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淮安项目市场分析


市场分析


一、城市简介 二、城市经济发展 三、城市发展规划



第一部分:淮安市宏观环境分析

第二部分:淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析 二、中微观市场分析

第三部分:项目概况以及项目研究
一、项目概况 二、项目规划研究 三、项目户型设计研究

第一部分:淮安市宏观环境分析 一、城市简介
淮安市地处江苏腹地、江淮平原北部。至今 已有2200多年的历史。与扬州、苏州、杭州并称

为京杭大运河沿线的「四大都市」。2000年12月
21日,淮阴市更名为淮安市,下辖涟水、洪泽、 金湖、盱眙四县和清河、青浦、楚州、淮阴四区, 行政区划土地面积达10072平方公里,城市总人

口520万左右。市区面积337平方公里,人口50万
左右。

二、城市经济发展

*2006年,地区生产总值、财政收入、全社会固定资产投资增长迅速。 *居民生活水平稳步提高。
全年城镇居民人均可支配收入10447元,增长14.6%;人均消费性支出7077元,增长10.8% 农民人均纯收入4430元,增长10.1%;人均生活消费支出2881元,增长10.7%。在岗职工平 均工资16590元,增长17.4%。

*工业经济增势明显。 *重点项目建设进展顺利。 *服务业发展水平进一步提升。 *消费品市场繁荣活跃。
消费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额230.15亿元,比上年增长16.0%。其 中,城市消费品零售额146.50亿元,增长16.0%。

三、城市发展规划
1、城市整体发展规划布局
*城市总体规划成“两组团、双中心”的结构布局。
“两组团”是以淮阴区、清河区、清浦区和规划于清浦 区城南新建的市行政办公中心、大学城等新区为第一 组团,以楚州老城区和淮江路以北规划新建的新城区 为第二组团;“双中心”则是以上述“两组团”为淮安市市 区城市发展的中心,或者叫“一主一副双中心”。

*淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、
三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团:指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连。 三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河

2、市级商贸中心区
淮海广场商业中心,以主城区组团的淮海广场为核心, 以银川路、漕运路、人民路、丰登路等路段所包围区 域构成市级商业中心。

3、市级高教园区
根据城市总体规划,城南片区是淮安主城区四个片区之 一,将发展成为以文教、体育为主的生活配套设施完善 的城市新区.规划设计范围北起京杭大运河,南到柴米 河,西自规划勤政路—明远路—毓秀路一线,以及淮海 南路东侧部分用地。

4、市级经济园区
淮安经济开发区位于淮安主城东部,内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住 宅区、生态园区,以“九通一平”为前提,建成一个崭新的、人与自然和谐的、生态型、园 林式淮安新城区。

宏观环境对房地产的影响
政策开放 经济因素 人口因素 交通因素

淮安地初苏北腹地,良好的 政府招商政策,引进大量的 外地资金,给城市的建设注 入了强大的经济活力。目前 象富式康、沃尔玛等大型知 名企业或商场已经正式进驻 淮安,不仅给淮安解决大量 闲置人员就业问题,同时也 带入一大批精英人才,促进 相关产业的发展。

淮安市整体经 济快速发展、 人民生活水平 逐步改善,对 房地产市场的 具大支撑作用 仍将持续。

淮安城市综合 实力的增强和 工业化进程的 加快,将进一 步改善城市的 生活、工作和 居住环境, 进而吸引更多 的人口在城市 居住,繁荣房 地产市场。

淮安是水、陆交通 十分便利,以淮安 为中心,3小时车 程内,有大中城市 15座,人口8000 万,房地产市场容 量巨大。

宏观经济与城市建设的迅猛发展,为淮安的房地产市场发展奠定了良好的基础;同 时也要看到,淮安同长江三角洲其他同级别城市在发展中还存在着一定的差距,但发展 潜力是巨大的。随着淮安经济、人口及城市规模的不断扩张,对商品住宅的需求将会越 发增大。因此,区域经济与城市发展奠定了本项目开发建设的基础。

第二部分:淮安房地产市场研究
一、市场宏观分析
作为衡量房地产市场的几项重要数据指标,如开发投资量、施工及竣工面积量、房地产供销量 以及价格走势等反映了淮安房地产的基本情况,本公司调研小组经过市场以及相关政府部门的 细致的取样调查和总结,相关数据绘制如下表:

1、开发投资

亿元 80

房地产开发投资

66.35 60 40 20 0 21.54 34.59 43.36 开发投资

2003年

2004年

2005年

2006年

小结: 从当年各季度以及05年与06年比较来看,市区房地产开发投资力度增强,并无减退迹象。 市区房地产被房地产商看好,并得到众多资金涌入,其后续竞争将会愈来愈激烈。

房地产投资占固定资产投资比重 25 20 16.64 15 % 10 5 0
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度

22.06 17.78 16.46 17.01 15.2 16.35 13.35

2005年 2006年

小结: 从05年与06年比较来看,房地产投资占固定资产比重明显增加,并且在2005年第一季度 其投资比重已超过22%,市区房地产发展形势被看好。从房地产投资开发情况看,近两 年淮安市房地产投资开发也以较快的速度在增长,每季度平均增长率在40%以上。从2006 年开始,淮安房地产业就开始高速发展,近2年投资增幅比例相当大,特别是住宅供应量 持续扩大。这说明区域房地产业已经到了空前高度发展的时期,目前房地产业已成为淮 安城市经济发展的支柱产业。

2、施工/竣工面积
各年度计划施工/竣工面积统计 2500 2000 (万M?) 1500 1000 500 0 2004年 2005年 2006年 1344 787 1017.1 1728.2 1422 市区施工面积 市区竣工面积 2350.57

小结: 从近三年来看,市区房地产经济不断升温,其施工面积呈现高速增长趋势;竣工面积 也稳步提升,市区房地产市场竞争将会愈加激烈。

05/06年保障性住房计划施工面积 250 200
万平方米

205.5 解困房、拆迁 安置房、政策 性商品房

150 100 50 0 2005年 2006年 88

小结: 2006年计划解困房、拆迁安置房、政策性商品房施工量的突减,对各大房地产开发商来说是 一个好消息。此种房源的减少可以暂时缓解现在房地产竞争的激烈程度。

3、供销面积
2007年1--6月份市区房地产销售数据统计 (总面积679.55万M?)

4.18

83.84

101.68 132.39

扇面 1 保障性住房 普通商品住房 别墅 商业营业用房

428.19

小结: 2006年淮安市区房地产销售形势出现尴尬局面,保障性住房与普通商品住房销售量相当; 房地产供销比1.64:1,并未出现火热局面,淮安房地产销售周期拉长已是一个必然趋势。

4、价格走向
*2004年,由于苏南等地房价持续高攀,大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、 淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元,涨幅都在20%以上,淮安涨幅更是 达到了30%。 *2005—2006年由于受到国家宏观调控的影响,淮安房市在2005年受到调压,价格、成交量 均有所回落,但依然保持平稳发展。
淮安市住宅类商品房2006年前七个月成交统计数据
月份 2006年7月 2006年6月
2006年5月 2006年4月 2006年3月 2006年2月 2006年1月 合计

成交均价[元/㎡] 2860.11 2764.27
2890.64 2705.81 2786.79 2767.33 2554.21

成交面积[㎡] 4932.33 57084.53
44517.53 29184.98 36247.35 22789.79 25083.83 241009.01

成交套数[套] 377 474
334 236 299 183 225 1961

元/平方米 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400

2006年前7个月淮安商品住宅 成交均价走势图
2890.64 2,767.33 2786.79 2764.27 2705.81 2554.21 2860.11

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

淮安市区2006年下半年的成交套数见如下图表:
图表2:销售套数分析 套数 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 7月 8月 9月 10月 11月 12月 377 648 473 1197 995 1245 7月 8月 9月 10月 11月 12月

小结:2006年上半年,淮安全市共成交商品住宅约24万平方米,成交1961套;成交均价 从2550—2860元/平方米稳步提升。下半年的成交量更是一路飙升,从2006年的整体情 况来看,淮安房市有明显的波动起伏态势,但是总体上来讲, 未来几年区域房价仍保持 在在稳中有升的发展状态中。

5、淮安2007年1-5月份城市主要经济指标
项 目 1-5月份累计 4270436 1102600

(单位:万元)
同比增长(%) 36.7 (可比价)19.5

一、规模以上工业总产值(现价) 二、规模以上工业增加值(现价)

三、全部财政收入
#一般预算收入 财政支出 四、规模以上固定资产投资完成额 # 房地产开发投资

530693
221180 294972 1656677 345812

43.2
53.7 39.6 31.5 32.1

商品房屋销售额
五、社会消费品零售总额 六、金融机构存款余额 #储蓄存款 金融机构贷款余额 七、进出口总额(万美元) #出口额 实际到帐注册外资(万美元) 八、城镇居民人均可支配收入(元) 城镇居民人均消费性支出(元) 九、市区居民消费价格总指数(%) 市区商品零售价格总指数(%)

266393
1097431 5732130 3164178 3790701

59.6
16.1 比年初+618666 比年初+274551 比年初+463086

5082 3241 103 101.1

18.7 12.2 — —

小结: 从中我们不难发现,短短半年时间,淮安的房地产投资开发总量已经接近去年当年开 发总量,这也充分表明淮安的房地产业正在快速的发展和膨胀中,同时,当地人均GDP以 及人均可支配的现金流量的不断提升,也促进了城市消费产业尤其是支柱产业住宅开发行 业的发展,富士康等大批的外地投资产业的进驻也将大力促进本地经济的强力发展。 所以,淮安近两年的房地产市场必然仍是一路飚升。

6、房市走势预测
淮安房市依然被看好,因此大量资金涌入的同时,房产市场竞争将更加激烈。 随着激烈程度加剧,房产销售周期将逐渐拉长,房地产楼盘开发需要经得起时间考 验,否则将面临淘汰的危险,因此楼盘品质将会逐步提升,价格也会逐步攀升。

宏观调控使得淮安房市经历了一个短期动荡期,现已趋于平稳过渡。虽经 历短期振荡,但总体形势明朗,房市去向良好,前景开阔。依据在于:
一、宏观调控出发点明确,对房市有利。政府本着期望楼市向健康、理性回归道路的方向发展, 楼市长期受到良性发展。
二、淮安经济发展稳步提升,居民收入持续增长,消费房产能力逐步增强。 三、房产走势良好。2005年末,在房产消费旺季时成交量显著上升;2006年至今,房产消成交 量也始终报纸稳中有升的良好发展态势。 四、淮安房市起步晚,可挖掘市场空间大。淮安从2003年楼市开始火爆,至今不过3-4年时间, 整体发展市场还有很大空间。 五、产品多元化,有助于调动居民房产消费意识,房产消费不再一生一次。如别墅、LOFT挑 高产品、SOHO、精装修公寓等等产品形态的推出,使得购房者提前消费或多次消费,迎合 了市场需求,整体去化良好 六、消费方面,购房人群增多。市中心、学校附近房地产快速发展,这些地段的消费群体带动 了其它居民的房产消费意识,成为日后房产消费的客户群。市中心的高价住房采取高门槛 高台阶政策很大程度上排斥了多部分的普通购房人群。低价和郊区地段的产品刚好能吸引 这部分人前往。

二、中微观市场分析
(一)目前淮安市房地产市场区域供给状况
淮阴区、清浦区、清河区、开发区作为淮安的主城区,房地产也迅猛发展。针对2006 年至今淮安各区内主要开盘楼盘的表现加以数据统计,可以对某个区有一个比较中肯的 认识。数据以踩盘收集为主,至于一些如主力面积、均价、销售率的数据有些缺乏系统 的统计,未能达到100%的准确,因此数据仅供参考,并不能作为唯一参考依据。

1.清河区中心主要楼盘
区域 代表楼盘 小区规模 (误差±10%) 800户 200户 500户 300户 250户 176户 350户 3830户 559单元 896套 1100户 800户 产品形态 多层 小高层 多层 小高层 小高层 小高层 高层 多层(一期) 高层公寓 SOHO 高层 酒店公寓 小高 /高层 多层/高层 主力面积 均价 (当时节 点) 3260 开盘时间/工程进度 销售率(%) 90,多层、小高层去 化无显著差别 售完 99 99 90以上 200平米保有少量 售完 5.6M挑高产品, 市场比较好 90以上 -96.4

加州城

70-130

2005年7月/现房 2004年7月/外立面施 工 2004年/现房 2005年11月/打桩 2005年6月/9层 2006年11月 2007年5月 2007年5月 未开盘销售 2007年4月

天山华庭 益兴名流三期 淮海第一城

142-170 122-150 133-143 124-129 85—138 50左右 40-50 95— 125/144 86-134

2700 3000 3300 3000 2800 4400左右 4700 -3300

清河 区

淮海购物广场 河畔花城 上城 金马广场 中天花园 金鼎御庭

针对本项目地处清河区,该区楼盘将是我们重点考虑的对象,针对本案周边 的主力竞争对手,我们重点将中天花园以及金鼎御庭等楼盘情况抽样逐一罗 列如下,以供贵公司决策参考:

项目名称: 中天花园
开 发 商: 淮安倚天置业有限公司 策划代理: 无 承 建 商: 中天建设

产品类型:商铺、住宅 公开日期:2007 年 工地位置: 市健康西路158号 预售许可证:

景观设计:深圳奥城
建筑设计:杭州设计院 基地面积: 136亩 容 积 率:2.2

工程进度: 场地平整
交付日期: 总建面积: 20万方 绿 化 率:42%
规划总户数: 1100 总车位数: 500个 限 高: 2.9 层高 销售率

规划产品(层数\幢数): 一期8栋小高层(11层),3栋高层(18层) 产品类型 产品分 析 小高层 高层 配套分 析 产品分 析 面积范围 95—125 144 主力面 积 115 144 平均价 格 无 无 主力总价 无 无 得房率 85% 82%

户数

2.9 2.9

配套: 有暖气,无热水

会所配套: 网球场

周边配套: 学校,政府,老年活动中心,银行, 优势: 1.周边有市政府,教育局,学校,无工厂污染. 2.生活配套较全.楼间距较大 3.交通较便利. 劣势: 有回迁户,较难管理.小区挡次很难提升. 目前该地域还没有形成完善的居住氛围,需要时间加以引导

备注(其他情况说明): 回迁楼一栋,18层,位于主入口.楼间距:最小35米,最大83米,7月22号站台更名。

项目名称: 金鼎御庭
开 发 商: 淮安城山房地产开发(南通)

产品类型:商铺、住宅 公开日期:07-4月

策划代理:上海仁观营销咨询机构
建筑设计:淮安设计院 基地面积:80亩 容 积 率:1.96 总建面积: 100000 绿 化 率:35.9%

工地位置:淮海西路127号
工程进度:封顶 交付日期:08年 规划总户数: 800 总车位数: 300 限 平均价格 3300 主力总价 40万左右 得房率 90 户数 540 260 高: 层高 2.8 销售率 96.4%

规划产品(层数\幢数):19幢6F 3幢高层 产品类型 产品分析 多层 高层 物业服务内容:安保绿化等 周边配套: 翔宇中学,职业技术学校,三院,西园广场,清河区政府, 配套分析 园林特色: 外街林荫大道,退街20米绿化带,中央会所的水景绿化广场 车位配套: 每幢多层下都有半地下自行车库 装修情况: 毛坯 客户分析: 周边自建房居民较多 企划方向:(广告主题)淮海西路 城脉宫邸 产品力分析 优势: 工程进度快,周边配套齐全,绿化多,无回迁户, 内部智能化管理 面积范围 86-134 主力面积 86,120

劣势: 无暖气热水,总价过高,超过40万,销售 上有难度

备注(其他情况说明): 有一卡通门禁,电子巡更,公共电子屏,闭路电视监控等,共推出9栋,共276户。

清河区住宅市场情况小结

普通商品住宅房: 产品形态:从供应总量与销售量以及销售率来看,多层都处于领先位置,小高层次之, 高层最后。小高层的接受程度随着地段的不同而有所不同,在淮海路,小 高层认知度最高,越近市中心越好;高层虽处于市中心,但市场认知度还 有待时日。 主力面积:城区以110以上大面积为主,集中在110-140之间,整体去化良好;小面积 户型放量较少,去化迅速,快于大面积户型销售速度。 户型格局:除了比较常见的平层结构外,复式住宅以及挑高公寓也有比较好的市场。 从销售率来看。

清河区典型个案旺滞销户型分析
旺销户型评价 金鼎御庭为例

房型点评: 面积:86平米 户型:两房两厅一卫 评析: 1、房型方正紧凑,利用率高; 2、超大飘窗,观景阳台,享受无限视野; 3、卧室全部朝南,阳光充足,舒适温暖; 4、厨、卫自然采光,超大客厅,温馨舒适。 5、户型比较经济紧凑,迎合广大客户的需求。

房型点评: 面积:86平米 户型:三房两厅一卫 点评: 1、86平米享受三房两厅; 2、客厅、餐厅连贯通透,采光好; 3、房间方正,利用率高; 4、厅、房、厨均作到了全明效果; 5、紧凑、低总价,旺销户型。

康城明珠
房型点评: 面积:约125平米 户型:三房两厅两卫
评析: 1、户型相对而言方正、紧凑;

2、主卧室私密性好,拥有独立卫生间; 3、餐厅、起居室动静分区,互不干扰; 4、凸窗设计,扩大内部空间的使用面积和 景观层次; 5、半封闭景观阳台,视野好; 6、南北对流通风,健康舒适; 7、储藏室、小阳台,便于收拾家庭小杂物 和晾晒小衣物。

房型点评: 面积:约88平米 户型:两室两厅 户型分析: 1、户型相对而言方正、紧凑; 3、餐厅、起居室动静分区,互不干扰; 4、凸窗设计,扩大内部空间的使用面 积和景观层次; 5、半封闭景观阳台,视野通透; 6、南北对流通风,健康舒适。 7、户型经济实惠,销售形势好。

2、清浦区中心城区主要楼盘
区域 代表楼盘 小区规模 (误差±10%) 240户 新淮中花园 76户 高层 产品形态 小高层 140-160 2800 主力面积 均价 开盘时间/ 工程进度 销售率(%)

2005年3月/ 准现房

75

盛世名门

共2000户

多层、小高层

85—133

3000

2007年5月份 2005年4月/ 结顶

一期售完

清浦区
金伦·汇锦园 520户 118户 日月星辰 570户 多层 86-136 多层 小高层 102-133 130-140 2800 3000

99

2005年4月/ 准现房

93

小结:
清浦区作为市高教园区,对购房者的吸引力度随着省重点中学新淮中的迁入,其区域影响 力更加明显。2005年其房地产达到1774万m? ,紧随市中心清河区开盘量之后。

普通商品住房: 产品形态:多层放量最多,销售情况最好;小高层有一定去化;高层销售形势不佳,市场 认可度不够。 主力面积:120以下户型销售形势优于120以上户型的销售,尤其以100-120户型销售形势 可喜,但不同楼盘表现不一。 户型格局:现销售楼盘中都采用以平层结构,但作为清浦区知名度最高的楼盘浦东花园则 有部分错层结构,前三期户型面积为153-182m? ,主力面积在153-162之间, 由于该项目开发比较早,销售的价格比较低,同样也受到市场认可,销售率100%。 底层商铺: 05年清浦区住宅市场遍地开花,但其商铺销售形势却未被带动,这与周边零散商业形态有关, 并无形成规模性的商业氛围。

清浦区典型个案热滞销户型分析

盛世名门
该楼盘对于前期产品规划做了充分的市场调研工作,在产 品规划上主要以小户型设计为主,其中小户型如85平米、88平 米、93平米、105平米、115平米等户型得到市场的强烈追捧。

旺 销 户 型 展 示

河 畔 花 城

A1户型

103.55㎡

( 三房两厅两卫 )

A2户型

100.05㎡

( 三房两厅一卫 )

项目旺销户型之一 河畔花城 A1、A2户型 面积 103.55/100.05㎡(三房两 厅一/二卫) 朝向 结构

东偏南

砖混结构

景观面 采光面

主要景观为小区内部景观,位于板楼东南首位置。 南北双阳台、南向飘窗,八角转窗设计,整体采光面优良,不受楼层影响。


卧室 主要功能区 的设计情况

客厅北面采光,饭厅太紧凑太靠近入户门,功能性、私密性差。
东西轴线上排布主次卧室,主卧室带独立阳台。

厨房
卫生 间 阳台

厨房设计在套内东侧,与饭厅有所隔断,功能连贯性不强。
设计了一个大窗,卫生间采光通风好,面积适中。2卫户型的主卧室卫生间未设计采光窗。

南向卧室主阳台:外挑式,西南面有承重墙阻隔视线,不通透。北向客厅次阳台:西北面有 承重墙或柱,影响整体方正性,不利于装修设计。
厅房都能形成穿堂风,通风效果都很好。 户型紧凑实用,采光、通风面大,主卧室大阳台以及次卧飘窗设计,增强了户型的鲜活力。 饭厅太小,功能性不强,同时饭厅太过靠近入户门;客厅里的出入门太多,相互叨扰性太强, 厨房正对入户门,对作业的私密性无保障。 这两种户型几乎同等,只是一个在主卧室里加了个3-4平米的卫生间,但是从销售的角度来 统计,一卫的明显强销于2卫,说明当地消费群仍然还是偏好于紧凑型的居住空间。





整体优势 整体劣势

备注

日月星辰
日月星辰的户型设计上分化比较严重,大户型比较 大,而小户型相对十分紧凑,这也给该项目的销售带 来了明显的受众分化,小户型十分抢手,相反阔约户 型则比较滞销。

旺 销 户 型 示 例

滞 销 户 型 示 例

(二)淮安市区房市产品需求特征概述

*从产品形态的销售情况来看,多层优于小高层,小高层优于高层,小高层得到一定
认可,高层还有待市场慢慢接受;小高层、高层受地段影响较大,往往越靠近闹市区其 接受程度更好一些。 *从户型面积的销售情况来看,120以下面积销售基本不成问题,其中100-120面积销 售从供销总量以及供销比总体来说销售形势表现最好,其中越偏离市中心,多房设计的 户型比较走俏;大面积户型销售形势有一定区域性的不同,往往越靠近市中心,其销售 形势则会越加好,其中140以上面积去化最为困难,供销比达到1.96:1。 *从户型格局来看,基本还是以平层为主,但夹杂的复式以及错层,销售形势可喜, 前景看好。飘窗、凸窗、阳光室、多阳台设计均受到欢迎。 *从商铺来说,整体市场不是很好。除了周边有比较好的商业氛围外,其他地段的店 铺去化比较困难,也主要以小面积店铺去化为主。

第三部分:项目概况以及项目研究
一、项目概况

●该地块位于樱花路北侧、曙光路东侧、东至规划支路,南至樱花路、西至曙光路。 面积约为120亩,规划用途为居住用地。 ●项目北有省重点中学-淮宁中学,西有樱花园、苏北野生动物园,南有淮安市最 大的一类住宅区及古黄河风光带,环境优雅,交通便捷,是一流的居住用地。

项 目 详 细 规 划 指 标 如 下:

二、项目规划研究


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2016淮安房地产调研分析_图文

2016淮安房地产调研分析_经济/市场_经管营销_专业资料。淮安区地块项目调查报告 一、政策研读 政府 330 政策、公积金等贷款降息利好政策发布施行,使房地产行情稍有...

中国淮安模型行业市场前景分析预测年度报告(目录)_图文

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淮安市房地产市场供求分析

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