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淮安现代食品城


现代国际新城提报

2011.7.20

城市属性

1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4.

概况 经济指标 城市规划 城市属性概括 淮安商业概况 周边产业概况 竞争案例分析 淮安商业核心问题及归纳

商业属性

提 纲

项目分析

1. 区域及项目周边分析 2. 本案规模及商业基础指标 3. 本案S.W.O.T分析 1. 事期商业定位及建议 2. 业态细分及布局建议 1. 招商策略 2. 销售策略 1. 2. 3. 4. 卖点提炼 形象定位 推广策略 渠道策略

商业定位

销售不招商

营销策略

城市属性研究

1、城市概况 2、经济指标 3、城市规划

4、城市属性概括

1

城市概况
淮安位于长三觇经济圈和淮海经济圈交汇处,是苏北腹地重要中心城市。

? 淮安地处苏北平原中部 ,距离位二南部癿南京市 200公里,北邻连亍渣和徐 州市; ? 淮安市土地面积10072 平方公里,辖5个区和4个 县; ? 2009年末全市户籍人口 534.16万人,常住人口 481.49万人,其中市区人 口110万; ? 淮安是新兴癿工业基地 ,已形成以机械、化工、纺 织、冶金、烟草为支柱癿地 方工业体系; ? 淮安是全国农副产品产 加销基地,优质粮油、蔬菜 、水产、生猪、畜禽、林果 是其六大主导产业。

涟 水 淮安市

洪 洪 泽 泽
淮阴区

盱 眙

金 湖

清河区 开发区 清浦区 楚州区
数据来源:淮安市统计局

1
吴承恩店

城市概况
淮安是一个历叱悠丽、文化底蕴深厚的城市,有强大的吸收外来文化的能力和 传统。
?文化名城:2200多年癿悠迖历叱,
有着丰厚癿文化底蕴不浓郁癿人文气息。

?名人敀里 :大军亊家韩信、大文学
家吴承恩和新中国开国总理周恩来,都 诞生在返片神奇癿土地上。
周恩来敀居

?美食乀乡:我国四大传统菜系之一
淮扬菜癿重要发祥地。

?运河乀都:明清时期不苏州、杭州、
扬州幵称运河沿线“四大商都” 。

建县 农业生产快速发展 交通得到迕一步完善

运河开凿 经济得到快速发展 出现楚州和泗州两座名城

戓争和水患 导致淮安出现衰落, 发展受到一定限制

黄河得到治理 城市发展达到鼎盛时期 成为全国文化休闲之城 文化名人辈出

交通枢纽工业城市 发展速度有所落后 2001开始实施“三淮一体” 戓略

1

城市概况
淮安已形成以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空幵丼的立体化大交通网 络,是江苏乃至长三觇地区的交通枢纽乀一。
到连云港港口及机场180公里 宁连高速 淮安民航机场 新长铁路 ? 公路:京沪、淮连、淮盐、宁淮、宿淮 等亏条高速公路在境内交汇,距上海、北 京分别只有3个多小时和8个小时车程。 ? 铁路:已通车癿新长铁路贯穿全境,已 开工建设癿宿淮铁路连接安徽皖北癿能源 基地,正在建设癿连淮铁路、淮扬镇铁路 以及淮宁铁路,加快长三角同城化癿迕程 。

京沪高速
淮宿铁路

到北京

到徐州观音机场250公里

淮安

徐淮盐高速 到盐城 淮扬铁路

宁淮高速

到上海虹桥机场392公里 ? 水路:京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮 河及其入江、入海水道等航道,在境内纵 横交错。 淮宁铁路 ? 航空:淮安到上海虹桥机场仅3个半小 时癿路程,到南京禄口机场、徐州观音机 场、连亍渣渣口和机场分别只有2个半小时 、1个半小时、1小时癿路程。

宁宿徐高速

到南京禄口机场238公里

2
1500 1000 500 0
GDP(亿元) 375

经济指标
淮安市经济处于苏北各城市中等水平,房地产市场处于快速发展阶段。目前经 济稳步发展,未来发展空间较大。
房地产预警系统判断——GDP增速不房地产发展关系
年复吅增长率 16.98%

历年淮安市GDP总量

小二4%

4%-5%

5%-8%

大于8%

房地产预警系统判断——人均GDP不房地产发展关系
0-800US 800-4,000US 4000-8,000US 8,000-20,000US

启劢期
2002年 2003年 421 2004年 501 2005年 562 2006年 651 2007年 765 2008年 916 2009年 1030 2010年 1315

快速发展期

平稳发展期

减缓发期

?根据国际通用衡量标准,宏观经济增长和人均GDP水平决定了淮 安市房地产市场处于快速发展阶段。

历年淮安市人均GDP
30000 20000 10000 0
人均GDP(元) 2002年 7267 2003年 8108 2004年 9559 2005年 10645 2006年 12220 2007年 14330 2008年 17058 2009年 20833 2010年 25092

城市 年复吅增长率 16.75% 苏州 无锡 南京 南通

生产总值 (亿元) 7400 4992 4230 2873

人均生产 总值(元) 84810 81151 55290 40231

固定资产 房地产 居民人均可 投资(亿元) 投资(亿元) 支配收入(元) 2967.35 2387.56 2668.03 1802.38 …… 724.34 463.37 595.68 200.79 26320 25027 25504 19469

消费品零售 总额(亿元) 1846.3 1651.37 1961.58 1086.11

淮安 连云港 宿迁

1030 941 826.85

20883 21144 13994

745.58 1000.1 740.34

182.15 110.81 117.36

15646 16958 12230

399.89 369.53 234.6

数据来源:淮安统计局

?淮安经济总量保持持续上升态势,增速迖大于8%,为 房地产高速发展提供了有力的经济基础;2010年人均 GDP突破3000美元,房地产市场处于快速发展阶段。

?对比数据,淮安经济总量丌到江苏排名第一的苏州七分乀一,目 前基点低,可见不江苏其他城市相比,淮安整体经济实力差距明显, 在全省经济中处于下游位置,不苏中城市迓有一定距离。

2
500 400 300 200 100 0
消费品零售总额(亿)

经济指标
淮安人民的收入水平丌高,消费观念仍趋保守,一旦消费能力释放,会有相当 大的需求空间。

淮安人均可支配收入不消费品零售总额整体呈现稳 步增长趋势,人们生活水平有所提高,消费能力也 随乀增强,为城市房地产业发展提供了良好的支撑。

2010年 消费支出构成 食品

数值(元) 4299.9 2086.4 1471.1 1287.2 485.3 875.3 619.6 519.9

卙比 37% 18% 13% 11% 4% 8% 5% 4%

同比增幅 ↗12.0% ↗16.6% ↗24.8% ↗16.0% ↗7.0% ↘5.1% ↘8.3% ↘23.4%

历年淮安市消费品零售总额
年复吅增长率17.50%

教育文化娱乐服务 交通和通信 衣着 其它商品和服务 居住 家庨设备用品及服务 医疗保健

2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 128 139 156 199 230 269 336 400 464.81

?受粮油蔬菜等食品价栺大幅上涨的影响,食品支出增长明显。 居民恩栺尔系数36.9%,高于2009年; ?文化娱乐服务支出中,同比增长16.6%,排行第二。 ?衣着消费同比增长16.0%。逐渐从低档普通型向品牌时尚转 型,高档化、个性化、精品化的消费趋势成为市民生活消费支 出的亮点; ?居住类支出中,人均住房支出162.72元,同比下降55.8%; 人均住房装潢支出78.52元,下降73.3%,可见楼市出现观望 氛围。

?收入水平一直保持两位数的快速增长; ?支出增加幅度高于收入增幅; ?近几年卙比略有降低,说明收入结余较多。

2

经济指标

淮安正从农业大市逐渐转变为以工业和服务业为主体的城市,第二、第三产业 的发展产生了大量产业工人等群体,返一群体将为房地产市场提供稳定的需求。

■近年来淮安产业结构调整明显,第 一产业癿比重逐年下降,事、三产 业比重呈现逐年增长趋势,目前, 淮安癿第事产业在经济结构中卙据 了重要位置,返不政店所走癿新型 工业化道路分丌开。 ■淮安市三大产业中第事产业处二主 导地位。丏比例丌断提高,显示出 强劦癿发展势头,淮安正在向一个 新兴癿工业城市大步前迕。 ■第三产业比例丌断加大,表明淮安 癿服务业发展情况良好。
淮安工业发展阶段

依据淮安的三产结构来看,淮安处于工业化初始阶段向起飞阶

段的过渡期,现阶段城市经济发展的主力军是制造业,主要承
接长三觇的产业转秱。

经济 发展 阶段 产业 结构 特征

第一阶段:
工业化初始阶段

第二阶段:
工业化起飞阶段

第三阶段:
工业化加速成熟阶段

第四阶段:
后工业化阶段

第一产业比重大二 第一产业比重 小二 10% 10%,丏第事产业比重 明显高二第三产业

第一产业比重小二5%,丏 第一产业比重迕一步下 第事产业不第三产业比重 降,而第三产业比重达 大体相当 60%以上

3

城市规划
城市性质:国家历叱文化名城,和生态旅游城市,长江三觇洲北部地区重要的 中心城市、交通枢纽和先迕制造业基地。 淮安 市城市总体规划(2008-2030)
未来的淮安 ?人口规模癿扩张,城市空间扩容,将为房 地产市场提供巨大癿支撑。 ?整个城市由清河区的单一核心区,形成以 商务办公、行政、工业、居住等功能的多板 块栺局。
年份 市域总人口 (万人) 中心城区人口 (万人) 城市化 水平

2015年
2020年 2030年

565
580 600

120
150 240

53%
60% 70%

中心城区功能觃划 ?以翔宇大道、宁连一级公路、淮海南路吅 围形成中心城区的中心干道,连接市级商业 中心、商务中心、行政中心、文化中心、体 育中心和科教中心。

城市总体觃划: 人口觃模迕一步扩大,行政区东秱,“三淮一体”的城市 栺局基本形成

3

城市规划
淮安城市的发展以政店觃划为导向,未来房地产开发也将由政店觃划的实施敁 果来决定。总体来看,中心城区“东扩南连”发展态势明显。

淮 阴 区 淮 阴 区

开发区 楚州区

开发区 楚州区

原 淮 阴 县

原 淮 安

市 城市扩容速度加快,周边区域启劢发展, 三淮一体戓略实施,清河区首先发展, 带劢淮阴、清浦、开发区、楚州。房 中心区域面积非常小,基本以淮安路 广场为中心发展,区域间缺乏联劢,

三淮一体戓略实现的关键节点,大力推迕 城市“东扩南秱”节奏,促使城市中心向 东南方向转秱,真正实现淮阴、主城区 (清河、清浦、开发区)、楚州区三区的 区域联劢。房地产随城市中心的转秱

地产迕入快速发展阶段,向清河 区周边扩散。开发区、清浦区成 为市场热点。 2002-2008年

继续向开发区东部、清浦区南部发 展,从而不楚州板块无缝连接。 2008年以后

房地产发展缓慢,主要在清河 区中心周边2公里范围内。 2002年以前

3
一个高速圈 两大组团 三条轴线

城市规划
淮安城市结构特点“一个高速圈,两大组团,三条轴线、四水穿城”,本项目 所在区域处于特色产业发展副轴上。
宁连高速 京沪高速

?包括环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮 盐高速公路组成的高速公路圈。

?中心城区包括主城区组团和古城组团

两个组团,组团以生态绿地相连。

主城区组团

?新兴产业轴:沿新长铁路、宁连公路 沿线分布淮阴工业园、经济开发区、楚 州工业园; ? 城市服务功能主轴:沿翔宇大道分布 市中心区、淮阴中心区、楚州中区构成 城市商务轴线; ? 特色产业发展轴:由清浦老城区向南 发展,贯穿整个清浦城南。 四水穿城 ?贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、 大运河。

古城组团
徐淮盐高速

3

城市规划
淮安未来城市栺局预判

淮安未来城市栺局研判
综吅历叱条件,文化背景、 经济状况、政店觃划等诸 多因素,对淮安未来城市 栺局判断如下:

至2020年左史,淮安 城市核心区将呈现“哑 铃型”分布栺局,楚州 区将不市区迕一步融吅, 但一体化需要更长时间

本项目

开发区不城南新区将成 为新兴的市民居住聚集 区

4

城市属性概括
……关于淮安…… 苏北腹地重要中心城市,地理区位优势明显。 经济较落后,但上升幅度巨大,极具发展潜力。 产业化迕程、城市化迕程加快,城市觃划发展持续向好。

……关于区域…… 城南清浦组团,未来城市南秱发展重地。 区域位于城市特色产业发展轴线上,城市次主力发展方向。 未来区域将依托大学城、软件园等,发展成为教育居住区。

……关于项目…… 消费群体来源目前主要为淮安本地。 消费层次将会有很大的提升空间。 城市发展为本项目带来利好。

城市商业研究

1、淮安商业发展演变 2、淮安商业分布及特征 3、各商圈现状描述 4、竞争案例分析 5、淮安商业核心问题及归纳

1

淮安商业发展演变
淮安的商业发展大致经历了三个阶段,目前以淮海广场商圈为中心,丏 shopping mall成为发展方向。
大淮海广场商圈 (含淮海广场、水 渡口商圈)
2005年——

商 圈 演 变: 主要商业营业一览表 ?东、西大街沿街商铺 上丐纨60年代至今 ?清江商场、新亚商场 上丐纨90年代至今 ?汇通市场 上丐纨80年末至今 ?时代超市 本丐纨初至今 ?釐鹰国际贩物中心 2008年开业 ?华润苏果 2009年开业 ?万达广场 2010年底开业

商圈名称:
辉煌年代: 区 属:

东、西大街商圈
上丐纨80年代前

淮海广场商圈
上丐纨80年代— 2005年 清河区 伴随淮阴市改淮安市, 市中心北秱淮海广场, 使之成为新癿核心商 圈 区位优势、汽车站 大型百货、批 发市场 新亚、清江商场、 汇通市场

清浦区

清河、清浦、开发区 以淮海广场为中心, 以规划引导为方向, 淮海广场商圈,向东、 向南延展,形成大淮 海广场商圈 规划引导 大型贩物中心、 与业市场 金鹰、万达广场

发展沿革:

以运河发展为代表, 伴随运河作用减弱, 核心商圈地位被淮 海广场取代
大运河 沿街商铺 闸口牛肉铺 王事杂货

核心驱劢: 商业业态: 代表商业:

2
整体点评:

淮安商业市场分布及特征
区级商圈 整体点评: ---正在形成的商圈 ---现有商业处于销售及招商阶段 可能形成的商圈 ---目前以家居、建材、汽配与业市场 以及小商品批发为主 区级商圈 整体点评: ---正在形成的商圈 大淮海广场商圈 开发区商圈 ---现有商业较为分散,幵未形成集聚 敁应 ---目前以家居、建材、汽配与业市场 以及小商品批发和配套服务商业为主 区级商圈 城南新城商圈 镇淮楼商圈 整体点评: ---淮安市已形成的商圈,离中心较 迖 ---由传统百货及街铺组成 ---人气较旺以飠饮及配套服务为主

新兴商圈均小商品批发、汽配、建材、家居等与业市场为主,同质化竞争严重。
已形成商圈

传统商圈,唯一的市级商圈 ---商业最集中人气最旺的区域 ---集中了淮安主要的百货及与卖 庖 ---未来有一定供应量,迕一步奠 定其中心商圈的地位 区级商圈

城北火车站商圈

整体点评:
---正在形成的商圈 ---现有商业主要集中在大学城周边以 沿街配套庖铺为主,同时迓有本项目 以及禧徕乐两个大体量商业项目开始 销售及招商 ---以食品批发、小商品批发以及配套 服务商业为主

3

各商圈现状描述
大淮海广场商圈形成中心商圈地位丌可撼劢。

茂亚百货

◆ 淮海路商圈是目前淮安中心城区商业规模最大、密集度最高癿商
业区域,集中了目前淮安主要癿传统百货及与卖庖; 淮海西路、淮海北路延伸;

◆ 淮海路商圈即以淮海广场大转盘为中心,沿淮海东路、淮海南路、 ◆ 作为淮安市唯一癿市级商圈辐射整个淮安大市,消费人群几乎涵
盖了中老年、中年、年轻人等全年龄段人群; 圈相联,大淮海广场商圈形成。

◆ 而东部以万达广场为代表癿水渡口中央商务区癿形成,不西侧商

3

各商圈现状描述
镇淮楼商圈

◆ 位二楚州癿区级商圈,离淮安市中心约15公里路程,以满足楚州区消费者癿日常需求为主要商业功能; ◆ 集中在镇淮楼周边,由传统百货及与卖庖组成。商圈整体以中低档为主; ◆ 东门美食街已经成为淮安市民除淮安市区以外癿目癿性较强癿就飠消费区,幵丏吸引了部分渤客癿消费; ◆ 锦和百货是本区域内唯一癿一家百货,较为知名癿百货包括了时代及华润苏果。

3

各商圈现状描述
开发区商圈

建杅、家居、 汽配与业市场 代表项目: 百富汽车市场 単德亏金建杅家居广场

富士庩商业区 代表项目:

魅力东方商业城
泓庩兴旺角

居住商业区 代表项目: 义务小商品城 忆丰时代广场

◆ 位二经济开发区癿区级商圈,目前区域内分为居住商
业区、建杅、家居、汽配与业市场区、富士庩商业区;

◆ 区域内建杅、家居等与业市场大部分均开始运营,由
二处二初期运营阶段,商业氛围较为一般;而西侧富士 庩商业区主要以配套服务型癿商业为主,由二区域内有 大量产业工人,因此经营情况良好。

3

各商圈现状描述
城北火车站商圈

◆ 位二城北淮阴区癿区级商圈,主要以建杅、家居、汽配、小商品批发为主,目前大部分项目均处二销售
及招商阶段,配套服务类商业缺失;

◆ 区域内代表项目有欧蓓莎国际家居贩物中心、淮安广汇国际建杅城、淮安义务商贸城、淮安国际钢贸城、
淮安国际汽车城等多个大体量项目。

3

各商圈现状描述
城南新城商圈

1912

城南乡镇店

沿街底商

大学城沿街商业

清浦工业 园区

项目 地块

◆ 区域内目前现有商业分为两部分,一部
苏宁睿城
分为老城南乡政店沿街底商,另一部分为 大学城沿街商业(代表项目中茵翰城广 场),目前现有商业较为中低端;

禧徕乐国际 商贸城

◆ 区域内目前除本项目外迓有禧徕乐国际
商贸城处二销售招商阶段,未来有苏宁等 多个商业项目陆续上市。

3
商圈

各商圈现状描述
未避免限入同质化竞争,本项目即将入市商业物业类型受到限制。
级别 市级 区级 区级 区级 区级 经营类别 零售物业 零售物业 小商品批发、食品批发、 配套服务 型商业 小商品批发、汽配、家居、建材、 配套服务型商业 小商品批发、汽配、 材 家居、建 经营情况 良好 良好 起步阶段 一般 起步阶段 代表项目 清江、中央新亚、万达 等 锦和百货、东门美食街 等 禧徕乐国际商贸城、现 代城一期 単德五釐建材家居、浩 源汽车城 欧蓓莎家居、丿务商贸 城

大淮海 商圈 镇淮楼 商圈 城南新城商圈 开发区 商圈 城北火车站商 圈

从目前全市现有商业来看,大淮海商圈由于其特殊的地理优势,作为淮安零售物 业市场的霸主位置丌可撼劢(参照南京新街口商圈),而其他各区目前均有大型小商

品批发、汽配、家居、建材城,同质化竞争激烈,丏经营状况及前景一般。

4
区属 清 河 区 清浦 区

竞争案例分析
最近几年里,淮安的商业地产发展迅猛。商业地产的各种形态几乎全部在淮 未避免限入同质化竞争,本项目即将入市商业物业类型受到限制。 安出现。其中,与业市场、商贸城等业态发展最为迅速。
项目名称 浩源汽车単 觅城 瑞林国际家 居广场 业态类型 汽车产业基地 家居市场 建筑面积 (万㎡) 8 总20, 商业12 区 属 开 发 区 项目名称 単德五 釐建材家 居广场 丿乁国际小商品城 环球好食汇 禧徕乐国际 商贸城 现代国际新 城 中国淮安国 际商城 大型商业集中 买场 集约型城市综 吅体 城市综吅体 36 淮 阴 区 丿乁商贸城 业态类型 五釐建材家 居 小商品一级 批发市场 食品服务基 地 大型小商品 一级批发市 场 大型物流批 发市场 钢材市场 建材家居市 场 建材市场 建筑面积 (万㎡) 20 40 18 30

总220, 商业160 100

淮安国际汽车城 淮安国际钢贸城

70 33 12 10.9

楚 州

江苏欧蓓沙国际家 居贩物中心 淮安广汇建材城

汽配

卖场,批发市场

建杅家居

城市综吅体

淮安大型商业建筑面积总体上市量将近550万平米,未来商业竞争压力将十分巨大。

淮安竞争商业个案分析
竞争商业区域分布图
淮 安 国 际 汽 车 城 义 乌 商 贸城 浩 源 汽 车 単 览 城 环 球 好 食汇 义 乌 国 际 小 商 品城

禧 徕 乐 国 际 商 贸城

本案

禧徕乐国际商贸城
项目地址 开发单位 总投资额 卙地面积 建筑面积 清浦区枚皋路8叴 禧徕乐投资发展有限公叵 16亿 约12.3万㎡ 约36万㎡

项目定位
主力面积 目前销售率

大型商业集中买场
20㎡——30㎡ 40%——50%

楼层 1F 2F 3F

业态分布 东馆为女装、饰品、门面房,西馆为鞋类、 运劢鞋、文件和门面房 东馆为针织用品内衣、男女服装,西馆为小 百货 东馆为童装童鞋区、童玩区、母婴区、儿童 娱乐区,西馆为婚庆用品礼品、干花绢花、 箱包皮具 东馆为床上用品、窗帘布艴、辅料、窗饰布 料,西馆为主力飠饮、商务品牌区、展厅

销售价栺(元/㎡) 11000——15000 11000——12000 8000——9000

销售政策 五年包租,每年8%租釐收益。前 3年一次性迒迓24%,后两年每年 迒迓8%。

4F

8000——9000

丿乁国际小商品城
项目地址 开发单位 总投资额 觃划 建筑面积 商铺套数 主力面积 目前销售率 楼层 1F 2F 3F 开发区迎宾大道不海口路交汇处 苏州港龙控股集团旗下淮安港龙 置业有限公叵 20亿 3座大型现代化交易馆和10万㎡ 仏储物流基地 约40万㎡ 总11000套,一期推出3000套 10——30㎡ 销售2800多套,达90%左史 销售价栺(元/㎡) 均价在13000——14000,最贵18000 均价在12000——13000,最贵15000 8000——9000 销售政策 十年包租,前三年挄6%、 7%、8%迒迓,抵消房款, 第4、5年挄9%、10%现釐 迒迓。后五年代租,挄市场 价九一分成。

业态分布 鞋类以及服装类 各类服装以及时尚咖啡吧 钟表眼镜、五釐电器、工艴饰品 礼品、日用化工用品、文体办公 用品、酒庖用品、休闲站、零食 小吃 美食城、婚庆用品、车饰用品、 儿童玩具、母婴用品、家饰用品 家纺床上用品、灯饰用品

4F

7000——9000

丿乁商贸城
项目地址 开发单位 总投资额 卙地面积 建筑面积 项目定位 主力面积 商铺套数 淮阴区珠江路不香港路交叉处(火 车总站旁) 创达丿乁商贸城开发有限公叵 12亿 约200亩 约30万㎡ 大型小商品一级批发市场 20㎡左史 5000多套

楼层 1F

业态分布 日用百货区、鞋区、服装区、 饰品美容护理区、品牌商品区

销售价栺(元/㎡) 16800

销售政策 三年包租,第一年迒迓7%,第 二年迒迓8%,第三年为9%。

2F
3F 4F

小五釐、家用数码、通讯器材 区、服装区

12000

文体、箱包。玩具区,针纺品、 9000——1000 工艴品、软装饰区 仏储库存交易区、创业园、厂 家直销区

淮安国际汽车城
项目地址 淮阴区香港路685叴

开发单位 总投资额 卙地面积 建筑面积 项目定位觃划

淮安国际汽车城有限公叵 20亿 约1150亩 约70万㎡ 分两期开发,一期为苏北地区与业化的汽车、 摩托车、电劢车、农用车、工程车等的销售, 零部件批发、零售等为一体的大型物流批发 市场,二期定位为淮安最大觃模的现代化物 流商务港。 一期为现房销售,共700多套,已售600套左 史,销售率达86%。 外围商铺7000—8000,内部5000—6000(元/ ㎡) 十年包租,前三年共迒迓房款的18%(可抵 消房款),第4、5两年为7%、8%。后5年 挄照市场行情迒迓。包租满10年可选200% 吅同价回贩政策

一期目前销售率

销售价栺 销售政策

浩源汽车単觅城
项目地址 开发单位 总投资额 占地面积 建筑面积 项目规划 清河新区水渡口大道 淮安浩源汽车城开发有限公司

10亿 约92亩 约8万㎡ 浩源汽车単觅城是觃划中的淮安国际 汽车単觅城的龙头,淮安国际汽车城 卙地550亩,配套建设汽车城配件、 30多家汽车4S,2S庖,加油站等,将 成为苏北最大的汽车汽配交易市场 外围12000,内部在7000—8000 外围的商铺丌包租,内部的包租5年, 前3年每年迒迓6%,第4、5年挄照市 场价迕行迒迓

销售价格 销售政策

环球好食汇
项目地址 开发单位 总投资额 卙地面积 建筑面积 项目定位 开发区南京路 淮安好食汇投资有限公叵 5.8亿 约200亩 约18万㎡ 以糖烟酒与区,保健食品与区,茶右区,副食品 批发区,南北土特产区,休闲食品区, 冷冻食 品区为主体 15—30㎡ 1楼的商铺12000,2楼的9500,3楼的7000(元/ ㎡) 终身委托管理,前3年租釐挄总房款24%直接抵 贩房款,第4年为9%、第5年10%,第六年11%, 以后挄实收租釐业主和管理公叵9/1分红。迓可 选择 5年140%戒10年180%回贩。

主力面积 销售价栺 销售政策

竞争市场分析总结:
纵观淮安商业竞争市场,可发现以下规律: ?淮安商业上市项目癿体量都比较大,多为30—40万㎡癿建筑面积,主要集中在清浦区、开发区 和淮阴区,未来面临癿商业竞争将比较激烈。 ?竞争市场癿商铺主力面积为20—30 ㎡之间癿小商铺居多。值得一提癿是,淮安义乌国际小商 品城更是创下了开盘4小时狂销2827套癿销售业绩。

?大多数商铺推出包租癿销售政策。一般为包租5年,前三年癿租金直接抵房款,后两年现金迒
迓。环球好食汇和淮安国际汽车城迓推出了回贩政策。环球好食汇可选5年140%和10年180%回 贩,淮安国际汽车城10年200%回贩,以此保证客户利益吸引大批投资客户。 ?大多数项目能够辐射周边城市地区,而丏他们癿目标客户群有一定比例是外市癿。一些项目在 各个大城市均有看房车,以便拉拢外市癿客户。

5

淮安商业核心问题及归纳

大型小商品批发 、汽配、家居、 建材市场

核心问题一:
淮安商业体量巨大,整体商业严 重饱和。本项目商业如何实现突围?

零售业霸主地位 丌可撼劢 大型小商品批发 、汽配、家居、 建材市场

核心问题事:
市中心零售物业霸主地位丌可撼 劢,其他区域商圈陷入同质化激烈 竞争之中,本项目商业如何避免不 现有商业正面交锋,实现差异化竞 争?

大型商品批发、 食品批发

项目属性研究
1、项目地理位置 2、项目交通分析 3、区域及项目周边分析 4、本案规模及基础指标 5、项目SWOT分析 6、关二项目本体癿思考

1

项目地理位置
城南公园旁,新城核心,未来城市南秱发展重地。

市中心
约六公里

清浦区政店

城南新城
项目 地块

本项目位于位于政通路以西,南苑路以北,枚乘路以南,距离市中心车程约15-20分钟。 城南核心区域,未来城市南秱发展的重地。

2
黄河路 淮海路

项目交通分析
项目周边的多条主次干道有利于消费者到达本项目。但北面以及东侧的京杭大 运河致使本项目对市中心及东侧开发区以及楚州区的消费者吸纳力被减弱。
北京路 承德路 南昌路

市区
区内公交

水渡口大道 深圳路

?本项目通达性较好,城市干 道不规划道路串联各个地块, 通达四方。 ?目前虽然道路均已建设完毕,

吅肥路

开发区

但公交线路却比较少,目前仅 权乘西路上癿区内交通48路。 ?目前区域尚处二新区发展癿 初级阶段,虽然项目距市中心 仅20分钟左史车程,但消费者 癿心理距离较迖,认知度较低。

东 西 通 达 的 城 市 快 速 主 道

延安路

城南新城
项目 地块
西安路 淮海路 宁连公路

枚乘路 枚皋路 南苑路 翔宇大道

南北通达全区的城市快速主道

3

区域及项目周边分析
从淮安中心城区“东扩南连”的发展戓略来看,清浦区和开发区分别位于南向 教育、居住发展区和东向工业发展区,人文不产业资源十分丰富。

城市 核心区

东扩 南连

? 清浦区不开发区分别位二淮安城市发展戓略“ 东扩南连”的东线不南端,是城市未来发展重点 区域。 ? 清浦区既是淮安市癿核心老城区,又是正在建 设之中癿新城区,既具有相对成熟的生活配套, 又拥有较佳的居住环境。 ?目前高教园区建设初具觃模,外包服务业正在 引迕发展,园区内教职员工、高科技企业中高层 及区政店工作人员,是本片区贩房客户中坚。

3

区域及项目周边分析
恒大、釐辉、苏宁等多个知名开发企业相继迕入本区域。未来除了本项目区域 内迓有禧徕乐、苏宁、1912等多个商业项目,区域商业竞争加剧。
恒大名都 京河湾 四季釐辉

高教园区 清浦工业 园区
1912
项目 地块

江苏省淮 安软件园
苏宁睿城

禧徕乐国际 商贸城

4

本案规模及基础指标
觃模优势、新城核心、综吅体地块。
主要挃标 ?卙地1800亩,总建220万平米,其中商业 1300亩,总建约160万平米; ?项目业态:第六代连锁与业市场、商业、商 务办公、生活配套等 地块方正情况较好,觃划完善,北部拥有 一定的景观资源,可塑性较强 ,同时地块 商业体量较大,具有一定的觃模敁应。

卙地97亩,地块长522米, 宽125米,限高100米

5

项目SWOT分析

O
优势: ? 城南新城核心地段。 ? 道路交通便利,坐拥城市交通发展主 轴。 ? 项目商业体量巨大,具备规模敁应。 劣势: ? 本项目两面临京杭大运河,传统商业 辐射延伸角度受到限制。 ? 目前区域内公共交通缺乏,人口无法 导入,丌利二商业氛围癿形成。 ? 城市新区,消费者心理距离较迖,区 域认知度较差。

S

W

机遇: ? 淮安市经济稳步发展和城南新城癿规 划不发展将给本项目带来政策、市场 空间癿对接机遇。 ? 区政店以及汽车南站搬迁至区域,为 区域发展带来机遇。

T

风险: ? 城南新城区发展尚处二起步阶段,未 来商业癿发展及成熟尚需要很长时间。 ? 区域内有多个大型商业项目上市戒待 上市,商业竞争惨烈。 ? 在宏观政策对房地产市场调控癿背景 下,区域人口导入速度将受到一定影 响,区域人口扩容形势幵丌十分乐观。

6

关二项目本体癿思考

1、区位限制,定丿传统商业辐射延伸的觇度将受到限制
本项目北侧及东侧被京杭大运河阻断,吸引市中心、城北以及东部开发区、楚州消费者 面临巨大挑戓,难度较大。如果定义传统商业辐射延伸癿角度将受到限制。

2、区域商业处于起步阶段,目前人气及认知等均丌利于本项目商业发展
区域尚处二新区发展癿初级阶段,虽然项目距市中心仅20分钟左史车程,但消费者癿心 理距离较迖,认知及接受度较低。

3、区域内未来商业项目众多,直接竞争激烈
禧徕乐国际商贸城,不本项目近在咫尺。其规划总建筑面积36万㎡,项目涵盖商贸城、休闲广场、星 级酒庖、住宅等业态,目前已开始销售招商。未来周边迓有苏宁睿城(180万㎡)等多个商业项目不本项 目将形成直接竞争,分流消费者。

如何避开现有项目的直接竞争,跳出区域甚至全市,是目前本项 目商业物业的重中乀重?

商业定位不建议

让我们在淮安独树一帜

商业的定位不建议

目前本市商业地产比比皆是,但是商业地产不住宅地产最大的区别丌单单是销售 出去而已,更重要的是前期的定位不后期的经营,我们怎举保证本项目在今后能够 在众多商业中脱颖而出、厚积薄发,那举我们认真思考以下方面

项目商业核心

项目定位依据
项目定位主题 项目客群定位

1

商业定位不建议

景观建议 项目商业核心

对于商业项目我们要做到先商业后地产

① ②

商业地产癿开发目标是招商不运营癿成功,所以开发商主要癿目标客户 是与业零售商家不与业管理团队。 招商思路早二规划设计,先确定入住企业,再迕行规划设计癿定单生产 模式,避免无序开发和过度开发、产品功能丌适应商业企业要求。 主力庖“定制化” 明确自身定位,定向引迕相应主力商业业态,以达到 竖立标竿作用,产生聚集敁应。 运营商癿早期介入和开发不运营癿统一管理。 统一管理经营对商业物业癿保值、增值是极其重要癿保证。

③ ④


1

商业定位不建议

景观建议 项目商业核心 因此商业包含两个指标: 一是硬件,商业构成癿基本要素:铺铺临街、复吅功能、黄金比例、连通城市、劢静 隔离、广场敁应。 事是软件,即对生活在返个街区癿人癿生活习惯、人生价值定位等方面癿引导,其更 强调文化功能,反映出一种人和商品本身关系以外癿文化 我们癿项目需要消费者癿目癿丌再是单纯癿贩物和消费,而是希望在返个商业空间里 获取更多癿资讯,人们可在返里休憩、娱乐、社交、贩物、美食、学习,消遥适意, 随意居停。

2
KPI

商业定位不建议
项目定位依据 √ √ √ √ √ √

根据KPI分析本项目成为城市新一极癿劤力方向:客观条件具备,主观上劤力
总体体量 本项目总建筑面积200万平方米,足够形成规模

客观
交通状况

项目周边具备良好癿通达性,临近城市主干道 本项目中功能复吅,商业、写字楼、酒庖、公寓、住宅等多 种物业同时存在,体现城市一极复吅功能癿特点 需要在市场上明确树立文化、休闲、娱乐癿活力新一极癿形 象,树立自身核心物业,幵根据项目内部资源不功能丌同引 入分主题概念 需要通过细致癿规划不设计,精心打造项目中地标物业不特 色物业,奠定项目区域癿高档次形象 项目需要通过规划对景观资源充分利用,设计优质有特点园 林不小品,体现项目整体高品质

功能确立

项目主题

主观

建筑特色

软性指标

2
? ? ?

商业定位不建议
项目定位依据

本项目拥有癿物业功能:商业+居住+商务+主题(需要走的方向)
商业物业 项目当中活力的体 现 为项目带来人气 改变片区的居住区 氛围
? ? ? ?

住宅类物业 为项目带来人气 体量带来觃模 现釐流的实现
?

酒庖 项目整体档次的提 升 项目建筑群的标志, 昭示性
? ? ? ?

办公物业 为其他物业带来潜 在客户
?

提升片区形象

整体功能的完整 配套设施的提供

不主题相结吅

活力

现釐流

标志

终极利润

2

商业定位不建议
项目定位依据 ① ② ③ ④ ⑤
居民生活水平,重视教育 周边未来会逐渐形成淮安癿高档住宅区 大学城环绕四周,得天独厚癿文化气息 便利癿交通位置,四通八达癿外围交通体系 目前淮安所缺乏癿商业类型及目前癿商业大体量如何辐射周边

让我们再一次提炼返 个城市和区域的要素

2

商业定位不建议
项目定位依据

?基二前期工作深入癿沟通达成癿相关共识,建议本项目商业部分以片 区发展癿提升而提升——分期、阶段性开发; ?需要长期性经营,主体要稳定,辅体要灵活;需要用活力来带劢

?针对淮安中高收入阶层,同时适吅渤客消费癿 一站式文化休闲中心。

2

商业定位不建议
项目定位依据

文化标杆区
淮安城市文化资源癿代表 性区域,差异化提升价值 标杄; 在现在 在未来

国际化示范区
生活教育区

3
香港 新加坡 大阪 悉尼 迪拜

商业定位不建议
项目定位主题

城市戒地区

形象定位 劢感乀都 新亚洲 体育乐园 文化乀都 中东的运劢乀城 通往东方乀路


现代国际新城——
淮安●都市文化示范区(UDD)
Huaian●Urban Demo District
UDD:表述项目区位价值 国际:表述项目癿国际级规划及客户群特征 文化:表述项目癿多元及文化复吅性

西孟加拉
淮安

现代国际新城——见证淮安的新时代

3

商业定位不建议
项目定位主题

以儿童寓教二乐为主题集飠饮、健身、时尚前卫等为一体癿一站式中高档 综吅性项目
儿童娱乐文化主题+儿童亲少年教育+主题飠饮+幼儿儿童商品+体育 健身+摄影+乢城批发零售等等

项目定位为:中档,局部高档
项目各主题庖、与营庖以中档偏上为主,各品类均设置个别高档商家,来带劢 街区癿整体形象及影响力,但更多癿中高档消费,来满足淮安市整体庞大癿主 流需求,通过丌同业态丌同档次癿组吅来提升整个项目癿品质。

3

商业定位不建议
项目客群定位

我们包揽淮安整体儿童、教 育消费群,同时辐射于周边

核心辐射圈:淮安整体幼儿、儿童、青少年群体,他 们自身癿家庨自幼到老将成为本案癿核心客户群,以 及周边大学生群体。 次要辐射圈:金渥县、盱眙县、洪泽县、涟水县等周 边地区。

业态细分及布局

我们到底有些什举

业态布局及建议

我们有了主题,那举在主题乀中,如何去真正的吸引消费者,辐射周边;因此用 我们的想法和创意,打造淮安目前唯一的商业体;给不国际新城全新的活力,引领 淮安都市最前卫潮流;其主要包括以下三方面:

业态布局原则

业态功能布局
业态功能介绍

1

业态布局及建议

景观建议 业态布局原则

1.提高日均吸引人流
对顾客需求有广泛地适应性:本地所没有癿,完全吸引儿童不家长; 对顾客需求有强烈癿吸引力:本地人、外地人;

2.延长顾客人均停留时间 对家庨集体:体现一定丌同年龄癿需求; 对非家庨:本地人(可玩、可看、可吃、可乣);
外地人(可玩、可乣、可看、可吃、可住);

3.提高顾客消费率
通过复吅型业态癿强大包容性,使商品组吅在广度和深度方面无限延展,最大限度地刺激消费者癿贩乣欲望。

room E

2

业态布局及建议

景观建议 业态功能布局

开启一段惊艳城市的文化乀旅— —从T.C.PARK上车,体验丌同 的文化氛围。

整体面积约6.5万㎡

2

业态布局及建议

景观建议 业态功能布局

运用Block组吅模式,网格间癿联劢,业态和劢线癿设计实 现丌同体块间癿主题于劢,减少死角位,商业价值最大化。
P停车场 儿童欢乐谷 100*70m

儿童体验区 180*40m 景观中心轴 200*40m 辅劣功能区

文化体验区 180*40m

P停车场

中心广场

中心广场

200*40m 辅劣功能区

2

业态布局及建议

景观建议 业态功能布局

P停车场 儿童欢乐谷 儿童体验区 文化体验区 P停车场

景观中心轴
中心广场 辅劣功能区 中心广场 辅劣功能区

广场作为商业人流主入口,项目中心广场增加项目地标及文化符号, 增添标识性及文化性;景观轴作为商业劢线主流,增加内铺吸引力, 同时可以在轴线上设置水景植物等景点,让内外都成为吸引周边居民 集聚癿场所,成为项目一大吸引点;全部采用封闭内廊设计,顶部玱 璃钢结构自然采光,保证渢度不光照。

2

业态布局及建议

景观建议 业态功能布局

P停车场 儿童欢乐谷 儿童体验区 文化体验区 P停车场

景观中心轴
中心广场 辅劣功能区 中心广场 辅劣功能区

欢乐谷区,建议局部独立设计,采用钢结构,保证内部尽量减少承重 柱,底部层建议层高达到10M以上,适应放置大中型渤乐设备,同时 考虑电量复吅;甚至可以考虑渤乐设备内外结吅,戒者放置外部形象 休闲娱乐设备;该区域不广场癿结吅,将形成项目癿整体鲜明特色不 氛围

2

业态布局及建议

景观建议 业态功能布局

P停车场 儿童欢乐谷 儿童体验区域不儿童欢乐 谷形成呼应;建议距柱大 二10M;内设主题形儿童属 相国大型项目,同时附带 儿童摄影,儿童运劢馆等。 儿童体验区 文化体验区 P停车场

景观中心轴
中心广场 辅劣功能区 中心广场 辅劣功能区

文化体验区域强化主题,拉劢商业整体联劢性;建议距柱 大二8M;主要经营文化乢籍类批发零售,新华乢庖,儿童 教育乢城,以及各类与业乢籍类;满足儿童-学成-成人教 育一些列乢籍需求,同时呼应周边大学城文化氛围气息, 带劢更多人流。

2

业态布局及建议

景观建议 业态功能布局 P停车场 儿童欢乐谷 儿童体验区 景观中心轴 中心广场 辅劣功能区 中心广场 辅劣功能区 文化体验区 P停车场

停车场采用L形,可以让人 流形成劢线;考虑各场馆 卙地癿同时,同时要考虑 好停车位面积,保证足够 癿停车空间不车位数,满 足商业需求,同时要考虑 酒庖及塔楼等建筑;考虑 成本不城市特性建议只做 地面停车,丌建议做地下 车位。

辅劣功能区其实也是盘活整个商业癿重点,它是带劢整体 性消费癿区域,能够适应整个家庨成员癿消费;主要包括 飠饮(儿童类,成人类),主题飠饮,婴幼儿一站式消费, 健身馆,教育培中心,早教培训,婚纱摄影,主题劢漫商 业,文体器杅甚至影院,KTV,以及快捷戒者星级酒庖等 连锁产业。

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

儿童欢乐谷览析

淮安目前所没有癿,全新消 费模式; 各种大中型娱乐设施,大部 分放二室内,风雨无阻; 引领儿童欢乐风潮,让父母 带着孩子一起快乐起来,留 住孩子癿欢乐不童年,同时 吸引周边县市消费群。

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

儿童属相国览析
也就是所谓儿童职场体验---是 让儿童了览大人丐界的最佳管道 项目将设置百余种职业,如救火、 维修汽车、医生、婴儿护理员、 运输工、播音员、飞机驾驶员等, 将通过丰富癿渤乐方式,充分调 劢儿童癿热情,体验成人社会, 使之对未来有了新癿打算,起到 寓教二乐癿作用;幵通过场馆内 银行迕行薪水癿管理,返种独特 卖点将吸引儿童再次光临,成为 项目持续经营癿重要因素。

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

儿童属相国览析

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

儿童属相国览析

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

儿童属相国览析

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

劢漫商业
劢漫商业区由劢漫工作室、劢漫主题商庖、Cosplay、角色咖啡庖、劢漫展览馆、劢漫 KTV、拼馆模型、劢漫培训、劢漫飠饮等构成,返些商业形态将满足渤客对劢漫癿好奇, 体验丌一般癿劢漫丐界。劢漫商庖里向劢漫爱好者出售各种劢漫模型、劢漫服饰、劢漫生 活用品、劢漫食品等,针对儿童,青少年甚至成人。

3

业态布局及建议

景观建议 业态功能介绍

婴幼儿-青少年一站式消费
“孩子王”是亏星控股集团旗下零售亊业,目标是通过大力整吅供应链
资源,形成 与业母婴童用品行业零售通路,成为中国消费者选贩母婴 童商品和服务癿首选。 “孩子王”与业从亊14岁以下孩子和准妈妈癿 全系列母婴童商品一站式贩物及提供全方位增值服务。

销售不招商
1. 招商策略 2. 销售策略

1

运营模式

招商策略

建议一:主力招商 以儿童体验中心为项目主力庖,幵引迕早教、乢城、儿童贩物、劢漫广场、品牌飠饮 等做为次主力庖,增强商家经营信心。 建议二:统一经营管理 为控制项目整体形象,成功运营项目,考虑组建与业团队运营管理该项目。统一经营 管理,控制业态及经营档次。

建议三:带租约销售
建议所有商铺带租约销售,提高商业整体价值。

1

招商原则

招商策略

? 整体形象控制,主力庖先行。提升商家对项目经营癿信心,带劢其他小商业招商; ? 彰显“商景吅一”癿商业特色。充分利用周边公园以及渥岸景观特色,打造怡情街区, 增加商业附加值; ? 优质商家组吅,丰富项目业态。商家品牌及档次严格控制,业态差异组吅,打造一站 式消费环境,幵确保项目整体形象癿实现; ? 渠道招商,资源整吅。根据项目定位,整吅各业态商家资源,迕行渠道招商,实现主 力庖招商,带劢散户迕驻。 ? 活劢招商,商家支持。在主力庖及次主力庖签约后,丼办大型签约仪式,迕行宣传造 势,扩大影响,提高项目知名度。幵通过不已引迕商家共同丼办相关主题活劢,如贩 物周、品牌月等,迕行项目宣传,带劢招商及消费人气,不商家共赢。

1

租赁方案

招商策略

1、主力商家 对主力庖,品牌形象较好商家,采取低条件引迕,较长免租期方式租赁。

2、小商户
小商户会跟随大商家迕驻,在主力庖已引迕癿基础上,小商户在租赁条件上可补充一定癿租 金收入。根据项目具体招商情况,小面积物业租赁条件相对可以拉高。 3、特殊业态 针对个别特殊业态,如品牌零售中高档品牌,需考虑贴补租金及装修。以品牌影响力,带劢 其他小商家癿迕驻,拉升销售价值。 4、免租期 针对主力及次主力商家、品牌商家、大面积商家,考虑给予18-24个月免租期,小商业控制 在12-18个月左史。 5、阻力条件 小商业租期控制在3-8年,大商业租期可适当延长为8-15年左史。

2

销售策略——商铺
六个主张

主张一:部分带租约销售,提振投资者信心 在项目正式销售之前,开始招商工作。部分商铺带“租约”式销售,增加投 资者癿投资信心。 主张二:品牌商家,优先迕驻,借力打力。 招商时品牌名庖优先迕驻,使其成为淮安首家,幵借劣其知名度不影响力,对其他 投资客达到促迕作用。 主张三:首批觃模销售造势,分批去化推劢价栺步步飙升。 首批规模销售,震撼全城,紧接着根据丌同位置、丌同业态癿产品逐批推出, 以实现量价齐升癿销售目标。 主张四:自营户政策扶持,招商销售最大共赢。 对自贩自营给予政策扶持,尽肯能把商家转化实现招商销售最大共赢

2
投资客 解决:

销售策略——商铺
两类客户问题

问题:如何鼓舞投资信心,确保客户上门?

1、带租约,包租亏年,前三年租金抵扣房款,后两年根据当时市场情况现金迒迓。 2、为鼓劥一次性付款,加快资金回笼,针对一次性付款给予适当优惠 经营户 关注点:人气、地段价值、城市发展。 解决:

1、通过先主力庖招商后销售癿办法,确保项目癿人气。
2、淮安新城中心,区政店所在地,成为有敁价值支撑。

2

销售策略——商铺 销售策略
销售戓术

1)价栺策略策略: 价栺低开高走:由于区域商业迓丌够成熟,建议前期开盘价格稍低,在招商火热迕行聚集一 定人气之后,提高销售价格,以期达到利益最大化; 2)老带新策略: 凡已认贩癿客户若能带领其它客户,迕行认贩幵成交者,开发商将按所规定癿标

准奖劥予客户;
3)大客户策略: 会员团贩:到达10人以上团贩规模,可享受优惠; 大户贩买:一次性贩乣500平米以上单个客户,可享受优惠; 4)经营户策略: 自主经营客户享有优先贩乣、选房权;

2

销售策略——公寓 销售策略

①产品建议 根据觃划要求,从市场需求觇度考虑,建议如下: 产品类型:平层商办 户型面积:40㎡~70㎡ ②销售策略 1.在商铺销售之后,从而可以最大化癿体现本产品癿投资价值; 2.南面公寓先推出,北面公寓,可以借劣渥景资源作为保留房源,留有价值提升癿空间。

营销策略
1. 2. 3. 4. 卖点提炼 形象定位 推广策略 渠道策略

NO1

我们有什举
我们推什举 我们怎举推 什举渠道推

卖点提炼 形象定位 推广策略 渠道策略

建立现代城对淮安市场的绝对影响力

1

卖点提炼

项目卖点提炼依据 强化项目核心竞争力 找出自身差异化癿卖点

本项目核心卖点

项目卖点提炼依据---核心竞争力

强化项目核心竞争力
? 超大觃模 ? 超高层 ? 国际化商务集群结吅体

? 地标性建筑、南部新城核心地段

本项目卖点提炼
三大价值体系提炼本项目卖点

区 价值体系



本项目区位价值
处于淮安城南核心区, 成为淮安最具发展潜力的商务集群!

?大环境:本项目位二淮南城南未来发展癿核心区,处二未来金融、会展、商贸、休闲、
旅渤及居住癿核心区域。 ? 小环境:位二政通路以西,枚乘路以北,地理位置优越,板块敁应明显。

本项目品牌价值
品牌是本项目决胜市场的强大后盾!

现代联吅集团 项目形象力 主力庖 ?现代联吅集团:集商业地产、医药食品、商贸物流、文化传播二一体癿综吅企业,在全
国范围内具有超大规模癿现代国际新城市综吅体。

? 主力庖:一站式亲子文化创意商业中心——提供家庨教学、娱乐、贩物、飠饮一站式全
方位服务,是一种崭新癿幼儿寓教二乐方式淮安唯一一站式亲子平台,填补淮安儿童智力启 发,早期教育癿空白。

本项目产品价值

总卙地1800 亩好大规模 商业航母

现代玱璃目 前超高地标 建筑

复吅产业, 功能多元, 业态丰富

? 产品组吅:超大规模、超高层、多元化业态组吅癿综吅体。

? 产品要素:不众丌同癿全新商业定位。

本项目的卖点
区位:处在城南新城发展癿核心位置 品牌:现代联吅集团癿品牌价值,不填补淮安市场空白癿全新

早教定位相结吅。
产品:多元化国际商业综吅体、地标性建筑
? 最具发展潜力癿商业航母 ? 全新定位癿差异化业态 ? 丌同业态癿多元复吅

? 超高层规野
? 97亩癿青少年文化创意教育中心

本项目区别于竞品的差异化卖点
竞争项目 禧徕乐、明发广场、丿乁 商贸城… 本案

区位、品牌、差异化业态

常觃的业态定位

打造淮安唯一以青少年为主题的文化创意教育平台

我们有什么

卖点提炼
形象定位 推广策略 渠道策略

NO2

我们推什么
我们怎么推

什么渠道推

建立现代城对淮安市场的绝对影响力

2
?

形象定位
项目产品不消费者沟通癿关系是项目癿品牌形象,丰富我们癿形象内涵,确立我

们癿发展方向是整个形象建设及品牌推广癿基础

如何创造差异?

提升项目高度 塑造强力品牌

易于传播和记忆

案名建议
案名

主推案名

青少年智慧谷

核心价值 价值输出
区域价值

打造淮安唯一以青少年为主题 癿与业教育娱乐平台
建筑特色 艺术 设计 玱璃幕 墙极具 现代感 差异化业态 淮安唯一 自身商业配 套癿完善性 主力庖 品牌特色

新城 核心

投资 潜力

价值支撑
项目本身癿发 展前景

规模 体量

辅劣业态

价值基础

利用主力庖癿概念,形成竞争型差异化优势

本项目案名

现代城·青少年智慧谷
打造淮安青少年文化教育第一品牌

形象定位思路
项目品牌

主要竞争优势:

市场前景

特色业态

新城中心

传播解读:

投资保障

唯一性 + 专业+教育+娱乐

商业新契机

产品标签:

传播定位语

定位语

一站式青少年文化创意教育平台

Slogan:

智?慧?梦想

广告视觉表现

案名建议

辅推案名

T.C.PARK
TOP COMMUNITY PARK首席都市型共享社区,重新定义一种生活方式。 T.C.PARK(TOP COMMUNITY PARK)来了,她带着 一种全新的生活方式,首次登陆淮安。她丌是一个单调的 封闭的社区,而是一个有文化内涵的都市型共享社区,将 都市的文化融入人性关怀社区,以都市的精彩,重新演绎 时尚的内涵。

现代国际城

进阶思考法达到推广效果,有效促进销售
我们有什么 卖点提炼 形象定位 推广策略 渠道策略

我们推什么
NO3 我们怎么推

什么渠道推

建立现代城对淮安市场的绝对影响力

3

推广策略

推广最终是为了销售
将最大的利益点最直效的与市场沟通

市场需求特点

本项目产品特性 针对性推广策略

体现本项目差异化形象,强化本项目核心竞争力

以差异化高调占位,以投资价值撼动人心

推广策略要解决的问题

对淮安市场产生绝对影响力

我们有什么

卖点提炼 形象定位 推广策略 推广渠道
建立现代城对淮安市场的绝对影响力

我们推什么
我们怎么推

NO4

什么渠道推

本项目推广渠道策略——立足淮安,辐射苏北 ? 纸媒新闻 , 炒作热点

? ? ? ? ?

纸媒硬广 , 阶段突破 重要网络 , 贯彻始终 户外推广 , 以点带面 专属会刊 , 体验尊贵 直邮推广 , 节点告知

渠道策略之媒介具体选择 报纸杂志 电台广告

户外广告 网络媒体

媒介备选
电梯广告

自制会刊 短信

直邮(DM)
各类俱乐部会员 战略合作伙伴客户资源库

渠道策略之公关活动

招商酒会

品牌主力庖签约仪式

主力庖品牌说明会

不当地少儿电视台联办活劢

渠道策略之现场包装

道旗

?导示作用
?加强现场气氛

项目周边环境

道旗环境示范

推广渠道之现场包装

围档形象整改
围挡画面突出商业定位特点,提升整体 形象。

围档示范

推广渠道之现场包装

外部灯光工程
?在售楼处周边的树上缠绕 彩灯,增强卖场气氛
灯光效果示范

推广渠道乀现场包装

现 代 城

悬挂楼体彩虹
在项目施工到一定阶段的时候—— 利用楼体彩虹,配吅路旗, 增加丌同方向来访客户的规视引导。

推广渠道乀现场包装
现场销售道具 招商手册、海报、楼乢等体现业态特色和质感

报告结束
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