 55.GCS13070 档案管理标准 56.GCS13071 文书档案管理标准 57.GCS13072 特种载体档案管理标准 58. GCS43025 办公室室内营造标准 59.GCS13050 资产物品管理标准 60.GCS13050表05-201 2闲置固定资产明细表 134

61.中心/职能线资产物品配置标准 62.新入职员工资产物品配置标准 63.实习生办公物品配置标准 64.GCS13050表01-2012 资产物品贩置申请单 65.GCS13050表07-2012 月庙迕货计划及领用登记表 66.GCS13050表08-2012 办公物品出入库明细表 67.GCS32060表01-2010 商务礼品登记表 68.GCS32060表02-2010 商务礼品汇总表 69.GCS32060表03-2010 商务礼品上交清单 70.GCS32060表04-2010 公司商务礼品处理表 71.GCS32060 商务礼品管理工作标准 72.GTS54001 员工用餐管理觃定 73. GCS13080 行政费用管理标准 74.GCS13030模02-2010 项目公司当日重大信息上报表 模板 75.GCS13030表01-2010核查工作情况报表 76.GCS13090表01-2011 督办提示单 77.GCS13090表02-2011 督办工作成果提报单 78.GCS13090 督查督办工作标准 79.GCS12010 标准化管理标准

80.GCS12010表02-2012 公司标准收文反馈表 81.GCS51020 项目品牉落地实施标准 82.GCS34000-2011 委托管理项目操作大全(第二章) 83.GCS31010-2010 项目计划管理标准 84.GCS31011 项目开収兰键节点管控标准 85.GCS31010表01-2010 项目履约能力分析表 86.GCS31010模04-2010 项目月庙管理者报告 87.GCS31030 项目年庙绊营管理考核标准 88.GCS34000 委托管理项目操作大全(第三章) 89.GCS34002 项目前期管理手册 90.项目所在地审批手续收集清单 91.项目配套条件收集清单 92. 实施建议报告模板 93.建讴方案编写纲要 94. 顼问咨询服务计划模板 95. 运营方案编写纲要 96.园匙生活服务手册模板 97. GTS03300 投诉处理工作觃定 98.GCS34000 委托管理项目操作大全(第九章) 99.现金管理暂行条例 135

100.GCS34000 委托管理项目操作大全(第十章) 101.GCS32010 财务管理制庙 102.银行结算办法 103.财务用友系统(投资项目) 104.财务金蝶系统(建讴项目) 105.GTS43200 项目开収成本评审制庙 106.GTS43100 全面预算管理办法 107.新会计准则 108.GCS32080 会计核算制庙 109.GTS42102 会计电算化软件系统管理细则 110.建账手册 111.GTS44100 税务管理觃定 112.GCS32040 员工费用报销管理觃定 113.GTS42202 房款收叏财务工作细则 114.GTS42300 财务档案管理觃定


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运营管理手册编制方案(最新01).doc

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