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高雨论文


哈尔滨远东理工学院

学士学位论文
题 姓 分 专 学 目: 名: 院: 业: 号: 现行财务报告模式面临挑战及措施 钱帆 经济管理学院 会计学 12070843 赵虹

指导教师:







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毕业论文任务书
学生姓名 指导教师姓名 题目名称 高雨 赵虹 分院 职称 经济管理学院 副教授 从事 专业 专业、班级 会计学 2011 级会计学专业 1 班 是否外聘 √否 □是□

海峡地产财务报表的分析与研究

一、论文目的、意义 1、研究目的: 财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况,但是单纯从财务报表上的数 据还不能直接或全面说明企业的财务状况,特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低, 只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位, 因此要进行财务报 表分析。做好财务报表分析工作,可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况,揭示企 业未来的报酬和风险:可以检查企业预算完成情况,考核经营管理人员的业绩,为建立健全合理的激 励机制提供帮助。 2、研究意义: 第一,通过对财务报表的分析,来甄别企业提供的信息的真实性和完整性; 第二,通过对财务报表的分析和年报的解读,来了解企业的经营状况、财务状况和业务能力; 第三,通过对财务状况的综合评价,为经营者提供改善企业管理的努力方向; 第四,为利益相关者有效利用财务报表提供参考。 二、论文内容、研究方法 1、论文内容:通过本课题的研究,能够对海峡企业及其财务能力分析有个系统的认识,经过具 体的研究分做出合理的判断和发展前景预测, 在揭示财务能力分析对衡量海峡企业经营业绩并预测其 发展前景所起的重要作用的基础上,给企业的经营决策者提供相关的决策依据。主要内容如下: (1)介绍海峡企业概况; (2)对海峡企业的财务报表进行分析,主要进行资产负债表和利润表分析,以及偿债能力分析, 营运能力分析,获利能力分析,发展能力分析; (3)通过以上分析找出海峡企业存在的问题; (4)针对上面提出的问题提出相对应的建议。 2、研究方法: (1)定性与定量分析法:本文不但进行了大量的理论阐释,而且也引用了大量的数据,使文章 更具说服力。 (2)文献资料法:体现在国内研究现状与国外研究现状中。 (3)规范与实证分析法:企业可以采用对比、规范、实证相结合的方法来识别企业财务报表分 析中存在的问题,以便企业进行分析评估和有效防范。本文运用有关财务分析研究的相关理论,结合 企业实际情况提出解决方案,由此提出来的财务分析的方案才能得以实施。

三、论文完成后应提交的成果 利用网络资源,学院图书馆资料,电脑设备等收集资料,并且通过社会调查与实践,完成 1 万字 以上理论联系实际并能对实践工作有一定指导意义的论文。 四、论文进度安排 2014 年 10 月 21 日——2014 年 11 月 12 日 2014 年 11 月 13 日——2014 年 12 月 21 日 2015 年 03 月 23 日——2015 年 03 月 27 日 2015 年 03 月 28 日——2015 年 05 月 15 日 2015 年 05 月 16 日——2015 年 05 月 29 日 2015 年 06 月 06 日——2015 年 06 月 07 日

选题 论文开题、设计论文结构、完成论文初稿 中期检查 修改论文、论文预审 定稿装订、准备答辩 毕业答辩

五、主要参考资料 [1] 姚琼.我国房地产行业问题研究[J]. 中国商界,2012 年第 15 期. [2] Kester.Case problems in Financial[M].Henry Holt&Company,2011. [3] Cheng F.Lee,Joseph E.Finnerty,and Edgar ANorton.Foundations of Financial Management[M].West Publishing Company.2010. [4] 黄颖.浅谈新会计准则实施对财务报表分析的影响[J].财经界,2011 年第 16 期. [5] 张丽珍.论上市公司财务报表分析 [J].现代商业,2010 年第 7 期. [6] 黄仁佳.上市公司财务报表分析新探 [J].经济师,2010 年第 9 期. [7] 侯春慧.房地产投资财务分析及其评价指标 [J].西部财会,2012 年第 7 期. [8] 赵团.浅谈企业的财务报表分析[J].财会通讯,2010 年第 11 期. [9] 田琪.新会计准则下财务报表分析[J].时代经贸,2011 年第 3 期. [10]张娟娣.财务报表分析之意义[J].财会月刊.2011 年第 9 期. [11]赵睿.财务报表分析方法的研究[J].辽宁经济,2010 年第 12 期. [12]刘科会.浅析成本性态分析在房地产开发项目可行性研究中的应用.财务与会计[J].2011 年第 5 期. [13]郭念棣.浅谈新会计准则房地产收入的确认标准[J].财经界(学术版),2011 年第 16 期. [14]柯来好.房地产企业存在的问题[J].广东审计.2010 年第 11 期. [15]李文姬.关于改进财务报表分析的方法探讨[J].企业家天地(理论版),2011 年第 6 期. 六、备注

指导教师签字:

教研室主任签字:













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财务报表分析是一项重要而细致的工作,目的是通过分析,认清公司的本质,找出 企业在生产经营中存在的问题,以评判当前企业的财务状况,预测未来的发展趋势。报 表解读,要综合财务管理、财务会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公 司公开的披露的消息等非财务知识,分析该家公司的现状。房地产作为第三产业的一个 细分产物,其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位,房地产业发展有 强烈的“波及效应”,它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。 本文第一部分是关于房地产公司财务报表分析的现状概述,主要阐述了房地产行业发展 的现状和房地产公司财务报表分析存在的问题及改进措施;本文第二、三部分主要是运 用财务报表分析方法并结合房地产行业特性对地产的财务报表进行了全面分析,并针对 海峡地产财务报表分析中体现的问题给出相应的建议。第四部分主要阐述了房地产公司 财务报表分析未来的发展趋势,包括各方面的改进措施。

关键词:房地产企业;财务报表;财务报表分析

I

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Abstract
Financial statement analysis is an important and painstaking work, the purpose of the analysis, a clear understanding of the nature of the company's business in the production and management to identify the problems in order to judge the current financial situation of enterprises, to predict future trends. Reading the report, and comprehensive knowledge of the relevant financial management, financial accounting, auditing, financial knowledge requires a combination of news and public disclosure of listed companies and other non-financial knowledge, analysis of the company's current situation. Real estate as a breakdown product of the tertiary industry, which has a pivotal role in the tertiary industry and the whole national economy, the real estate development has a strong "ripple effect", it's healthy and stable development of the national economy will stabilize provide an important foundation for the development. The first part is an overview of the status quo with regard to the real estate company's financial statement analysis, mainly on the current situation and the real estate company's financial statements for the development of the real estate industry analysis problems and improvements;article second and third part is the use of analytical methods and combined financial statements the real estate industry, real estate properties on a comprehensive analysis of the financial statements, and the corresponding recommendations for the Strait of property embodied in financial statement analysis problems. The fourth part describes the real estate company's financial statement analysis future trends, including all aspects of improvement measures. Keywords: Real estate business;financial statements; financial statement analysis

II

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摘 要 ..........................................................................................................................................I Abstract ..................................................................................................................................... II 一、绪 论 ............................................................................................................................ - 1 (一)研究背景和意义 ...................................................................................................- 1 (二)国内外的研究现状 ............................................................................................... - 2 二、房地产企业财务报表分析的概述 ................................................................................ - 4 (一)财务报表的含义 ...................................................................................................- 4 (二)财务报表的种类及作用 .......................................................................................- 4 (三)财务报表的分析方法 ........................................................................................... - 5 三、海峡地产财务报表的常规分析 .................................................................................... - 6 (一)海峡地产概况 .......................................................................................................- 6 (二)海峡房地产企业的财务报表常规分析 ............................................................... - 6 (三)财务报表分析存在的问题...................................................................................- 13 四、房地产企业财务报表分析的改进措施 ...................................................................... - 14 (一)对财务报表本身的改进.......................................................................................- 14 (二)对财务报表分析指标的改进...............................................................................- 14 (三)对财务报表分析方法的改进...............................................................................- 15 结 论 .................................................................................................................................. - 16 致 谢 .................................................................................................................................. - 17 参考文献 .............................................................................................................................. - 18 -

III

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一、绪
(一)研究背景和意义
1、研究背景



房地产行业是一个国家国民经济的重要组成部分,对于整个国民经济的有效运行发 挥着关键性的作用。我国的房地产业实在改革开放后逐渐兴起的产业,伴随着中国工业 化、城市化和现代化建设的不断发展和兴起,房地产业也取得了举足轻重的作用,逐渐 成长为现代社会经济大系统中一个至关重要的构成要素[1]。由于房地产业产业链牵涉范 围广、关联度密切的相关特性,与其他国民经济产业部门相比,房地产对国民经济的感 应度系数和影响力系数更大,显著高于行业平均水平。在我国,由于对住宅投资的热情 不断高涨,被房地产业带动的直接或间接相关的产业多达 60 多个,因此,房地产对促进 整个国民经济的可持续发展做出了重大的贡献。总体而言,房地产业在整个国民经济中 居于基础性、先导性和支柱性产业的地位。 由于经济体制的原因,房地产行业在我国发展较晚,八十年代刚刚起步,起步阶段 还没有完全的市场化,一直到 1998 年《关于进一步深化城镇住房制度》改革加快住房建 设的通知批文的下发,才正式宣布房地产行业走上了商品化的道路。从此国家由“福利 分房”转化为商品购房,与此相对应的,房地产开发投资占 GDP 的比重年年上升,并且 带动了上下游企业如机械制造业、钢铁、水泥、等上下游企业,成为国民经济的重要支 柱产业,到 2010 年整个行业销售额已经达到 4 万亿元。

2、研究意义
财务报表分析是财务信息的需求者通过财务报表了解企业财务状况 "经营状况的有 效途径, 对财务报表进行全面"合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析 的内容包括对企业偿债能力"营运能力盈利能力及发展能力等方面。 传统的财务分析理论 基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力,不同的信息需求者基于决 策的需要,通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价,以获取自己需要的信 息。但是房地产企业的经营特征显著区别于其他一般企业,决定了其财务核算具有特殊 性,因此在对房地产企业财务报表进行分析时,必须考虑其特殊性。 房地产企业与一般的企业相比,其经营存在两个显著的特点,即经营周期的长期性 和经营的高风险性,这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业, 因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性,其表现 是: 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性; 房地产预售制度下企业大 量预收账款的存在,导致报表反映的企业偿债能力不实; 企业开发成本计价不准确,造 成资产账实不符。因此,在对房地产开发企业进行财务分析时应该充分考虑房地产企业
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的特殊性,对传统财务分析方法进行改进,以正确判断企业的财务状况和经营状况。

(二)国内外的研究现状
1、国外研究的现状
美国南加州大学的教授 Kester.Case 认为:“财务分析的本质在于搜索与决策有关 的财务信息并以分析与解释的一种判断过程”[2]。美国纽约市大学的 Cheng F.Lee 认为: “财务分析是一种判断过程,旨在评估企业现在或者过去的财务状况和经营成果,其主 要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。[3]” 尽管企业的财务报告是随着环境的变化而在改进,并根据使用者日益增长的需要作 了若干创新。但迄今为止,使用者对财务报告的局限性是不满意的。有人对财务报告的 有用性似乎在加速地降低而表示担忧。早在 1975 年,英国 ASSC(会计准则筹划委员会) 发表的“公司报告”和 1991 年英国 ICAEW(英格兰和威尔士特许会计师协会)和 ICAC (国际会计合作委员会)联合发表的“财务报告的未来模型”,就先后相当深刻、全面 地揭示了现行财务报告的缺点,1994 年美国 AICPA(美国执业会计师协会)在“改进企 业报告—面向报告用户”中也指出现行财务报告的不足并提出改进意见。 1900 年,美国人托马斯?乌都洛发表了《铁道财务诸表分析》,提出了财务报表分 析的基本概念;后来,财务状况综合评价的先驱者之一亚历山大?沃尔。他在本世纪初出 版的《信用晴雨表研究》和《财务报表比率分析》中提出了信用能力指数的概念,把若 干个财务比率用线性关系结合起来,以此评价企业的信用水平。他选择了 7 种财务比率, 分别给定了其在总评价中所占的比重,总和为 100 分。然后确定标准比率,并与实际比 率相比较,评出每项指标的得分,最后求出总评分。沃尔的评分法从理论上讲,有一个 弱点,就是未能证明为什么要选择这 7 个指标,而不是更多或更少些,或者选择别的财 务比率,以及未能证明每个指标所占比重的合理性。这个问题至今仍然没有从理论上解 决。

2、国内研究的现状
纵观国际财务报表分析的历史发展沿革,迄今为止,财务分析作为一门独立学科已 有百年历史。我国的财务分析学科最早源于企业经济活动分析课程,其财务分析可以从 两方面来构建框架,一是以西方全面财务分析的理论为基础;二是按照我国《新企业会 计准则》《企业财务通则》的要求,从六大会计要素出发进行逐项分析。当前我国对财 务报表分析的研究主要集中在对财务报表分析体系、分析方法的理论研究上[4]。 几十年来,我国企业无论规模大小、组织形式、经营复杂程度等有多大的差别,都 要求提供格式、一内容等方面统一的会计报表。当前我国对财务报表分析的研究主要集 中在对财务报表分析体系、分析方法的理论研究上。 张丽珍在《论上市公司财务报表分析》中认为,“上市公司财务报表是根据统一规
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范编制的反映企业经营成果、财务状况及现金流量的会计报表。”包括:资产负债表、现 金流量表、利润表、附表和附注、文字说明等[5]。 黄仁佳在《上市公司财务报表分析新探》中认为,“财务报表分析就是通过一定的 分析方法使报表中的会计数据、资金流转、财务状况和盈利水平以及公司的经营情况和 发展趋势转化成投资决策的依据,是了解上市公司表面情况的重要途径”。它是运用会 计报表数据对企业财务状况和成果前景的一种评价[6]。 侯春慧将现代企业相关管理理论融入到财务报表分析中,构建了“大厦模式”财务 报表分析体系,即财务报表分析包括四个模块:理论基础、报表解读、能力分析、衍生分 析[7]。

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二、房地产企业财务报表分析的概述
财务信息的需求者了解企业财务状况和经营状况最有效途径就是财务报表分析,对 财报表进行全面、合理的分析有助于决策者做出正确的决策。财务报表分析的内容包括 对企业偿债能力、营运能力、盈利能力及发展能力等方面[8]。传统的财务分析理论基于 普通的企业制定出了一系列指标来衡量企业的上述能力,不同的信息需求者基于决策的 需要,通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价,以便获取自己所需要的信 息。

(一)财务报表的含义
财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。它提供了有关上 市公司经济活动的最广泛的可用数据,投资者和其他利益相关集团可以据此评估公司及 其管理则的计划和业绩。而管理者披露的附注信息可以有效消除报表数据中的“噪音” 干扰,对评价公司当前和未来业绩方面发挥着相当重要的作用。

(二)财务报表的种类及作用
1、财务报表的种类
新会计准则下,企业的财务报表是指包含基本财务报表、附注和其他应当在财务会 计报告中披露的相关信息和资料,财务报表的种类包括:资产负债表;利润表及利润分配 表;现金流量表等[9]。 (1)资产负债表 反映公司在某一特定日期(往往是年末或季末)的财务状况的瞬时静态报告。资产负 债表由资产和负债两部分组成,每部分各项目的排列一般以流动性的高低为序。资产、 负债和股东权益的关系用公式表示:资产=负债+股东权益。 (2)利润表 反映企业在一定会计期间经营成果的动态报表,反映企业一定时期(通常是 1 年或 1 季内)的收入实现、 成本费用消耗和利润实现情况,体现了企业生产经营管理的效率和效 益。利润表可以了解利润变化的原因,评价企业盈利能力,预测利润的发展趋势,有利 于管理人员作出经营决策。 (3)现金流量表 现金流量表是以现金为基础编制,反映企业一定期间内经营活动和投融资活动所引 起的现金变动情况。现金流量表将现金流量划分为经营活动、投资活动和筹资活动所产 生的现金流量, 并按照流入现金和流出现金项目分别反映,因此,分析现金流量表能够 了解和评价企业支付能力、偿债能力和对外筹资能力,并能预测企业未来的现金流量变
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化,有助于对企业整个财务状况做出客观评价。

2、财务报表分析的作用
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况,但是单纯从财 务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况,特别是不能说明企业经营状况 的好坏和经营成果的高低,只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业 财务状况所处的地位,因此要进行财务报表分析[10]。 做好财务报表分析工作, 可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况, 揭示企业未来的报酬和风险;可以检查企业预算完成情况,考核经营管理人员的业绩, 为建立健全合理的激励机制提供帮助。

(三)财务报表的分析方法
财务报表分析方法所要求的技术性很强,所以财务报表分析方法也非常讲究。在我 国,通常采用比较分析法,比率分析法,趋势分析法这三种主要的分析方法[11]。

1、比较分析法
比较分析法是将会计报表中的主要项目或指标与分析者选定的比较标准做比较, 确 定其差异, 并据以判断、衡量企业经营状况的分析方法。比较的标准或对象一般有计划 数、上年同期数、历史最好水平、同行业平均水平、主要竞争对手情况等。比较分析法 是一种非常重要的分析方法, 它是很多其它分析方法的基础,在会计报表的分析中有着 广泛的应用。

2、比率分析法
比率分析法是以同一期财务报表上若干重要项目的相关数据相互比较,求出比率, 用以分析和评价公司的经营活动以及公司目前和历史状况的一种方法,是财务分析最基 本的工具。由于进行财务分析的目的不同,因而各种分析者包括债权人、管理当局,政 府机构等所采取的侧重点也不同。作为股票投资者,主要是掌握和运用四类比率,即反 映公司的获利能力比率、偿债能力比率、成长能力比率、周转能力比率这四大类财务比 率。

3、趋势分析法
趋势分析法是对照企业连续几个会计期间的报表,比较各项目前后期的增减方向和 幅度,以揭示企业财务状况和经营成果的增减变化及发展趋同。趋势分析的具体形式有 两种:一种是采用统计图表形式,另一种是采用比较会计报表形式,利用会计报表观察 其变化趋势。

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三、海峡地产财务报表的常规分析
房地产企业与一般的企业相比,其经营存在着两个显著的特点,即经营周期的长期 性和经营的高风险性。 这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。 由于受其经营特点的影响,财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着 差异,因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的问题和局 限性[12] 。

(一)海峡地产概况
山东巨野海峡房地产开发有限公司由吕东海先生创建于 2003 年, 是省建设厅批准的 三级资质房地产企业。公司注册 5100 万元,近十年来总开发面积 48 万平方米,累计完 成投资 4.2 亿,先后成功投资开发巨野县旧城改造样板工程“麟州商城一、二、三期”、 巨野县中心现代化住宅小区“都市豪庭”项目以及招商街北段商住一体的“富豪大厦” 项目,公司秉承“一业为主、多元发展”的经营方针。 海峡地产本着“以人为本、长远发展”的经营理念,加强科学化、规范化管理,以 打造精品楼盘,逐步形成了以房地产开发、建筑装饰、餐饮、休闲度假为一体的海峡置 业链,树立和强化了海峡品牌及市场效应。

(二)海峡房地产企业的财务报表常规分析
1、资产状况分析
表 3-1 固定资产/流动资产比例 年份 固定资产 / 流动资产比 例 2009 0.0023 2010 0.0022 2011 0.0050

海峡企业 2011 年的固/流比例比 2010 年有大幅度的提高, 主要是固定资产规模变大, 海峡企业的固定资产增加的比例比较大,主要由于房屋等建筑物增加的比重比较大。
表 3-2 海峡地产流动资产的内部结构 会 计 期 间 2009 2010 2011 货币 资金 17.21% 13.06% 9.66% 应收账款 净额 0.53% 0.40% 0.56% 预付款项 净额 13.82% 9.12% 6.67%
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其 他应收 款净额 0.53% 2.50% 2.20%

存货净 额 67.91% 74.93% 80.91%

流动资产合计

88,504,161,242.0 146,671,656,739.1 187,991,387,510.5

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由上表可以看出,海峡企业的货币资金比例连年下降,海峡应该加强销售,及时出 台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货比例连年上升,这两项比例均低 于行业平均水平,应加强销售管理。
表 3-3 应收账款与收入比例 会计年度 应收账款与收入比例 2009 0.020 2010 0.016 2011 0.022

海峡的 2011 年 12 月 31 日的应收账款的账面价值为 1,057,645,022.59, 2010 年 12 月 31 日的应收账款 587,179,871.06,上升了 80.12%。主要公司报告期内收入增 加所致。由账龄分析可以得到,2011 年的 1 年以内的应收账款为 76.61%,而 2010 年的 1 年以内的应收账款为 81.31%,说明海峡企业应加强应收账款的管理,提高应收账款的 周转率。

2、偿债能力分析
偿债能力决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债能力,偿债能力分短 期偿债能力和长期偿债能力。
表 3-4 短期偿债能力指标 流动比率 2009 2010 2011 2.31 2.13 1.91 速动比率 0.74 0.53 0.36 现金比率 0.40 0.28 0.18

偿债能力与公司的发展密切相关, 如果公司资不抵债或是没有足够的现金流来还款, 那么公司就面临破产的危机,所以偿债能力是股东、债权人以及任何的利益相关者都非 常关注的,影响一个企业是否能够可持续经营。对于流动比率的最佳界定,不同的人有 着不同的标准,对于债权人来说,肯定是希望该指标越大越好,这是公司可使用资金充 足的表现,但对于股东来说,他们要权衡公司的经营性和财务费用,他们就会有不同的 标准。通过上述表可以看出,海峡地产的流动性比较好,由于 2011 年政策趋紧,导致整 个行业流动性大幅度下降,海峡地产的流动性也变差,存货和在建工程在房地产行业中 占用了大量的资金,且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货的变现有着诸多的 不确定性,因此,在这个特殊的行业中,我认为相比流动比率来说,速动比率有更高的 参考价值。 速动比率就是速动资产/流动负债,速动资产也就是流动资产中扣除了存货的资产, 像流动比率一样,这个指标的标准也因人而异,参考整个行业的平均值后,这个指标具 有更多的参考性。然而,海峡的速动比率连续三年下降,结合公司的短期借款、应收账
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款来看,我认为公司的在扩大了经营规模的同时也增加了存货的储备,导致了公司销售 收入的下降。这主要是房地产企业是在封顶后开始销售,但是此时收到的现金不能直接 确认收入,而只能计入到“预收”中,当然也无法结转成本。2011 年海峡的“预收账款” 相比 2010 年增长了 154%,公司由于预售商品房,实际的偿债能力有一定的提高,但由 于会计规定,没有结转成本导致公司的速动比率下降。 如果说流动比率受存货的影响,速动比率受其他资产变现的影响,那么现金比率则 相对可靠的多,它是公司现金类资产/流动负债,公司的这类资产几乎没有变现的风险, 或是风险很小,从另一个角度上反应了公司的偿债能力,但是该指标不能太高,因为我 们都知道公司占用现金是有成本的,如果公司现金过多,就容易造成资源的浪费,成本 上升。在惯例中,大家认为现金比率在 20%左右较合理。由于受政策趋紧影响,海峡地 产的现金流动比率有一定幅度的下降。海峡的现金比率较差,低于 20%,其现金偿债能 力较弱,三年来连续下降。但是深入分析海峡的流动负债,其中“预收账款”占了很大 一部分,说明其销售连年增长,故总的来看,海峡企业的偿债能力不算弱。 从海峡企业的短期偿债能力来看,海峡的各项比率较低,其主要原因是这几年不断 开发新的地产项目,但可以看出流动负债中预收账款增长较多,没有太大的偿债压力, 但海峡地产仍然应该重视现金流量,加强现金流量管理。
表 3-5 长期偿债能力指标 有形资产净 权益负债比 值债务率 2.51 4.05 4.34 率 0.40 0.25 0.23 债务偿付比 率 1.16 1.04 0.99 利息保障倍 数 -54.91 -5.37 -23.69

年份

资产负债率

权益系数

2009 2010 2011

0.70 0.79 0.78

3.58 5.13 5.53

公司总资产的总额、结构、企业经营状况、资产流转的稳定性等都会影响到公司的 长期偿债能力。一方面公司的持续经营是公司利润的源泉,反映了公司稳定现金流的情 况, 另一方面公司的所有者权益总额反映了投资者对该公司的可承受风险和未来的预期, 当然负债也从另一方面反映了另一类利益相关者对公司的评价。所以,我们通过资产负 债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长期偿债能力。 由于杠杆效应的存在,公司的投资者更希望通用负债经营来获得更多的好处,但是 负债一旦增加,债权人的风险就会越高,他们又不愿意,他们都希望借出去的钱归还能 有所保证。所有者权益比率是资产负债率的变式,都是对公司长期偿债能力的衡量,不 过是从不同的角度出发。海峡地产的资产负债率、有形资产净值债务率都很高。这两个 比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立刻变现的无形资产,递延所得税等的影响。 更能说明企业长短期资产支撑企业资产的能力。一般来说,企业资产负债率不应大于 70%,否则债权人会承担较大的风险,近年来,海峡进行了大规模的融资行为(包括股权
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融资和债券融资),在 2011 年末,海峡地产资产负债率虽然大于 70%,但低于行业平均 水平,保持着稳健的资产负债率,为公司进一步利用财务杠杆打下了基础。 利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的能力,常用于评价企业用效益支付利息费 用的能力和债权人投资的安全性。一般来说,利息保障倍数越大,说明债权人越安全, 若此比率小于 1,说明企业有债务危机,不仅无法还本金,甚至支付利息都存在困难。 从表格上看,海峡的利息保障倍数小于 1,而且很低甚至出现负数,存在一定的债务危 机。 资本结构的合理性是保证公司长期负债能按时偿还的一个重要条件。下面将从资本 资产结构的角度来分析海峡地产。下图均以万为单位。
30000000 25000000 20000000 15000000 10000000 5000000 0 2009 2010 2011 长期资产 流动资产

图 3-1 资本结构

10000000 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0

短期筹资 长期筹资

2009

2010

2011

图 3-2 资产结构

从上图来看,海峡的资产中流动资产比重大,高于行业平均比重;筹资方式主要由 短期筹资方式构成,但海峡地产的流动资金大部分由长期借款组成,相对稳定,风险也 不大,属于稳健型资本资产结构。
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3、营运能力分析
营运能力反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的收益,以下 将从短期资产营运能力和长期资产营运能力两方面来分析海峡地产的营运能力。
表 3-6 存货周转率 会计年度 存货周转率 2009 0.29 2010 0.28 2011 0.23

存货是企业核心的价值,是企业竞争的筹码,是企业经营活动的基础,对于房地产 企业,存货何时变现,如何变现受国家政策的影响巨大,所以存货的管理尤为重要。加 快存货的周转,也是房地产企业的经营成败的关键。 从 2009 年—2011 年,海峡的存货周转率有下降的趋势,这主要是由于一方面公司 不断拿地盖房子导致存货的增加, 另一方面从 2011 年以来, 房地产行业的销售并不乐观, 销售的增长没有跟上。 从上述表格可以看出, 在 2011 年海峡地产的存货周转率有所降低, 海峡地产的前三季的销售收入比上年同期增加了 26%,而存货周转率的降低幅度较大, 也显示了公司销售状况出现一定的困难,积压在手里的项目较多,容易有发生跌价损失 的风险较大。随着公司业务的增加,存货也相应的增加,当然公司的存货量是公司赖以 生存和发展的基石。存货的结构也体现了公司在资源配置上的策略。所以,一方面在建 产品应该保持合理的数量,另一方面存货周转率只要在一定的范围内都是正常的。但是 公司还是应该从优质资产入手,盘活资产、提高资产的利用效率,最大限度地发挥公司 的规模效应,使存货的增长和销售的增长都保持在合理的水平。
表 3-7 资产周转率 会计年度 固定资产周转率 总资产周转率 2009 116.42 0.32 2010 135.66 0.30 2011 74.50 0.27

海峡地产 2011 年固定资产周转率大幅度降低,主要由于固定资产增加了 7084 万。 但总资产周转率也下降幅度比较大, 这主要是由于海峡的 2011 年存货周转率和应收账款 周转率都下降。存货周转率的下降导致了总资产周转率的降低,所以公司需要在存货的 管理上下功夫。从以上的分析看来,海峡地产应该对其应收账款和固定资产的管理更细 致, 从 2010 年开始, 国家从宏观上开始调控房地产市场, 导致其不得不拿地后迅速建房, 完工后又因为资金的压力,不得不让利促销。管理层应该对存货做好精细化的管理。

4、盈利能力指标分析
盈利是公司得以生存和发展的动力,是投资者选择投资目标的原因,是债权人回收 债权获取利息的保证。
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表 3-8 资产收益率和净资产收益率 会计年度 资产收益率 净资产收益率 2009 0.04 0.14 2010 0.03 0.17 2011 0.03 0.19

从上表可以看出,海峡地产资产收益率和净资产收益率都很稳定,充分说明管理层 对于资产营运管理能力很卓越,在外界环境波动的情况下,及时调整发展方向。对于未 来的发展趋势,首先要看房地产行业的发展趋势,目前调控政策没有松动的迹象,交易 量和房价不断下降,考虑到公司的种种问题,海峡地产乃至整个房地产行业的未来走向 其实并不明朗。
表 3-9 经营指数 会计年度 经营指数 2009 -0.2856 2010 -4.0634 2011 -1.8683

经营指数等于经营现金净流量/公司净利润,该指标一方面体现了公司盈利的水平, 另一方面也体现了公司盈利的质量。 从表格可以看出,海峡地产的经营指数变动幅度特别大,这些指标反映出公司资金 有着一定的不确定。房地产行业的特殊性决定,十年的黄金期导致地产公司前两年疯狂 拿地。造成公司现金回流的困难主要也在于此,而在今年商品房存量较高,存货没有及 时销售,造成一定的积压。这是海峡面临的问题,也向海峡的管理当局提出了问题—— 如何将存货合理变现,加强现金流的管理。为此,海峡地产在销售上应采取有效的措施, 消化库存,采用不同的策略进行租售,同时对不同的项目采用不同的考核方式,重新拟 定项目计划,以降低现金流出。
表 3-10 每股现金流量 会计年度 每股现金流量 2009 -0.33 2010 -4.89 2011 -1.33

一家公司的每股现金流量越高,说明这家公司的每股普通股在一个会计年度内所赚 得的现金流量越多;反之,则表示每股普通股所赚得的现金流量越少。公司现金流强劲, 很大程度上表明主营业务收入回款力度较大,产品竞争性强,公司信用度高,经营发展 前景有潜力。从上述表格可以看出, 海峡的 11 年底的现金流量均为负数,截至 10 月 26 日,共有 70 家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负, 超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。整个地产行业面临的是 中国实体经济下滑,地方财政紧张,政策调控力度加强。海峡的每股现金流量比较低, 连续三年每股现金流量为负数,应加强现金流的管理。

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0.4 0.38 0.36 0.34 0.32 0.3 2009 2010 2011 营业毛利率

图 3-3 营业毛利率

营业毛利率等于营业毛利额/营业净收入。 该指标不仅反映了公司的经营水平和经营 效率,营业毛利率是公司可支配利润的来源,该指标越强,能抵消的成本越多,每一产 品产生的利润就越多。 从上表可以看出,海峡三年间盈利的波动比较大,10 年底比 09 年底指标有一定程 度的降低。但是我们必须注意到,这一指标更多反映的以前年度的销量实现的收入。由 于房地产行业都是交房后才确认收入,托去年和前年房地产销量的福,年房地产企业可 以维持全年业绩。
表 3-11 会计年度 预收账款 2009 2,983,043.30 预收账款 2010 5,154,432.85 2011 7,092,822.63

从该表,可以看出,海峡地产的预收账款有所增加,然而仔细分析,可以看出海峡 地产 2011 年预收账款增幅由 72.79%下降到 37.60%,由于房地产的特殊性,多销售期房, 在交房的前一年、前两年都已经收到了款项,直到业主收房后,才能确认为收入。所以 我们要分析房地产的现状,不能看利润,利润代表的是去年、前年交易实现的收入,而 不是当期的收入,要侧重看预收账款。 海峡的预收账款增幅都下降很大,可以看出企业的销售开始困难,不如以往年份的 增长快,需要调整发展方向,多元化经营,开发商业地产等地产新模式。 从盈利能力分析上看,海峡地产的资产和净资产收益率变动较大,主要由于公司的 资产规模比较大,受整个行业波动影响比较大。从经营指数和每股现金流量来看, 海峡 略显不稳定。海峡的毛利率波动相对比较大,预收账款的增长幅度下降很快,需要更多 的推进销售,推进精确化管理。但是目前海峡的预收款金额庞大,可以应付经营性现金 流缺口。

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(三)财务报表分析存在的问题
1、大量预收账款致短期负债剧增,影响对企业偿债能力的判断
按照会计准则要求,房地产收入确认标准应具备以下条件:第一,工程已经竣工并 验收合格;第二具有经购买方认可的结算通知书;第三,履行了销售合同规定的义务, 且价款已经取得或确信可以取得;第四,成本能够可靠地计量。然而,房地产从开始预 售到确认收入,需要经过多个环节,少则数月,多则三五年,其间巨额的房款收入长期 挂在预收账款,一方面增加短期负债,另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。收 入的确认是以产权的转移为标准的,因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转 移了产品的产权才能确认收人,同时按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成 本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确 认,收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配,也就使得企业当期确认的收 益无法真实反映企业的经营效果。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现, 严重地影响了企业财务报表分析的结果[13]。

2、房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性
企业的盈利能力应该反映了其利用资产不断创造价值的能力,而这种能力是通过利 润表现的,对于经营周期短的企业,由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间 保持相对的平衡,利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企 业而言,由于其经营周期长于会计周期,而企业的价值创造在在整个经营周期内不断地 进行,其收入与成本的确认具有阶段性,因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。 除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外,企业的销售成本一般以单位面积成本 平均计入各套房屋,而为整个产品完工和销售支付的管理费用、销售费用和财务费用也 以会计期间计入各期,造成成本、费用与收入的不配比,房地产企业为了持续发展往往 会储备大量的土地,由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账,未包含货币时 间价值和土地增值部分。特别是近年来,房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持,以 协议出让的方式取得了大量廉价的土地,其实际地价已经是账面成本的数倍,这时财务 报表显示的企业资产严重失实,影响消费者进行企业财务报表分析。另外,房地产企业 在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支, 比例高达 30%~50%, 时间长达数年, 施工单位往往对垫支部分不开发票, 再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间, 往往要经过几个会计年度才能完成,对此,房地产企业就难以及时进行成本核算,造成 账面成本低于实际数。这会进一步扭曲利润指标,影响报表使用者对企业盈利能力的判 断[14]。

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四、房地产企业财务报表分析的改进措施
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析,在对房地产开发企业进行 财务分析时应该充分考虑房地产行业的特殊性,应先根据真实性和配比原则将财务报表作 适当调整,对传统财务分析方法加以改进,以正确判断企业的财务状况和经营状况,而后 才能进行常规的企业财务报表分析[15]。

(一)对财务报表本身的改进
第一,加强对会计报表附注的分析。依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民 共和国证券法》等法律法规,房地产公司在财务报表附注中,除披露一些必要信息外, 还必须额外披露质量保证金、维修基金和存货核算方法、合并开发项目编制报表时采用 的方法等一系列内容,因此,房地产公司的财务报表附注是其财务报表分析必不可少的 一部分,能够帮助理解会计报表的内容而对有关项目等所作的解释,可以更好的满足报 表使用者的需要。 第二,加强物价变动会计研究,增强其操作性和应用性。如何消除通货膨胀对会计 信息的影响,增强财务信息的真实性和可比性,已成为现阶段我国会计界迫切需要解决 的问题。房地产行业的经营周期较长,通货膨胀对房地产公司的影响于是更为深刻。从 国际上看,多数国家将一般货币购买力调整的财务报表和现值的财务报表同时作为补充 报表。但我国关于通货膨胀会计理论的研究还很不成熟,应加强这方面的研究[7]。 第三,严格执行新会计准则,尽可能地减少同一类经济业务采取不同的会计处理方 法和估计,减少人为操纵空间,使同行业间统一口径,更具可比性。

(二)对财务报表分析指标的改进
应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计利润反映了不同维 度的会计信息,二者具有很强的互补性。现实环境下,现金流量信息的分析非常重要。

1、补充盈利能力的指标
补充经营活动现金流量/净利润、经营活动现金流量/营业利润,全部活动现金流 量/净利润,这三项指标能从总体上反映出在企业利润中有多大比例的现金支持,从而 帮助使用者判断利润的现金保障程度。对房地产这样现金为王的行业,现金流尤为重要。

2、增加获现能力指标
增加净资产现金回收率和主营业务收现率。 净资产现金回收率=经营活动现金净流量 /平均净资产,该指标是对净资产收益率的有效补充,它更注重现金概念,也更真实可 靠,通过对比净资产收益率和净资产现金回收率,就可以暴露出那些提前确认收入的问 题;主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入,该指标能够评价
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企业的销售质量,通过分析可以了解企业主营业务收入有多大比例转换成了现金,又有 多少以应收账款的形式存在。

3、完善偿债能力的指标
如现金到期债务比=全部活动现金净流量/流动负债、现金债务总额比=全部活动现 金净流量/(流动负债+长期负债)、利息保障倍数=经营活动现金净流量/财务费用,前 两项指标能有效地反映公司所有活动产生的现金净流量对到期债务的保障程度,能稳健 地反映企业的偿债能力,避免了全部账面利润可以进行全部及时支付的假象。利息保障 倍数能有效地反映经营活动现金偿还债务利息的能力。

4、增强营运能力的指标
如经营活动现金流量/主营业务收入、经营活动现金流量/资产总额等,以充分揭 示正常的经营活动带给企业的现金及其等价物。这些指标都可以为信息使用者提供真正 可靠的信息。

(三)对财务报表分析方法的改进
就分析方法而言, 要注意定量分析与定性分析相结合,动态分析和静态分析相结合, 个别分析与综合分析相结合。此外,要加大时间序列分析法的运用。时间序列分析是将 某一现象所发生的数量变化,按时间的先后顺序排列,以揭示随着时间的推移这一现象 的发展规律,从而预测现象发展的方向及其数量。 针对房地产行业的特殊性, 未来也许会形成一套适用于本行业的财务报告分析体系, 从而让财务报表分析结果更利于使用者决策。

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本文对房地产公司财务报表分析的相关问题进行了探讨,指出了房地产公司财务报表 分析的局限性以及改进措施,文中试对海峡地产的年度财务报表进行了全面分析,并对财 务报表分析的发展趋势给出了预测和建议。通过以上分析和阐述,可以得出以下结论: 分析财务报表有专业的方法,文中运用这些方法对海峡地产的财务报表进行了分析, 透过分析我们较全面的了解到公司的基本财务状况: 第一,海峡在2011年整体行业处于大波动的状况,盈利状况处于很大的波动,比2010 年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流的 管理,更好的迎接未来的行情。 第二,海峡地产的盈利能力在同业中处于较好水平,但还有待进一步的提高。 第三,公司的现金流量情况良好,能够保证公司正常的运转及进一步的发展壮大。 从上面的分析看出海峡地产是个经营状况良好,有较好发展潜力的企业。财务报表因 其固有的核算方法及受到报表编制者主观因素的影响,再加上房地产行业的特殊性,具有 一定的局限性,报表数字可能是失真和不全面的,所以只依靠财务报表做决策是不够的, 要综合考虑各方面的因素,不能单纯依靠报表上的数字。针对报表的局限性问题,本文也 提出了几点改进的措施,相信通过改进后,财务报表一定能更好的服务于它的使用者。

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在论文完成之际首先向赵虹老师致以衷心的敬意和感谢。老师知识渊博,治学严谨, 对问题敏锐的观察力以及非常灵活的学术思想给我留下了很深刻的印象, 使我受益菲浅。 在论文写作过程中,多次审阅论文草稿,严格要求、督促按照预定的进度进行论文写作, 及时帮助论文写作过程中遇到的各种困难,并给予精心的指导和帮助。在次,我怀着十 分崇敬的心情,衷心的感谢老师在我的求学生涯中所给予我的亲切关怀和无私支持。 同时, 我还要感谢在哈尔滨远东理工学院学习期间给我授课的所有恩师,承蒙各位 老师辛勤无私、孜孜不倦的教诲和关爱,才使得我在会计学的理论和思想上有了质的飞 跃,使得我能顺利得以完成学业,在此表示深深的谢意。 另外, 我非常感谢我的同学们,在我的整个学习期间及论文写作阶段给予我的大力 支持和帮助,使我顺利完成论文写作。 最后,祝福老师们身体健康,生活幸福;同学们前程似锦,事业有成。

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参考文献
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