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投资法国房产易犯的6大误区


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投资法国房产易犯的 6 大误区
房地产业能够使我们免受通货膨胀之扰,但却不能避免通货紧缩。有评论指出,在法国的经 济历史上,不动产从未像当今这样,在家庭财富中占有如此大的比重。

法国租房还是买房划算 法国经济学家比沙莱(Jean-Luc Buchalet)近日对民间流传的一些有关房地产的错误认识进 行了纠正。 误区一:房屋紧缺,导致房价攀升 某些专家曾表示, 房屋紧缺是房地产泡沫的根源, 法国存在至少 80 万至 100 万的房产空缺。 但实际上,这两者之间并没有直接联系。1950 至 1990 年期间,新房建设量已大大超过当 时的家庭数量。此后,新房建设量与全法家庭总量以相同速度同时上涨。事实上,购房潜在 需求大不一定会导致价格上涨,毕竟并非所有消费者均具有购买能力。因此,之前所说的房 屋空缺 80 万到 100 万,其实是针对那些没有住房同时也不具备购房能力的人而言。

误区二:房租高,租房就是挥霍 首先,随着工资收入的增加,房租越来越高,但这并不代表房屋价格也随之上涨。此外,购 买一栋房屋远比租房开销大。因此,相对于房主来说,租客每月能省下不少钱,而经过一段 时间的积累,租客的存款将明显要高于房主。就拿在巴黎首次买房者来说,租房者的资产与 房主买房后 22~34 年间的房产价格相当(根据经济环境和房屋价格估算)。由此看来,租 房不能算挥霍,租客们只是选择了把钱攥在手里而已。

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误区三:经济危机以来市场已经停滞,没有交易,房屋价格就不会下降连续几个月以来,房 屋交易量减少往往先于房价下降。2012 年交易量下降 18%,2013 年下降 5%,2014 年下 降 8%,房价也出现了下降,尽管很缓慢。

误区四: 房产债务在法国国内生产总值中所占比重较小, 在此背景下房屋降价不太可能实现 得出这一结论的基础在于,法国房产债务占国内生产总值的比重( 41%)远比其他存在房 产泡沫的国家低,比如美国就高达 75%(2008 年)。但是下 一组数据就能证明此观点是 错误的:1991 年法国房地产泡沫破裂时,房产债务占国内生产总值比重的 22%,而现在的 比重是当时的一倍之多,但同时,房屋价格却下降了 38%。

误区五:一年来银行利率已达到最低点,房屋价格却只是轻微下降,现在正是买房好时机 由于央行开始推行“零利率”措施, 抵押贷款利率于 2013 年春降至历史最低点。 有分析认为, 2015 年贷款利率会大幅增长,尤其是在受到美国央行紧缩政策的影响后。截至 2015 年底, 20 年贷款利率将达到 3.4%。因此,目前借贷条件非常有利,不久后,利率还会有所下降。 贷款利率的调高也会促进房屋价格回落。 但实际上, 现在房屋价格的下降幅度远高于利率最 低点时。

误区六:由于收入水平发展以及信贷环境改善,目前房屋价格达到 1965 年以来的最低水平 受借贷能力的影响, 房屋价格指数现在还没有到达最低点。 此外, 炒房迹象也不明显。 但是, 这也表明,目前借贷环境要么是非常正常,要么就是过于向好但不会持续太久。如果借贷期 限连续五年降低,而利率增长 100 个点,借贷水平很快就会超过此前的两个高峰点。但这 样一来,政府可能再次像 1990 年后那样进行大面积干预。
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